В ожидании выводов

Представители власти и бизнеса обсудили ближайшие перспективы развития строительной отрасли на круглом столе «Тренды рынка недвижимости — 2025». Мероприятие провел «Ъ-Кубань». Эксперты отмечают, что высокая ключевая ставка ЦБ и отмена льготной ипотеки привели к резкому падению спроса на жилье и затовариванию рынка недвижимости. Ожидается, что к концу года ключевая ставка опустится до 15–16%, вкладчики начнут выводить деньги с депозитов и инвестировать в квадратные метры. В настоящее время катализаторами развития строительного бизнеса являются доходная недвижимость, льготные ипотечные программы и экспансия кубанских девелоперов в другие регионы России.

На Кубани в первом полугодии 2025 года объем ввода в эксплуатацию многоквартирного жилья в сравнении с аналогичным периодом прошлого года вырос на 31% и достиг почти 1,2 млн кв. м. Об этом сообщил первый заместитель руководителя департамента строительства Краснодарского края Вадим Траскунов. По данным спикера, за шесть месяцев 2025 года в регионе ввели в эксплуатацию около 3,3 млн кв. м жилья, включая 2,1 млн кв. м ИЖС.

Вадим Траскунов отметил, что рынок жилищного строительства в Краснодарском крае характеризуется высокой конкуренцией. По состоянию на 1 июля 2025 года в регионе 147 застройщиков реализуют 257 проектов, в рамках которых в сроки, установленные разрешениями на строительство, планируется ввести 121 тыс. квартир общей площадью 5,5 млн кв. м.

«Строительный бизнес — это отрасль больших возможностей, но и не меньших рисков. И чем масштабнее проект, тем сложнее управлять его безопасностью. Например, мы часто сталкиваемся с ситуацией, когда смета утверждена, а через три месяца реальная стоимость проекта уже выходит за рамки бюджета»,— отметил генеральный директор ООО «РКТ», член комитета по строительству Краснодарского краевого отделения «Опоры России» Арарат Согомонян.

По словам эксперта, управление рисками — это системная работа. Среди эффективных инструментов он назвал финансовое планирование и резервирование бюджета под непредвиденные расходы, юридическую экспертизу договоров на каждом этапе, использование цифровых технологий, в первую очередь BIM-моделирования, которое позволяет находить конфликты в проекте еще до начала строительства, и др.

Эффективность управления рисками во многом зависит от компетентности проектной компании. «Проектная компания может стать буфером между идеей и ее реализацией, минимизируя потери — и финансовые, и репутационные, что особенно важно в условиях ужесточения денежно-кредитной политики Центробанка и связанного с этим охлаждения рынка недвижимости»,— заключил Арарат Согомонян.

Повышение ключевой ставки ЦБ до исторического максимума и отмена льготной ипотеки привели к резкому падению спроса на жилую недвижимость. Коммерческий директор СК «Семья» Ангелина Радько рассказала, что доля проданных квартир в общем объеме предложения (соотношение объемов лотов в сделках и на экспозиции) в январе—апреле 2025 года в сравнении с аналогичным периодом прошлого года в Краснодаре сократилась почти вдвое (с 5,8 до 2,8%), а в Краснодарском крае — на 73% (с 8,6 до 2,3%).

«В настоящее время многие девелоперы не готовы выходить на рынок с новыми проектами из-за того, что ставка проектного финансирования достаточно высокая, себестоимость строительства тоже, а спрос недостаточный»,— констатировала Ангелина Радько.

По словам заместителя генерального директора группы компаний «Самсон» Дениса Серикова, падение спроса ведет к затовариванию рынка жилья — то, что строится, почти не продается. По данным нашдом.рф, в Краснодарском крае в строительстве находится 165 тыс. квартир, из которых 77% не продано. Лидерами по доле нераспроданных квартир в МКД в регионе являются Анапа и Новороссийск, в которых на остатки приходится 89 и 85% соответственно.

В Анапе в стройке находится 12,7 тыс. лотов, из которых 11,3 тыс. не продано, в Новороссийске — 14,9 тыс., не продано 12,7 тыс. квартир. В Краснодаре из 109,7 тыс. лотов не реализовано 86,6 тыс. (79%), в Сочи не продали 8,3 тыс. лотов (70%) из 11,7 тыс.

По оценке эксперта, с учетом текущего спроса на реализацию строящегося в настоящее время многоквартирного жилья в Анапе потребуется 21 год, в Новороссийске — 6,3 года, Краснодаре — 3,6 года, Сочи — 3,7 года. Средний срок поглощения непроданной жилой недвижимости в Краснодарском крае — 4,2 года.

По данным консалтинговой компании Macon, в 2024 году на рынке недвижимости Сочи совершено 2032 сделки с инвест-отелями, что соответствует уровню предыдущего года. При этом востребованность жилой недвижимости в городе-курорте снижается — 7533 сделок в 2023 году против 3487 сделок в 2024 году. Следовательно, колебания спроса в меньшей степени отразились на недвижимости, приобретаемой в инвестиционных целях, а также для личного проживания, считает директор по продажам ФД «Неометрия» Анна Сапегина.

«Объем возводимого в Сочи жилья сократился по сравнению с 2023 годом на 46% и составил 369,3 тыс. кв. м, тогда как аналогичный показатель применительно к инвест-отелям вырос на 12,6% — до тех же 368,8 тыс. кв. м. При этом за последние шесть лет в городе не стартовало ни одного жилого проекта элит-класса, что говорит о нехватке предложения в высокобюджетном сегменте. Такая недвижимость становится своего рода коллекционной. На сегодня элит-класс представлен только в сегменте инвест-отелей, на него приходится 41% от общего объема. Причем объем возводимых проектов этого класса вырос втрое по сравнению с 2023 годом, составив 150,4 тыс. кв. м. В ближайшей перспективе один из основных векторов развития рынка недвижимости Сочи мы видим в увеличении количества проектов инвест-отелей и коллекционной недвижимости»,— отметила Анна Сапегина.

Аналогична в этом плане ситуация в Анапе. Денис Сериков отметил, что в прошлом году на курорте провели лишь 536 сделок по квартирам. У сегмента МКД спрос забирают апартаменты — в прошлом году в городе провели около 1,5 тыс. таких сделок.

Девелоперы фокус внимания сместили на курортную недвижимость, подтвердила заместитель генерального директора Курорта «Лучи» Ольга Нарт. «Обороты туристической отрасли за последний год выросли на 24%, превысив 900 млрд руб. Такая динамика говорит о больших перспективах для бизнеса, включая строительный»,— считает эксперт.

Краснодарский край является самым популярным у россиян местом отдыха. В прошлом году регион посетили более 20 млн человек, из которых 5,5 млн отдыхали в Анапе. Ольга Нарт отметила, что росту спроса на курорт способствует и строительство новых магистралей на юге России. «Из Краснодара до Анапы можно добраться за 1,5–2 часа, а от Ростова-на-Дону — за четыре, что позволяет из любой точки этой агломерации доехать до отдыха на пляжах Анапы практически в любой день»,— сказал спикер.

По мнению эксперта, ежегодно растущая нагрузка требует развития и обновления инфраструктуры. Так, в Анапе реализуется проект по созданию курорта с использованием механизмов комплексного развития территорий. Инфраструктура Курорта «Лучи» включает 9 отелей, 16 бассейнов, санаторно-рекреационную зону, более 30 ресторанов, самый крупный на юге крытый аквапарк, крупнейший конгресс-центр и затрагивает даже курортный проспект.

Она добавила, что курортные объекты, построенные по принципу «город в городе», более устойчивы к различным вызовам, чем классические отели. Чем больше объектов водной инфраструктуры в отелях, тем выше на них спрос, независимо от обстоятельств.

По мнению сооснователя и руководителя бюро дизайна и архитектуры AA Partners Анны Гореловой, гибридизация форматов снижает риски девелопера.

«Рестораны и spa больше не арендаторы. Они — часть концепции/истории, которую проект рассказывает своему пользователю. Сейчас человек не разделяет пространство по функциям — он воспринимает весь объект как единое целое. Если ресторан или спа встроены в архитектуру концептуально — это больше не "сервис", а неотъемлемая часть ценности недвижимости»,— отметила эксперт.

По словам Анны Гореловой, покупатель или гость воспринимает хороший ресторан как обещание уровня: «Если здесь хороший ресторан — значит, все остальное тоже сделано достойно». Это влияет и на ликвидность жилого фонда, и на ценность бренда объекта в глазах пользователя. Именно поэтому девелоперы все чаще интегрируют HoReCa и wellness в ядро продукта, а не отдают им помещения в конце комплекса, где небольшая проходимость.

«Когда в жилом или курортном комплексе одна функция может работать на другую, проект становится самоподдерживающейся экосистемой. Ресторан — не только для гостей, но и для резидентов. Spa — не только для туристов, но и для локальной аудитории. Это позволяет распределить выручку по сезонам, снизить зависимость от одного типа спроса, усиливать вовлеченность локального сообщества»,— пояснила эксперт.

Кубанские девелоперы строят курорты и отели не только в Краснодарском крае. По словам спикеров круглого стола, на Кубани есть факторы, которые сдерживают развитие строительного бизнеса. Так, в ряде крупных городов и некоторых районов, где ранее уже ввели в эксплуатацию большие объемы жилья, для подключения нового не хватает технологических мощностей и инженерной инфраструктуры. Кроме того, существует дефицит свободных земельных участков. В этих условиях катализатором развития строительного бизнеса эксперты назвали экспансию кубанских застройщиков в другие регионы России.

Ангелина Радько обратила внимание, что, по данным дом.рф на июль 2025 года, в Краснодарском крае выдано 272 разрешения на строительство, что на пять меньше, чем годом ранее. В то же время в Крыму выдано 125 разрешений на строительство — это на 23 РНС превышает аналогичный показатель прошлого года. В СКФО в 2025 году выдано 348 РНС против 319 разрешений, выданных в 2024 году. Среди развивающихся регионов, привлекательных для кубанских застройщиков, эксперт выделила Ставропольский край, Дагестан, Кабардино-Балкарию и Карачаево-Черкесию.

«Практически все крупные застройщики Краснодарского края реализуют проекты в других регионах России. Мы видим устойчивый запрос населения на строительство многоквартирных домов и развитие территорий. Среди особенно привлекательных для девелоперов выделю Домбай, Архыз и Адыгею. В эти регионы можно и нужно инвестировать, есть запрос на хороший сервис и качественный продукт, который сейчас там в дефиците. Я считаю, что сейчас для застройщиков — время возможностей, тем более что мы всегда мыслим будущим, создаем проекты, которые будут востребованы через 5–10 и более лет»,— сказал директор ГК «Победа» Юрий Поляков.

Одним из главных катализаторов развития строительной отрасли заместитель начальника отдела развития ипотечного бизнеса ВТБ Лев Данилян считает льготные программы жилищного кредитования. «Драйвером рынка по-прежнему выступает господдержка: ее доля по итогам января—июня, по оценкам ВТБ, составила 78% от общего объема выдач. Среди льготных программ доминирует семейная ипотека, на которую в первом полугодии пришлось 69% от всех продаж»,— рассказал эксперт.

По данным спикера, Краснодарский край стал лидером Южного федерального округа по объему выданной ипотеки. В июне 2025 года жители ЮФО оформили 1258 ипотечных кредитов на общую сумму 6,6 млрд руб. Более половины этого объема — 3,6 млрд руб.— пришлось на Краснодарский край. Ростовская область заняла второе место с 1,3 млрд руб., а Волгоградская — третье с 367 млн руб. Средний размер кредита в регионе составил 5,4 млн руб.

По оценкам ВТБ, в июне банки предоставили россиянам около 309 млрд руб. на покупку первичного и вторичного жилья. Этот результат на 8% выше итогов мая текущего года, но на 60% ниже, чем в июне 2024 года.

Участники круглого стола обратили внимание на рост объемов просрочки по выплате ипотеки. Как ранее писал «Ъ-Кубань», в Краснодарском крае просрочка по ипотеке на 1 июня 2025 года составила 9,5 млрд руб. Рост показателя за пять месяцев составил 53%. Совокупная ипотечная задолженность населения в регионе — 851,4 млрд руб. Есть основания полагать, что такая ситуация в будущем может спровоцировать активизацию реализации залоговых квартир на торгах.

Директор ООО «Кубанская юридическая компания», представитель Краснодарского отделения Ассоциации юристов России Валентина Семушкина рассказала о рисках приобретения залоговой недвижимости на торгах. По словам эксперта, таким образом можно купить недвижимость по цене ниже рыночной. Эта сфера привлекательна не только для добросовестных приобретателей, но и для злоумышленников. По наблюдениям Валентины Семушкиной, непрозрачность сделки, фальсификация документов и другие мошеннические схемы довольно часто встречаются в этой сфере, а потому крайне важно провести тщательную проверку документов на залоговую недвижимость.

«Каждая вторая сделка, которая выходит на торги, затем обжалуется, например в связи с нарушением прав третьих лиц. Так, не всегда учитывается супружеская доля в собственности, зарегистрированные несовершеннолетние либо находящиеся под опекой граждане»,— пояснила эксперт.

Валентина Семушкина также рекомендовала перед покупкой залоговой квартиры провести ее осмотр, так как объект может оказаться неликвидным и требующим очень больших финансовых вложений.

Инвестиционный советник банка «Синара» Артур Низельский ближайшие перспективы развития строительного рынка оценил положительно. «Наши аналитики прогнозируют плавное снижение ключевой ставки до 15–16% к концу 2025 года и дальнейшее ее снижение в 2026-м. Это безусловно благотворно скажется на ипотечном кредитовании, а также на рентабельности строительного бизнеса, так как показатели рентабельности напрямую зависят от процентных расходов, которые привязаны к уровню ключевой ставки»,— резюмировал эксперт.