Ставку снизит только чадо
Застройщики в Удмуртии прогнозируют снижение выдачи «Семейной ипотеки» на треть
1 октября вступили в силу новые условия по самой популярной в Удмуртии и в целом по стране льготной ипотечной программе «Семейная ипотека». Срок кредитования сократился вдвое — до 15 лет, а ставка теперь зависит от количества детей в семье и варьируется от 2 до 12% годовых. Застройщики прогнозируют снижение выдачи по льготному кредиту на 30-40% и сокращение новых стартов строительства в перспективе 1-2 лет, что приведет к реальному падению объемов ввода жилья. Тем не менее, заключают девелоперы, рынок сможет адаптироваться, в том числе нарастив долю малогабаритного жилья.
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ
Минфин утвердил новые условия по самой популярной в Удмуртии и других регионах страны льготной ипотечной программе «Семейная ипотека». С 1 октября срок кредитования сократился с 30 до 15 лет, а процентная ставка вместо 6% стала дифференцированной и находится в диапазоне 2-12% — в зависимости от количества детей в семье. Лимит по кредиту составляет от 6 до 10 млн руб. для регионов, не относящихся к столичным агломерациям — Москве и Санкт-Петербургу.
В Удмуртии установлены следующие значения:
- Для семей с одним ребенком — ставка 10% годовых при сумме 6 млн руб.
- Для семей с двумя детьми — ставка 8% при сумме 8 млн руб.
- Для семей с тремя детьми — ставка 6% при сумме 10 млн руб.
- Для семей с четырьмя детьми — ставка 4% при сумме 10 млн руб.
- Для семей с пятью и более детьми — ставка 2% при сумме 10 млн руб.
Ранее «Ъ-Удмуртия» подсчитал, что максимальный размер ежемесячного платежа по программе будет варьироваться в пределах 64,3-84,3 тыс. руб. Так, показатель для семей с одним чадом в Удмуртии при сравнении прошлой и нынешней «Семейной ипотеки» вырастет на 27,2%.
Отметим, что для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей ставка на 2 п. п. выше. Лимиты в этих регионах достигли 12—18 млн руб. Изменения действуют на новые договоры, выданные с 1 октября. Ставка по льготному кредиту на строительство частного дома или его завершение, а также на покупку земли осталась 6% вне зависимости от количества детей и региона проживания семьи.
Как уточнили в Минфине, ставка по льготному кредиту может сохраниться на уровне 6% для всех категорий семей во всех регионах при первоначальном взносе по ипотеке в 50%. Если такой крупной суммы нет сразу, то возможность снизить ставку сохраняется в течение первого года кредита через процедуру рефинансирования.
Для сравнения, по данным «Дом.РФ», рыночная ставка по ипотеке на первичном рынке недвижимости в середине сентября составляла 18,7%, на вторичном — 18,6%. Ранее «Ъ-Удмуртия» писал, что 1 кв. м на первичке в Ижевске достиг к сентябрю цены в 149,9 тыс. руб., на вторичке — 131,4 тыс. руб. (статистика «Циан»).
За январь—август в Удмуртии выдали 3,7 тыс. «Семейных ипотек» на 18,3 млрд руб. По выдаче год к году снижение на 14%, по объему — на 13,9%, подсчитал для «Ъ-Удмуртия» финансовый институт «Дом.РФ». Доля этого вида жилищного кредита среди других льготных программ составляет 95%. В институте считают, что новые параметры «Семейной ипотеки» делают программу более адресной: дополнительное снижение п. п. в случае рождения в семье последующих детей позволит снизить долговую нагрузку на семейный бюджет.
Как рассказал «Ъ-Удмуртия» руководитель отдела аналитики застройщика «Комосстрой» Альберт Ардаширов, рынок недвижимости фактически прощается с «Семейной ипотекой» как с драйвером продаж и одним из факторов развития строительной отрасли. «Для значительной части семей покупка жилья в ипотеку станет ощутимо менее доступной. Для Удмуртии это особенно чувствительно: во втором квартале почти 70% сделок на первичном рынке Ижевска проходили с привлечением заемных средств. Поэтому мы ожидаем снижения покупательской способности»,— отметил господин Ардаширов.
На охлаждение спроса на первичном рынке Удмуртии указывает и руководитель отдела маркетинга девелопера «Талан» в Ижевске Ольга Горма. «Снижение выдачи “Семейной ипотеки” неизбежно. Цель Минфина РФ — сократить долю льготных программ в общей выдаче ипотеки с текущих 80–90% до 25–30% к 2030 году. Для Удмуртии, где высока доля семей с единственным ребенком, падение выдач по льготному кредиту в первый год после вступления изменений в силу может составить 30–40% от текущих показателей»,— озвучила числа представитель «Талана».
Коммерческий директор девелопера UDS Михаил Шмыков считает, что часть семей с одним ребенком отложит покупку квартиры или пересмотрит свои требования к ее площади и стоимости. Семьи с двумя и более детьми, напротив, получат дополнительный стимул для покупки как за счет снижения ставки, так и за счет повышения лимита. В результате интерес к трехкомнатным и четырехкомнатным квартирам увеличится, предсказывает он.
«Массового перетока на вторичный рынок мы при этом не ожидаем. Даже ставка 10% остается ниже рыночной ипотеки <...> Вторичный рынок может немного оживиться в сегменте более доступного жилья, но предпосылок для масштабного перетока спроса мы пока не видим»,— рассказал господин Шмыков. Не ждут массового ухода на вторичный рынок и другие опрошенные «Ъ-Удмуртия» девелоперы.
Ольга Горма отметила, что семьи с одним ребенком начнут искать более доступные лоты — студии и однокомнатные квартиры на окраинах, чтобы уложиться в психологически и финансово комфортный платеж. Эксперт указала на рост доли комбинированных кредитов: лимит в 6 млн руб. не учитывает первоначальный взнос, поэтому покупателям квартир стоимостью 7—9 млн руб. — стандарт для Ижевска, — придется брать остаток по рыночной ставке. Кто-то, допустила она, уйдет в сегмент индивидуального жилищного строительства с единой льготной ставкой в 6% вне зависимости от числа детей.
«Будет сильнее чувствоваться цена каждого миллиона рублей: кто-то уменьшит площадь, кто-то уйдет в более доступную локацию, кто-то будет дольше копить первоначальный взнос <...> Раньше многие начинали выбор квартиры с вопроса: “Какой будет платеж?”
Теперь все чаще первым вопросом будет: “Можем ли мы это себе позволить вообще?”»,— сказал представитель «Комосстрой» Альберт Ардаширов.
Опрошенные «Ъ-Удмуртия» застройщики едины во мнении, что в ближайшие два года объемы ввода жилья в эксплуатацию не сократятся. Это обусловлено сдачей строящихся сейчас новостроек. «Сокращение новых стартов строительства — закладки новых фундаментов — в перспективе 1—2 лет может составить 20—25%. Реальное падение объемов ввода жилья в эксплуатацию в Удмуртии рынок почувствует на горизонте 3—4 лет, когда в стройку не будут заложены новые проекты из-за текущего падения спроса»,— сказала госпожа Горма.
В январе—августе ввели 854,9 тыс. кв. м жилья, что на 8,1% меньше, чем годом ранее. За восемь месяцев в регионе построили 12,2 тыс. квартир. По объему введенной жилплощади республика заняла пятое место среди регионов ПФО.
«Застройщики будут адаптировать продукт к новой структуре спроса. В частности, можно ожидать увеличения доли квартир, рассчитанных на семьи с двумя и более детьми»,— отметил господин Шмыков.
Представитель «Талана» считает, что рынок недвижимости адаптируется по нескольким сценариям. В частности, застройщики начнут снижать цены на старте продаж через прямые скидки или субсидирование ставки для того, чтобы удержать платеж для семей с одним ребенком на уровне 40—45 тыс. руб.
Помимо этого, увеличится доля малогабаритного жилья — студий 20—24 кв. м. Девелоперы будут активнее развивать формат комплексной малоэтажной застройки с продажей готовых домов в ипотеку под 6%.
«По сути, меняется вся привычная модель рынка, и перестраиваться придется всем: покупателям, банкам и девелоперам»,— резюмировал руководитель отдела аналитики «Комосстрой».