Коммерция со двора

Рынок небольших коммерческих помещений на юге России продолжает перестраиваться под потребности электронной торговли. Если еще несколько лет назад первые этажи жилых комплексов заполнялись преимущественно аптеками, продуктовыми магазинами, салонами красоты и кофейнями, то теперь одним из главных арендаторов стали пункты выдачи заказов. Именно они, по словам участников рынка, формируют устойчивый спрос на помещения площадью 20–90 кв. м в локациях с плотной жилой застройкой, отдельным входом и высоким пешеходным трафиком. Аренда помещений под ПВЗ за минувший год выросла в регионах юга на 3% и составляет порядка 1200–1400 руб. за кв. м, стоимость «квадрата» такой «коммерции» варьируется в регионах ЮФО в пределах 140–160 тыс. руб.

Пункты выдачи заказов стали одним из основных драйверов спроса на небольшие помещения street-retail и площади свободного назначения, констатируют эксперты «Review. Юг России». Управляющий директор категории «Коммерческая недвижимость» «Авито Недвижимости» Олег Изотов отмечает, что именно ПВЗ поддерживают интерес к компактной коммерческой недвижимости. «Наиболее востребованы объекты площадью от 20 до 70 кв. м на первых этажах жилых домов с отдельным входом и хорошей пешеходной доступностью»,— говорит эксперт.

По его словам, рынок коммерческой недвижимости, подходящей для открытия ПВЗ, на юге России в марте 2026 года уже близок к насыщению. «В сегменте аренды предложение и спрос находятся в относительно сбалансированном состоянии: по итогам марта 2026 года их соотношение в большинстве регионов юга России колеблется в диапазоне от 90 до 120%. Это указывает на отсутствие выраженного дефицита помещений под ПВЗ и формирование конкурентной среды среди арендных объектов»,— поясняет господин Изотов.

Участники рынка отмечают, что арендаторы сегодня стали более избирательны: они оценивают не только стоимость аренды, но и плотность населения, скорость заселения ЖК, наличие конкурентов, удобство подъезда, возможность размещения вывески и технические параметры помещения.

Аренда гибче покупки

Главным форматом для операторов ПВЗ и предпринимателей, открывающих такие точки, остается аренда. Это объясняется низким порогом входа и возможностью быстро сменить локацию, если точка не набирает нужный объем заказов. Покупка помещения, напротив, требует значительного капитала и несет риск более длительной окупаемости, рассказал Олег Изотов. Он подчеркивает, что в текущих условиях бизнес чаще выбирает менее капиталоемкую модель.

В продаже картина выглядит иначе. По данным «Авито Недвижимости», предложение помещений, пригодных для размещения ПВЗ, на юге России в среднем превышает спрос в 1,5–2 раза, а в отдельных городах — еще сильнее. «По мере развития электронной коммерции и роста маркетплейсов ПВЗ зарекомендовали себя как надежные арендаторы с прозрачной бизнес-моделью, и часть ПВЗ продаются как ГАБ — готовый арендный бизнес»,— отмечает Олег Изотов.

По его словам, для инвесторов это создает понятный продукт: помещение с арендатором, регулярным денежным потоком и прогнозируемой доходностью. Но массовый выход таких объектов на рынок одновременно усиливает конкуренцию среди продавцов. «Покупатель стал внимательнее смотреть на договор аренды, срок его действия, индексацию ставки, состояние помещения, реальную проходимость и устойчивость конкретной точки»,— комментирует эксперт.

По итогам марта 2026 года в Краснодарском крае количество объектов на платформе «Авито Недвижимость» в сегментах продажи и аренды практически не изменилось по сравнению с февралем. В Ростовской области предложение как в продаже, так и в аренде выросло на 4%. В Крыму предложение в продаже увеличилось на 8%, в аренде — на 2%.

Такой темп, по словам аналитиков платформы, указывает на переход рынка в более зрелую фазу: собственники уже понимают, какие помещения востребованы, а арендаторы — какие локации работают. «Простая формула "первый этаж плюс вывеска" перестала быть достаточной. Важны плотность населения, наличие жилого массива, отсутствие барьеров на входе, качественная витрина и возможность организовать операционные процессы без конфликтов с жителями»,— говорит Олег Изотов.

Цены при этом остаются относительно стабильными. По данным «Авито Недвижимость», в Краснодарском крае средняя ставка аренды помещений под ПВЗ в марте 2026 года составила 1256 руб. за кв. м в месяц, увеличившись на 3% к февралю. В Ростовской области ставка снизилась на 3%, до 1377 руб. за кв. м, в Симферополе — на 1%, до 1348 руб. за кв. м.

В сегменте продажи средняя цена квадратного метра составила 162,5 тыс. руб. в Краснодарском крае, 140 тыс. руб. — в Ростовской области и 160,6 тыс. руб. — в Симферополе. Месячная динамика — плюс 3,5%, плюс 5% и минус 3% соответственно.

«Такая динамика отражает стабильную ценовую ситуацию на рынке: при росте предложения арендные ставки и стоимости продажи объектов сохраняются без резких колебаний»,— резюмирует господин Изотов.

Маркетплейсы идут в шаговую доступность

Спрос на помещения под ПВЗ напрямую связан с ростом онлайн-заказов. В пресс-службе Ozon сообщили, что их число на юге и Северном Кавказе с начала 2026 года выросло в два раза год к году, а количество активных клиентов увеличилось на 35%. «Чтобы быстро и эффективно доставлять заказы до клиентов, а также развивать малый и средний бизнес, Ozon совершенствует логистическую инфраструктуру и сеть пунктов выдачи»,— сообщили в пресс-службе компании.

В прошлом году Ozon запустил крупные логистические центры в Дагестане, Адыгее и Ростовской области. После выхода на полную мощность их совокупная площадь по полу составит около 325 тыс. кв. м. Ежедневно эти мощности смогут обрабатывать 2,4 млн заказов, а на складах можно будет разместить порядка 90 млн товаров.

В компании подчеркивают, что ПВЗ являются продолжением логистической цепочки. Заказы передаются курьерам из хабов доставки либо направляются в пункты выдачи в шаговой доступности от покупателей. «ПВЗ работают по модели, похожей на франшизу: их может открыть любой совершеннолетний предприниматель. При этом владелец ПВЗ не платит роялти маркетплейсу»,— отмечают в пресс-службе Ozon.

В 2025 году партнеры компании открыли более 24 тыс. новых точек. В результате сеть ПВЗ Ozon за год увеличилась на 40% — до 84 тыс. пунктов выдачи, которые обеспечивают доставку в нескольких минутах от дома для 130 млн жителей России. Почти половина пунктов находится в городах и селах с населением до 50 тыс. человек.

По данным компании, в Краснодарском крае сегодня действует более 4 тыс. пунктов выдачи заказов Ozon. За год их число выросло на 15%, а сам регион входит в число лидеров по количеству ПВЗ цифровой платформы. В Ростовской области количество пунктов выдачи Ozon также увеличилось на 15% и достигло около 2,8 тыс. В Ставропольском крае рост составил почти 18%, сейчас там работает более 1,4 тыс. точек.

Расширение продолжается и в республиках Северного Кавказа. В Кабардино-Балкарии количество ПВЗ выросло на 18%, более чем до 350 точек, в Карачаево-Черкесии — на 14%, примерно до 190. В Адыгее действует более 260 пунктов выдачи, рост составил 17%. В Дагестане — более 960 ПВЗ, что на 19% больше год к году.

«Мы активно инвестируем в расширение такого бизнеса и выделяем финансовую поддержку на открытие новых точек в приоритетных локациях, максимальный размер которой достигает 4,5 млн руб.»,— сообщили в пресс-службе компании.

Дополнительным стимулом для владельцев ПВЗ становится возможность совмещать пункт выдачи с другими сервисами. Если в клиентской зоне остается свободное место, предприниматель может использовать его для стороннего бизнеса. «В среднем такой бизнес приносит владельцам пунктов выдачи до 20–30% дополнительной прибыли»,— уточнили в Ozon.

Это усиливает интерес к помещениям с правильной планировкой: они должны позволять не только выдавать заказы, но и размещать дополнительные форматы — от вендинга и кофе-точки до небольшого сервисного островка.

Коммерция стала частью проекта

Исполнительный директор департамента коммерческой недвижимости, офис-партнер компании «Аякс» Надежда Звягина считает, что коммерция в ЖК стала одним из ключевых драйверов рынка. «Коммерческая недвижимость в жилых комплексах становится базовой инфраструктурой, поскольку потребление все больше локализуется внутри районов»,— говорит она.

По ее оценке, сильное влияние оказывает рост e-commerce: пункты выдачи формируют стабильный поток и становятся якорями для небольших помещений. Застройщики, по словам госпожи Звягиной, это учитывают: увеличивают долю коммерции в проектах, делают более ликвидную нарезку, проектируют отдельные входы и витринные фасады. Эксперт подчеркивает, что в современных проектах коммерция уже закладывается как часть концепции, а не как второстепенный элемент. «Это меняет экономику первых этажей: помещения проектируются под реальные сценарии использования, а не продаются или сдаются по принципу "кому подойдет"»,— комментирует эксперт.

По словам руководителя департамента продаж коммерческой недвижимости СК «Семья» Инны Грибановой, спрос на коммерцию в составе жилых комплексов за последние два года вырос на 30–40%. «Если раньше коммерция в ЖК — это были условно "лишние" квадратные метры, которые не подходили под жилье, то теперь застройщики осознанно формируют коммерческую инфраструктуру, так как она повышает капитализацию ЖК и увеличивает удовлетворенность будущих жителей»,— говорит собеседница «Rewiev. Юг России».

По ее словам, пункты выдачи стали новой нормой для жилых кварталов. «ПВЗ — Ozon, Wildberries, "Яндекс Маркет" и другие операторы — как новая норма: на 1000 жителей в новом ЖК приходится 2,5 пункта выдачи. Арендаторы борются за помещения 50–80 кв. м на первом этаже»,— отмечает эксперт.

Меняется и поведение потребителей. По словам Инны Грибановой, около 70% покупок FMCG жители совершают в радиусе 300 м от дома. Формат «у дома» постепенно вытесняет гипермаркеты из повседневного потребления. «Концепция "15-минутного города" стала основополагающей уже при проектировании новых жилых объектов»,— говорит она.

Застройщики, по словам госпожи Грибановой, реагируют на это изменением планировочных решений: в новых проектах чаще появляется мелкая нарезка площадей — 30–80 кв. м; доля крупных блоков 300–900 кв. м, наоборот, сокращается. Для арендаторов, констатирует эксперт, важны витражное остекление, отдельные безбарьерные входы, усиленные электрические мощности, индивидуальные мокрые точки и высота потолков от 3,5 м.

Изменилась и стратегия продаж, говорят участники рынка. По словам собеседников «Rewiev. Юг России», если раньше коммерческие помещения часто выводились на рынок на этапе котлована, что приводило к простоям, то теперь их нередко продают после сдачи дома или на финальном этапе строительства, когда понятнее состав жителей и будущий трафик.

Ростов идет на street

В Ростове-на-Дону спрос на коммерческую недвижимость также смещается в сторону встроенных помещений на первых этажах жилых комплексов. Особенно это заметно в спальных районах с плотной застройкой. Директор федеральной риелторской компании «Этажи» в Ростове-на-Дону Андрей Иванов говорит, что общий спрос на покупку коммерческой недвижимости в городе вырос в 2025 году на 21%.

По его данным, спрос на торговую недвижимость, куда входит и street-retail, увеличился на 15%, а интерес к отдельно стоящим зданиям вырос почти на 25%. «Застройщики адаптируются, проектируя коммерцию в каждом новом ЖК: помещения на первых этажах стали обязательным элементом»,— говорит эксперт.

Предложение при этом также растет. В 2025 году в Ростове, по данным «Этажей», ввели более 120 тыс. кв. м коммерческой недвижимости — в полтора раза больше, чем годом ранее. Увеличение объема площадей усиливает конкуренцию среди собственников и девелоперов. «На окраинах и в спальных районах возможен торг до 10–15% от цены, особенно за наличный расчет»,— отмечает господин Иванов.

Сети агрессивны, ПВЗ — понятны

Для собственников коммерческой недвижимости сетевые арендаторы остаются одновременно привлекательными и сложными партнерами, считает основатель консалтингового бюро «Жилин.РФ» Александр Жилин. По его словам, с одной стороны, сети обеспечивают узнаваемость, поток и регулярные платежи, с другой — часто обладают сильной переговорной позицией и навязывают условия, которые могут ухудшить доходность объекта.

Эксперт предупреждает, что работа с сетями без профессионального управления несет для собственников ряд рисков. По словам господина Жилина, разные сети используют разные модели давления на собственника. Например, дискаунтеры могут добиваться минимальных ставок и длительных периодов ожидания запуска объекта.

«"Светофор" давит ставку до нуля, подписывает договоры без сроков выхода — ожидание запуска объекта может длиться до полутора лет,— повреждает полы рохлями и навязывает переход на 2% от оборота. Fix Price может создавать поток покупателей, который не всегда полезен соседним арендаторам, а "Красное и Белое" — может закладывать отсутствие индексации на 7–10 лет и перекладывать на владельца риск получения алкогольной лицензии: нет лицензии — нет аренды, а это может означать до полугода простоя. "Магнит" и "Пятерочка" могут вести себя агрессивно при расторжении договора»,— рассказывает Александр Жилин.

Среди перспективных форматов основатель «Жилин.РФ» выделяет сервисы быстрой доставки. По его словам, для центральных локаций такой арендатор может быть более доходным, чем классические продуктовые сети. «"Яндекс Лавка" — идеальный арендатор для центра. Платит ставку в два раза выше продуктовых сетей за счет высокой оборачиваемости доставки»,— говорит эксперт.

Однако высокая ставка компенсируется повышенными требованиями к помещению. Для dark store или гибридного формата доставки нужны вытяжки, подъемники, удобная логистика, возможность разгрузки и соблюдение санитарных требований. ПВЗ же, по мнению господина Жилина, уже стали базовой инфраструктурой любого жилого комплекса, обеспечивая стабильный поток для небольших помещений.

Новая модель потребления

Коммерческий директор ГК «Метрикс Девелопмент» Юлия Сидорова считает, что ключевым изменением последних лет стала трансформация структуры спроса. Классические крупные форматы — гипермаркеты и часть торгово-развлекательных центров — теряют устойчивый ежедневный трафик. На этом фоне, по словам эксперта, выигрывают компактные помещения в жилых комплексах.

«Наиболее востребованы объекты от 35 до 90 кв. м в новых районах с высокой плотностью населения. Это площади под повседневную коммерцию: магазины у дома, кафе, салоны красоты, бытовые услуги и ПВЗ. Фактически формируется новая модель потребления: вместо поездок в большие торговые центры жители все чаще предпочитают повседневную инфраструктуру в шаговой доступности»,— отмечает госпожа Сидорова.

Изменяется и логика ценообразования. Если раньше главным фактором была локация в широком смысле — район, транспортная доступность, близость к магистрали,— то теперь ликвидность определяется более точными параметрами. «Локация остается важным фактором, но уже не доминирующим. Сегодня ликвидность формируется на уровне конкретного продукта — через его способность генерировать трафик и выручку»,— говорит Юлия Сидорова.

Ключевыми критериями становятся уровень заселенности ЖК, сформированный или прогнозируемый спрос на услуги, технические характеристики помещения, отдельный вход, возможность гибкой планировки, наличие парковки или удобных подъездных путей.

Одновременно, по словам Юлии Сидоровой, снижается интерес к цокольным помещениям без сформированного потока, а также к крупным площадям без понятного сценария использования. Слабые локации — без плотности застройки и платежеспособного спроса — теряют ликвидность.

В Краснодаре разница в стоимости между цоколем и первым этажом остается существенной. По оценке ГК «Метрикс Девелопмент», помещения площадью 60–70 кв. м в цокольных этажах стоят около 3,5–4,2 млн руб. Аналогичные площади на первых этажах — в среднем 7–8,5 млн руб.

«Разброс стоимости все меньше определяется районом как таковым и все больше — качеством окружения и реальным пешеходным и автомобильным трафиком»,— резюмирует эксперт.

Михеенко Дмитрий