Коттеджи уже прочно вошли в российский обиход, и многие риэлтерские фирмы сделали строительство загородных домов главным направлением своей деятельности. С течением времени усовершенствовалось качество предлагаемых коттеджей и повысились требования покупателей. Их, как правило, уже не устраивают деревенские дома, интерес переместился в сторону коттеджных поселков, имеющих собственную инфраструктуру. И все большее значение для инвестора приобретает соседство.
Рынок коттеджей сегодня достаточно разнообразен, как по объему предоставляемых продавцами услуг, так и в плане ценовой политики фирм-застройщиков. Поэтому сегодняшний обзор группа недвижимости Ъ решила посвятить положению на коттеджном рынке ближайшего Подмосковья.
Вознамерившись приобрести загородный дом и выделив на это некоторую сумму из семейного бюджета, покупатель определяет ряд критериев, в соответствии с которыми и выбирается покупка. Это удаленность поселка от МКАД, направление, экологическая безопасность района застройки, площадь дома и земельного участка, наличие коммуникаций, а в идеале еще и приятное и необременительное соседство. Все, разумеется, должно надежно охраняться.
Как показал опрос фирм, специализирующихся на строительстве коттеджных поселков, найти собственность, удовлетворяющую всем критериям, сейчас не проблема. Большинство фирм уже при проектировании поселков учитывает потребительский спрос. В поле зрения экспертов Ъ попало около 15 фирм-застройщиков, на счету которых порядка сорока поселков на разной стадии завершенности работ.
Все поселки рассчитаны на солидную клиентуру, они, как правило, построены в престижных районах Подмосковья, со сравнительно неплохой экологией, чаще вблизи водоемов. Большое внимание уделяется охране: практически все поселки обнесены стеной, в ряде случаев дома снабжены сигнализацией. В поселках есть магазины, спорткомплексы, объекты общественного питания. Фирмы стремятся максимально обособить свои поселки, поэтому в некоторых поселках есть даже свои пляжи, а фирма "Интекс" (построившая более 20 поселков по Рублево-Успенскому направлению), например, намерена обзавестись и своей пекарней.
Большое внимание покупатели коттеджей уделяют наличию коммуникаций. При этом далеко не все поселки имеют полный "джентльменский набор". Можно, например, столкнуться с отсутствием телефона или газа в домах, поэтому при подборе коттеджа стоит сразу поинтересоваться этими подробностями, вне зависимости от того, на какой стадии строительства находится поселок.
Что касается используемых схем финансирования строительства домов, то наиболее часто встречаются следующие: поэтапная предоплата покупателем, использование собственных средств фирмы и продажа уже готовых домов, привлечение кредитов и средств сторонних инвесторов. Причем в последнее время, несмотря на то что загородные дома являются не столь ликвидным товаром, как, скажем, квартиры или офисы, наблюдается некоторое увеличение количества фирм, которые готовы строить не под стопроцентную предоплату покупателя, а используя лишь собственные средства.
Сейчас рынок коттеджных поселков несколько стабилизировался, и процент прибыли от реализации коттеджей, доходивший два года назад до 200%, стал заметно ниже. Сегодня фирмы закладывают в проект 25-35% прибыли, хотя еще бывают случаи, когда процент завышается и до 100 — однако ликвидность такого товара сразу понижается. Специалисты фирм, строящих поселки, не жалуются на отсутствие спроса и отмечают, что покупатели, вне зависимости от класса поселка, готовы платить деньги либо за готовый коттедж в поселке, либо за красивую мечту, находящуюся на бумаге с куском голой земли под нее. Что же касается наиболее выгодной формы оплаты инвесторами коттеджей, то практически все фирмы-застройщики склоняются к варианту поэтапного финансирования строительства, поскольку в этом случае покупатель может не отвлекать из оборота значительные суммы. Однако эта схема касается только строящихся поселков: в варианте, когда работы завершены, покупатель, как правило, выплачивает всю сумму сразу.
Цена коттеджей в поселках зависит от ряда факторов и может колебаться от $300 до $3000 за м2. Как правило, площадь дома клиент может выбирать по своему усмотрению, поскольку фирмы не возражают против внесения изменений в проект. В первую очередь на конечную стоимость дома влияет материал, но здесь единого мнения нет. Некоторые фирмы считают лучшим для Подмосковья материалом кирпич, другие склоняются к так называемым "сэндвичевым" конструкциям, а третьи считают, что дерево, бетон или кирпич — неважно, и весь цимес в черепичной крыше.
Проекты коттеджей чрезвычайно разнообразны. В домах обычно предусмотрены гараж, сауна, бассейн, тренажерный зал, иногда зимний сад. Будет ли в доме весь набор прелестей или только часть, зависит от желания клиента.
Площадь участков под застройку в коттеджных поселках различна и составляет обычно 10-15, чуть реже до 20 соток. В некоторых случаях клиент имеет возможность докупить землю.
Особенного уединения предложить не может ни один поселок. В них как минимум десяток домов (хотя в планах фирмы "Сапсан" строительство в Опалихе поселка из трех домов), а максимальное число коттеджей в поселке обнаружилось в фирме "Интекс" — около 300 домов. Впрочем, поселки располагаются по большей части в лесу, так что присутствие соседей не слишком ощущается. Тем более что многие фирмы задолго до заселения поселков подбирают будущих соседей. По свидетельству специалистов фирм "Менатеп РИ" и "Сапсан", прежде чем продать коттедж, продавцы выясняют происхождение средств, вообще пытаются узнать, что за люди их покупатели. Не исключены и случаи отказа в продаже, если фирму не удовлетворит имеющаяся информация о клиенте. А сами сделки совершаются по общепринятой схеме с заключением договора купли-продажи, который заверяется у нотариуса, с выплатой госпошлины в объеме 3% от величины сделки. Оформление сделки обойдется инвестору в 1% от стоимости покупки.
ЮЛИЯ Ъ-МАКАРЬЯНЦ