После затяжного падения арендных ставок на столичном рынке нежилых помещений ситуация начала меняться. О том, как будет развиваться этот рынок в 2000 году, корреспонденту Ъ ИНГЕ Ъ-ЗАМУРУЕВОЙ рассказывает директор консалтинговой компании Stiles & Riabokobylko СЕРГЕЙ РЯБОКОБЫЛКО.
— Риэлтеры в один голос утверждают: столичный рынок высококлассных офисов преодолел последствия кризиса. Так ли это?
— Достаточно обратиться к статистике, чтобы убедиться, насколько серьезной была августовская "болезнь": в 1997 году было арендовано 250 тыс. м2 офисов класса А, до лета 1998 года — 100 тыс. м2, с августа по декабрь 1998 года — всего 34 тыс. м2. Падение спроса привело к снижению арендных ставок на 40-50%.
Но уже в конце прошлого года можно было говорить о стабилизации рынка. В 1999 году в аренду было сдано 145 тыс. м2 офисов класса А — компании, пережившие кризис, стали расширяться и переезжать в высококлассные бизнес-центры. В январе--феврале 2000 года было арендовано 10 тыс. м2 Это, безусловно, хорошие новости для застройщиков и девелоперов. Если дело и дальше пойдет такими темпами, то пустующие сегодня 276 тыс. м2. будут сданы в аренду в течение 16-18 месяцев. Таким образом, строительство бизнес-центров вновь станет доходным бизнесом. Тем более что затраты на строительство после августа 1998 года сократились на треть.
— Какие офисы сейчас пользуются наибольшим спросом?
— Помещения, отвечающие международным стандартам, вызывают интерес у компаний, работающих в успешных отраслях. Это прежде всего фармацевтические фирмы, компании нефтяной и газовой отрасли, производители товаров народного потребления и пищевой промышленности. В последнее время востребованы услуги консалтинговых, аудиторских и юридических фирм — и им тоже понадобились большие площади для работы. Можно сказать, что формируется тенденция устойчивого спроса. С точки зрения инвесторов, сейчас, накануне президентских выборов, не самое удачное время для расширения бизнеса. Но компании, которые работают в России в течение многих лет и не ушли с рынка после кризиса, готовы развивать свой бизнес. Некоторые в последние два месяца несколько раз изменяли условия заказа и брали в аренду большее количество метров.
— Многие бизнес-центры, которые еще пять-шесть лет назад относились к классу А, сегодня выбыли из "высшей лиги". Как сохранить привлекательность зданий в течение длительного времени?
— Главное — качество инженерной мысли. Многое зависит от того, насколько профессионально владельцы или приглашенные специалисты управляют зданиями. Объект, в который постоянно вкладывают деньги на поддержание и развитие, долго будет держать марку. Скажем, офисный комплекс McDonald`s построили в 1993 году. Так как инженерную "начинку" постоянно совершенствовали, то здание до сих пор не устарело и после кризиса не потеряло ни одного арендатора. Его и сегодня можно достаточно выгодно продать. Это пример того, как можно использовать здание в качестве инвестиционного механизма. Неухоженные здания моментально теряют "классность", и, соответственно, дешевеют.
— Как изменились ставки аренды в последнее время и какой динамики стоит ожидать в ближайшем будущем?
— Сейчас цены стабильны: от $550 до $600 за квадратный метр в год. Резкого скачка не ожидается, так как на рынке избыток свободных офисов — арендные ставки могут вырасти максимум на 5%. Но в конце года может возникнуть дефицит площадей. Это связано с тем, что с 1 января 2001 года НДС на строительство можно будет учитывать как расходную статью и возвращать в бюджет за счет НДС, получаемых владельцами от арендаторов. Эта схема позволит существенно увеличить доходность зданий. Так что застройщики могут отложить ввод новых бизнес-центров до следующего года, и арендные ставки вырастут. Но затем вновь начнут снижаться.
— А как обстоят дела с продажей элитных офисных центров?
— Рынок продаж недвижимости всегда был очень ограничен. Только после кризиса, когда компании и обанкротившиеся банки стали продавать свою недвижимость, предложение превысило спрос. Но западные фирмы стараются не покупать недвижимость в Москве. И дело не в земельном вопросе — в Лондоне тоже земля не продается, а сдается в аренду на 49 лет. Но если на Западе срок амортизации здания 33 года, то в России — 100 лет. Это тяжелое налоговое бремя. Кроме того, как только вы приобретаете имущество, вы становитесь зависимым от этой собственности. Приходится не только своим бизнесом заниматься, но еще и управлять недвижимостью. Впрочем, и на Западе офисные центры покупают в основном из соображений престижа. Мы не ждем активизации на этом сегменте рынка.