Долг платежом взыскан

Эксперты рассказали о рисках приобретения залоговой недвижимости

В январе—сентябре 2024 года объем погашений проблемной ипотеки за счет изъятия и продажи квартир в Краснодарском крае составил 108 млн руб., что на 62% меньше год к году. В Волгоградской области показатель составил 24 млн руб. и уменьшился на 66%. В Ростовской области объем составил 22 млн руб. (–85%). Показатель уменьшился во всех субъектах ЮФО, кроме Астраханской области, где в сравнении с 2023 годом он вырос на 29%. В Крыму объем составил 12 млн руб. (–80%), Астраханской области — 9 млн руб., в Калмыкии — 5 млн руб. (–85%), Адыгее — 2 млн руб. (–78%), Севастополе — 2 млн руб. (–83%).

Денис Аксёнов отмечает, что в 90% случаев заемщики добровольно продают жилье в ипотеке. «Это позволяет не накапливать проценты и пени, чаще всего даже получить остаток после погашения долга. Одни кредиторы отражают такие сделки в статистике как изъятие и торги, другие — как добровольное досрочное погашение»,— говорит эксперт.

Он добавляет, что причина резкого сокращения объемов досрочного погашения — отсутствие покупателя.

«Снижение объемов досрочного погашения просрочки путем продажи таких квартир объясняется не тем, что банки не хотят идти по этому пути в связи с желанием пожалеть заемщиков. Более понятная и экономически целесообразная причина — замедление развития рынка недвижимости и отсутствие должного спроса. При наличии перспективы получить меньшую выгоду более длительным путем банк готов ждать изменения ситуации, так как конечная цель — это получить как можно больше средств от такой реализации, а не проблемы»,— говорит Илья Жарский.

Быструю прибыль не получить

Денис Аксёнов говорит, что по итогам 2024 года в ЮФО на торгах было продано 243 жилых объекта должников (дома и квартиры, доли в собственности). В 2023 году показатель составил 301.

В Краснодарском крае в 2024 году продали 100 жилых объектов (в 2023 году — 108), в Ростовской области — 69 (в 2023 году — 73), в Волгоградской области — 47 (в 2023 году — 73), в Адыгее — 10 (в 2023 году — 8), в Астраханской области — 7 (в 2023 году — 27), в Крыму — 6 (в 2023 году — 6), в Севастополе — 3 (в 2023 году — 2), в Калмыкии — 1 (в 2023 году — 4).

В коллекторском агентстве «Долговой консультант» предполагают, что в 2024 году на торги в исполнительном производстве в основном выходила недвижимость, ипотеку за которую заемщики не могли платить в 2020–2022 годах. «С того времени, с января 2022-го, за три года объем неплатежей по ипотеке (в целом по России.— «G») вырос в два раза, приблизившись к 127 млрд руб. Еще две трети, порядка 85 млрд руб., по данным бюро кредитных историй, уже находятся в работе у коллекторских агентств»,— рассказывает Денис Аксёнов.

Он отмечает, что в 2024 году количество несостоявшихся торгов залоговой недвижимостью выросло из-за отсутствия заявок. «Интересных по ценам объектов, на которых инвесторы могли бы получить быструю прибыль, сейчас практически не осталось»,— обращает внимание эксперт.

Господин Аксёнов добавляет: «После несостоявшихся торгов объекты недвижимости оформляются в собственность залогового кредитора и поступают в прямую продажу. В условиях низкого спроса кредиторы постепенно накапливают на своих балансах недвижимость, которую не удалось быстро продать».

Адвокат Павел Папуниди говорит, что приобретение залоговой недвижимости выгодно тому, кто хорошо знает историю правовых взаимоотношений кредитора и должника. «Как правило, это сами стороны спора, а также иные лица, участвующие в деле,— арбитражные управляющие, третьи лица. Кто знает все юридические и иные нюансы дела, тот и сможет выгодно приобрести объект»,— рассказывает он. Эксперт добавляет: «Например, с торгов продается право требования участника долевого строительства к застройщику-банкроту о передаче квартиры. На торгах данный объект будет именоваться "право требования", а не "недвижимость". Следовательно, многие специалисты по поиску объектов на банкротных (или иных публичных) торгах пройдут мимо, не включат этот объект в поиск. Однако участники процесса знают, на какой стадии строительства находится объект, какое решение по нему принял Фонд развития территорий и прочее».

Адвокат, эксперт по земельному праву и вопросам недвижимости Наталья Шалуба говорит, что приобретение залоговой недвижимости выгодно инвесторамфлипперам, арендным инвесторам, специализированным фондам и девелоперам, а также частным покупателям без срочной потребности.

«Кот в мешке»

Наталья Шалуба говорит, что покупать залоговую недвижимость стоит, если смотреть на это как на инвестицию, которую можно приобрести по сниженной цене (обычно на 10–30% ниже рыночной). «Специальных "дополнительных" рисков при покупке залоговой недвижимости нет: тот же набор проверок, что и при обычной сделке. Главное — понимать, что вы участвуете в торгах, и иметь запас времени и средств для завершения всех процедур»,— говорит эксперт.

Павел Папуниди считает, что при приобретении залоговой недвижимости нужно взвесить все экономические и юридические риски. «Если в ходе правовой и экономической экспертизы цена изъятой недвижимости не пугает потенциального приобретателя, то стоит»,— отвечает он. Эксперт рассказывает, что сложности при приобретении заложенной квартиры могут вызвать зарегистрированные там по месту жительства лица, в частности несовершеннолетние, которых невозможно принудительно выселить. Также трудности могут возникнуть с лицами, отказавшимися от приватизации или временно выписанными в ПНИ (психоневрологический интернат).

Наталья Шалуба добавляет, что бывшие владельцы или съемщики могут отказываться выезжать до окончания судебных процедур. Также прежние владельцы или их наследники вправе инициировать судебные процессы.

Эксперт говорит, что любой участник имеет возможность заявить о нарушении порядка торгов. При наличии существенных нарушений это может привести к отмене результатов.

Павел Папуниди говорит, что важно удостовериться в отсутствии нарушений порядка проведения торгов (непрозрачность их условий, отсутствие гласности, ограничение доступа к участию, а также иные существенные нарушения, повлекшие неправильное определение цены продажи). «Необходимо убедиться, что отсутствуют нарушения процедуры оставления кредитором предмета залога за собой, если залогодержатель приобрел имущество таким способом»,— добавляет адвокат.

Наталья Шалуба указывает на длительность торгов. В зависимости от статуса (исполнительное производство или банкротство) на каждый этап может уходить от 2 до 12 месяцев. Эксперт добавляет: «Госторги и коммерческие площадки (например, ЦБР или ТЭК) имеют свои регламенты, которые нужно детально изучить».

Павел Папуниди отмечает, что существуют риски, связанные со сложностями снятия ареста, наложенного в рамках уголовного дела, о котором покупатель может не знать.

Есть риски, связанные с состоянием недвижимости. «Всегда необходимо тщательно осматривать недвижимость и проверять соответствие всем фактическим характеристикам, указанным в ЕГРН. Зачастую такой возможности у покупателя нет (особенно если речь о публичных торгах), и в этом случае риски кратно повышаются»,— рассказывает господин Папуниди.

«Если у покупателя изменились планы (например, он узнал негативный факт о недвижимости), то внесенный задаток он теряет (п. 6 ст. 448 ГК РФ, п. 16 ст. 110 Закона о банкротстве)»,— отмечает эксперт. Он добавляет, что победитель торгов также обязан возместить убытки, понесенные организатором торгов, в части, превышающей задаток.

Господин Папуниди говорит, что существует риск приобретения залогового имущества, на которое обращено взыскание заочным решением суда. «Например, заочным решением суда удовлетворен иск кредитора — взыскана задолженность, обращено взыскание на недвижимость. Торги состоялись, победитель определен, договор купли-продажи заключен, право собственности зарегистрировано за покупателем. Однако впоследствии кредитор может подать заявление об отмене заочного решения, которое с большой долей вероятности будет удовлетворено»,— рассказывает он. Наталья Шалуба отмечает риск перепродажи недвижимости ниже расчетной цены. «В случае падения спроса или слишком большого числа аналогичных лотов вы можете не найти покупателя на желаемых условиях»,— говорит она.

«Приобретая залоговое имущество, вы получаете стены, пол и потолок. Наличие адекватной отделки и сантехники не гарантировано. Даже если на фото в объявлении будет все красиво — вы покупаете кота в мешке»,— обращает внимание Павел Папуниди.

Адвокат рекомендует обязательно запросить справку об отсутствии задолженности по капитальному ремонту — при наличии долга он переходит на нового собственника. «Также стоит найти справку Ф. 9 о зарегистрированных в квартире гражданах. При наличии таковых придется обращаться в суд за решением о принудительном выселении. Затем работать с приставами для фактического выселения. Это дополнительные траты и потеря времени»,— заключает эксперт.

Илья Жарский предполагает, что рынок и дальше будет испытывать трудности в плане погашения ипотечных долгов. «Смягчение ДКП до 20% по ставке вряд ли сможет стабилизировать ситуацию, так как сейчас ипотечные долги имеют больший вес на фоне такого небольшого позитивного хода ЦБ. Дальнейший рост просрочки, где лидируют регионы — локомотивы округа, будет давить на дальнейшую ипотечную политику банков, поэтому объемы кредитования могут сужаться, что незамедлительно будет сказываться на рынке первичной недвижимости»,— говорит эксперт.

«Объемы досрочного погашения проблемных квартир в результате задолженности пока будут проходить этапы роста, что связано не с самой стабильной ситуацией на рынке. Банки нацелены на получение максимальной прибыли, но на фоне замедления спроса при росте цены конечного метра такой путь лучше отложить до стабилизации ситуации. Могу предположить, что рост будет продолжаться до конца лета. Потом ситуация может измениться в сторону снижения, но это будет зависеть от экономических показателей и регуляторной политики»,— говорит Илья Жарский.

Андрей Куценко