Следуя примеру коммерческих застройщиков, московское правительство решило активно привлекать денежные средства населения для строительства жилья. С этой целью в ближайшее время будет осуществлен первый выпуск Московского жилищного облигационного займа в размере, обеспечивающем строительство 200 тыс. кв. м общей жилой площади. В отличие от обычных облигаций данные ценные бумаги не будут иметь номинальной стоимости, а будут покупаться и погашаться, исходя из стоимости реализации муниципального жилья на момент совершения сделки. В качестве гарантий по этим облигациям московским правительством предлагается жилая площадь, строящаяся по заказу правительства Москвы в 1995--1996 гг.
Данные жилищные облигации выпускаются как именные срочные государственные ценные бумаги правительства Москвы, удостоверяющие внесение их владельцем средств на строительство определенного количества общей жилой площади, размер которой не меняется в течение установленного срока действия облигации. Право приобретения жилищных облигаций имеют только жители Москвы, вне зависимости от обеспеченности жилой площадью, и юридические лица, зарегистрированные в Москве.
Предполагается, что жилищные облигации будут иметь свой "номинал" — квадратный дециметр, т. е. 0,1 кв. м общей площади в типовых домах крупнопанельного домостроения, размещаемых в районах массовой застройки (Митино, Южное Бутово, Люблинские поля). Денежный эквивалент (стоимость) жилищных облигаций будет определяться ежемесячно Межведомственной комиссией правительства по вопросам реализации жилой площади на коммерческой основе и равен стоимости реализации 0,1 кв. м общей жилой площади типовых домов в соответствующий месяц. Первый выпуск жилищных облигаций, намеченный, кстати, на конец этого года--начало следующего, будет производиться в размере, обеспечивающем строительство 200 тыс. кв. м жилья. С учетом сегодняшних цен на муниципальное жилье в Москве объем эмиссии в денежном выражении, по оценкам специалистов Ъ, составит немногим менее $200 млн.
Срок действия облигаций первого выпуска — до 1 января 1997 года. В течение срока действия займа владелец облигаций вправе: во-первых, получить в собственность жилые квартиры общей жилой площадью, равной сумме номиналов приобретенных им облигаций; во-вторых, использовать облигации для оплаты части стоимости жилья в случае покупки жилых квартир на аукционах или при получении жилищных субсидий; в-третьих, продать облигации уполномоченным правительством Москвы банкам по их стоимости на момент предъявления облигации (при этом нижняя граница цены скупки облигаций уполномоченными банками составляет 90% от объявленной стоимости облигации на момент выкупа); в-четвертых, передать права собственности на облигации другому лицу; и, наконец, в-пятых, обменять облигации текущего выпуска на облигации следующего выпуска.
Владельцы облигаций, предъявившие их для погашения в Департамент муниципального жилья, получат в собственность жилые квартиры в течение 4 месяцев с момента заключения соответствующего договора с департаментом. В связи с этим Департаменту муниципального жилья поручено предусмотреть в программах реализации жилой площади на 1995 и 1996 годы выделение по 100 тыс. кв. м общей жилой площади для предоставления ее владельцам жилищных облигаций данного займа. Кроме того, предполагается также предусмотреть и резерв денежных средств, необходимых для выкупа жилищных облигаций у их владельцев.
В соответствии с принятым правительством Москвы распоряжением #876 "О выпуске Московского жилищного облигационного займа", помимо эмитента — правительства Москвы — и владельцев облигаций, участниками рынка облигаций также являются банк — генеральный менеджер по обслуживанию московского жилищного облигационного займа и уполномоченные банки — банки, которые формируют сеть, обслуживающую размещение, обращение и погашение облигаций. Как указано в последующем распоряжении московского правительства на эту тему за #583 "О мерах по ускорению выпуска Московского жилищного облигационного займа", генеральным менеджером по обслуживанию указанного займа определен АБ "Инкомбанк". Генеральный менеджер осуществляет первичное размещение облигаций через сеть уполномоченных банков по текущим ценам реализации, устанавливаемым эмитентом.
В настоящее время проходит согласование и оформление договора с генеральным менеджером займа и подготовка к регистрации Московского жилищного облигационного займа в Министерстве финансов РФ, которое, кстати, вполне может "смутить" отсутствие номинальной стоимости облигации. Предположительный срок начала размещения облигаций — январь 1995 года.
Как указано в распоряжении московского правительства, выпуск облигационного жилищного займа преследует несколько целей: развитие новых форм финансирования жилищного строительства, защита от инфляции направляемых на строительство жилья сбережений граждан и расширение возможностей для приобретения жилья населением. Что касается первой цели, то действительно подобная форма финансирования строительства муниципального жилья является новой. Однако, по мнению экспертов Ъ, ее введение обусловлено снижением в последнее время темпов реализации муниципального жилья по коммерческим ценам и, как следствие, отсутствием средств на дальнейшее строительство "муниципалок". Покупателю подобный займ может быть интересен лишь с точки зрения рассрочки, так как стоимость предлагаемых квартир не ниже существующих на рынке цен на типовое жилье. При этом на рынке есть более интересные предложения в плане месторасположения строящихся домов и стоимости квадратного метра. Что же касается защиты средств от инфляции, то, по оценке экспертов Ъ, доходность по этим облигациям будет крайне невысокой, поскольку квартиры на Люблинских полях пока не в цене, и защитить средства от инфляции будет проще, положив их, например, в банк.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА