Коммерческая недвижимость в 2026 году: какие активы сохраняют доходность
За два года рынок коммерческой недвижимости сменил фазу: после роста 2024 года и рекордных сделок 2025 года началось охлаждение. Инвестиции снижаются, вакантность растет, требования к качеству площадей трансформируются. В 2026 году выбор строится вокруг устойчивости спроса и способности объекта генерировать доход при разных сценариях. Иван Шевцов, CEO и основатель ROITeam, объясняет, на какие параметры опираться при выборе коммерческой недвижимости в новых рыночных условиях
Фото: freepik.com
Фото: freepik.com
Как выглядит рынок
К 2026 году рынок коммерческой недвижимости вошел в фазу жесткого отбора. По итогам 2025 года инвестиции составили 935 млрд руб., на 29% ниже уровня 2024 года (1,315 трлн руб.), в первом квартале 2026 года падение продолжилось еще на 30% год к году. Массовый вход в рынок уступил осторожности: усилилось значение цены, качества и горизонта окупаемости.
Сегменты разошлись по динамике. На складах вакантность выросла до 3,1% (+2,1 п. п.), спрос сократился на 38%, объем сделок составил 3,3 млн кв. м, в 1,6 раза меньше 2024 года. На офисном рынке аренда в Москве снизилась на 36%, до 777 тыс. кв. м, в Санкт-Петербурге более чем вдвое, до 182 тыс. кв. м. Разрыв внутри сегментов усилился: одни объекты сохраняют доход, другие теряют арендаторов.
Офисы. Сегмент в Москве и Санкт-Петербурге держится на дефиците качественных площадей, но усиливается разрыв внутри. В Москве быстрее заполняются небольшие блоки с отделкой, крупные площади без арендатора теряют ликвидность. В Санкт-Петербурге дефицит поддерживает спрос, но проходят дольше. Устойчивость дает понятная модель сдачи и быстрая заполняемость.
Склады. Сегмент стал чувствителен к качеству выбора: в ряде локаций предложение опережает спрос. Доходность зависит от роли объекта в логистике, близости к узлам и реальной потребности бизнеса. Более устойчивы объекты с арендатором или понятным сценарием, при учете рисков вакантности.
Торговая недвижимость. Доход формируется через поток и сценарий потребления. Устойчивы объекты в повседневных маршрутах рядом с сервисами и транспортом. В Москве лучше работают районные форматы, в Санкт-Петербурге критична микролокация, то есть доходность может зависит от расположения объекта с точностью до десятков метров.
В 2026 году устойчивость дают три группы: корпоративные арендаторы в офисах Москвы и Санкт-Петербурга, логистика и e-commerce в складах с привязкой к сильным транспортным узлам, повседневное потребление в районном ритейле с опорой на трафик и плотность населения. Практика сводится к жесткой проверке: наличие арендатора или понятного сценария заполнения, сила конкретной локации и узла, реальный поток и поведение аудитории, а также расчет риска вакантности и влияния простоя на доход. Дополнительно важно оценить юридические ограничения, структуру расходов, техническое состояние, качество управления и ликвидность на выходе. Объекты без понятного пользователя и подтвержденного спроса быстро теряют устойчивость.