Мошенничество на квартирном рынке обычно ассоциируется с двумя типами операций — продажей квартир по фальшивым документам и организацией масштабного сбора средств населения под строительство жилья. С появлением на рынке недвижимости коммерческих застройщиков возникают и новые схемы, в которых строящиеся объекты используются фирмами, не имеющими к ним отношения. Примером такого рода деятельности может служить история с финансово-строительной компанией "Конти", у которой весьма неожиданно нашелся предприимчивый "дилер", торгующий квартирами в недостроенном доме за полцены.
Причины внимания махинаторов к сфере недвижимости просты: значительные суммы, вращающиеся в этой сфере (любая квартира стоит десятки тысяч долларов), расчеты в наличных деньгах, недостатки законодательства и неискушенность продавцов и покупателей квартир в юридических вопросах.
Наибольший простор для деятельности мошенников предоставляет вторичный рынок квартир, а самой распространенной схемой мошенничества является перепродажа квартир по поддельным документам. Операции с квартирами (аренда или продажа) по фальшивым документам предполагают, естественно, что махинатор более никогда не встретится со своей жертвой. Поэтому после такой "сделки" приходится прятаться, "уходить на дно", может быть, даже на какое-то время и совсем прекращать подобную деятельность.
Схемы другого рода связаны со сбором средств у населения под строительство жилья. Этот способ сложнее и предполагает более длительное общение между контрагентами. Фирма, собирающая средства, должна убедить потенциального покупателя в том, что она имеет серьезные намерения в области строительства. Успешность применения схемы напрямую зависит от компетентности вкладчиков, а она постоянно возрастает. И теперь все чаще потенциальные клиенты задают непростые вопросы о наличии землеотвода под строительство или прохождении проектом экспертизы. Работая только в разговорном жанре, убедить вкладчиков, что на голом месте года через два вырастет их дом все труднее и труднее. А так как тратиться на что-либо (покупку участков, проектное финансирование и так далее) любителям совсем легких денег не хочется, то интерес к такой схеме в чистом виде падает.
Однако, как оказалось, эту схему можно существенно "улучшить". Появление коммерческих застройщиков, уже осуществляющих проекты жилищного строительства, дает возможность махинаторам использовать в своих целях реальные объекты, не имея на них никаких прав.
Как рассказали сотрудники финансово-строительной компании "Конти", история с незаконными продажами жилья в строящемся фирмой доме всплыла случайно. Позвонил некто и спросил, почему квартиры в достраивающемся здании у станции метро "Пионерская" продаются строителями (то есть "Конти"), по его мнению, дорого — по $1000-1100 за 1 м2, в то время как у другой фирмы ему удалось приобрести жилье в этом же доме за полцены. Заинтересовавшись таким поворотом дел, сотрудники строительной компании обнаружили, что действительно существует фирма под названием "Тикси-М", которая успешно занимается "перепродажей" строящегося жилья. Эта фирма заключила предварительный договор с "Конти" на покупку четырех квартир, но не выплатила сумму по сделке в указанный срок, поэтому и не имела никаких прав на это жилье. Однако "Тикси-М", используя практически недействительный договор и дав рекламу в газете, организовала продажу квартир (и не четырех даже, а неограниченного числа) в недостроенном доме.
В течение нескольких дней, по неофициальным данным, "Тикси-М" продала до двадцати квартир. Самые недоверчивые из покупателей выезжали на стройку, где убеждались, что дом действительно принадлежит строительной компании "Конти" (как и написано в договоре) и находится на заключительной стадии монтажа. Так покупателям доказывали — дом есть в реальности, а "Тикси-М" купила у строителей несколько будущих квартир в нем и продает их.
В этой ситуации представители "Конти" потребовали у "Тикси-М" прекратить продажи не принадлежащего ей жилья. Нетрудно догадаться, что граждане, купившие жилье у "Тикси-М", после окончания строительства не получили бы ни квартир, ни денег.
Эта история весьма показательна, и подобные случаи уже в ближайшее время могут стать нередки. Главная причина в том, что квартира, купленная в недостроенном доме, товар весьма специфический. По сути договор о совместной деятельности (именно в таком виде чаще всего оформляются частные инвестиции в строительство) представляет собой соглашение о том, что после завершения проекта квартира перейдет в собственность покупателя. В отличие от договоров о купле-продажи готовых квартир, регистрируемых в департаменте муниципального жилья, сделки с квартирами в недостроенных домах в официальных структурах не визируются. А поэтому перепродавать свои права на недостроенную квартиру можно неограниченное количество раз. Таким образом, чтобы быть уверенным в реальности купленного жилья, необходимо приобретать его непосредственно у застройщиков, так как вторичного рынка такого товара не существует.
Продажа жилья, не принадлежащего продавцу, в принципе возможна и на рынке муниципальных квартир. Ведь на аукционах по продаже муниципального жилья в основном выставляются объекты незавершенного строительства, и оформляются они по той же схеме без регистрации в департаменте муниципального жилья. Купив недостроенные квартиры на аукционах, фирмы часто перепродают их — до завершения строительства объект может несколько раз переходить из рук в руки. Однако в этой схеме проблем обычно не возникает — покупают квартиры только у проверенных контрагентов — юридических лиц.
АЛЕКСЕЙ Ъ-ЩУКИН