Земли с видом на изъятие
Почти 100 владельцев участков в Предгорном округе Ставрополья могут лишиться собственности
Администрация Предгорного муниципального округа Ставропольского края через суд добивается исключения из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) земельных участков в станице Ессентукской и хуторе Новая Пролетарка. В первом случае иск предъявлен к 88 ответчикам, во втором — к 10. По делу хутора Ставропольский краевой суд уже оставил в силе решение первой инстанции, тогда как спор по Ессентукской продолжает рассматривать Предгорный районный суд. Владельцы земли настаивают, что приобрели ее законно и не должны отвечать за нарушения, если они были допущены задолго до покупки. Опрошенные «Ъ-Кавказ» юристы считают, что эти разбирательства могут стать ориентиром для аналогичных земельных споров, поскольку ставят вопрос о том, кто должен нести ответственность за последствия ошибок при формировании участков — государство или добросовестный приобретатель.
Фото: Егор Снетков, Коммерсантъ
Фото: Егор Снетков, Коммерсантъ
В 2025 году администрация Предгорного муниципального округа подала в районный суд несколько исков к собственникам земельных участков в станице Ессентукской и хуторе Новая Пролетарка. Наиболее крупное касается 88 ответчиков в Ессентукской, второе — десяти собственников участков в хуторе Новая Пролетарка.
Как следует из материалов дел, предметом первого спора стал земельный массив, сформированный из участка 26:29:000000:1959. Один из ключевых объектов площадью 56,1 га, по версии администрации, был образован путем объединения 11 земельных участков. Впоследствии его разделили на сотни наделов под ИЖС. Администрация требует признать незаконными межевые планы и образование земель, исключить сведения об их границах из ЕГРН, снять их с кадастрового учета и запретить собственникам распоряжаться недвижимостью до окончания разбирательства.
По версии администрации, при формировании этого массива в его состав незаконно включили муниципальные земли, ранее переданные Ессентукскому сельсовету под ИЖС.
При этом выдел земельных долей оформили как образование земель из бывшего СПК «Родник». Эти выводы основаны на заключении специалиста ООО «Бюро Кадастр Предгорья».
Ответчики считают себя добросовестными приобретателями и указывают, что купили участки после государственной регистрации прав, полагаясь на сведения ЕГРН, поэтому не должны отвечать за возможные нарушения при формировании земельного массива. Кроме того, они заявляют о пропуске администрацией срока исковой давности. По их мнению, муниципалитет не мог узнать о предполагаемых нарушениях только в 2024 году после получения экспертного заключения, поскольку еще в феврале 2020 года принял постановление в отношении спорного земельного массива. В подтверждение своей позиции собственники ссылаются на правовые позиции Конституционного и Верховного судов РФ, а также Европейского суда по правам человека, исключающие возложение последствий ошибок государственных органов на добросовестных приобретателей.
Одна из ответчиц, жительница станицы Ессентукской Диана Дзыба, рассказала «Ъ-Кавказ», что их семья приобрела дом с участком в ипотеку с использованием маткапитала. Для двух несовершеннолетних детей это было единственное жилье.
Перед сделкой, по ее словам, семья получила выписки из ЕГРН, привлекла кадастрового инженера, документы также проверил банк перед выдачей кредита. После покупки семья выплачивала ипотеку и налоги, пока не получила иск администрации.
«Мы были уверены, что приобретаем абсолютно законную недвижимость. Участок стоял на кадастровом учете, право собственности было зарегистрировано, никаких ограничений не существовало. Для нас запись в ЕГРН была такой же гарантией законности, как действующий паспорт человека»,— говорит госпожа Дзыба.
По ее словам, в аналогичной ситуации оказались почти все жители улицы: многие семьи купили дома в ипотеку, воспитывают двух-трех детей, а спорная недвижимость остается для них единственным жильем.
Еще одна ответчица, жительница станицы Ессентукской Светлана Скрипник, рассказала «Ъ-Кавказ», что их многодетная семья купила готовый дом после продажи квартиры в Кисловодске, чтобы улучшить жилищные условия. По ее словам, перед сделкой объект также проверили в Росреестре, а документы изучили юристы обеих сторон.
«Нас называют "самозахватчиками муниципальной земли", хотя мы ничего не захватывали. Мы купили готовый дом с участком по договору купли-продажи. Сейчас земля арестована, мы не можем ни достроить дом, ни продать его, хотя собственниками являются я и мои трое несовершеннолетних детей»,— говорит госпожа Скрипник.
По ее словам, среди ответчиков много семей с детьми. Часть домов приобреталась в ипотеку или с использованием мер господдержки, в том числе средств, выделенных самой администрацией округа.
Второй спор касается десяти земельных участков общей площадью около 9,3 тыс. кв. м в хуторе Новая Пролетарка. В 2025 году администрация Предгорного округа потребовала признать незаконными межевые планы и образование участков, исключить сведения об их границах из ЕГРН и снять участки с кадастрового учета. 20 февраля 2026 года Предгорный районный суд удовлетворил иск, а 25 июня Ставропольский краевой суд оставил решение без изменения.
По версии администрации, при формировании участка 26:29:000000:15747, впоследствии разделенного под ИЖС, была допущена реестровая ошибка. Муниципалитет считает, что часть исходного массива относится к муниципальным землям, поэтому участки образованы незаконно.
Для проверки этих доводов суд назначил землеустроительную экспертизу. Согласно заключению эксперта, с которым ознакомился «Ъ-Кавказ», реестровая ошибка выявлена только в контуре №1 участка 26:29:000000:15747. В отношении контуров №2 и №3, из которых образованы спорные участки, эксперт пришел к выводу, что реестровой ошибки нет, поскольку они происходят из земель, переданных в коллективно-долевую собственность членов хозяйства «Пролетарская воля». Кроме того, экспертиза указала, что определить наличие пересечения границ спорных участков невозможно.
Несмотря на выводы экспертизы, Предгорный районный суд распространил их на весь земельный массив, признал образование всех спорных участков незаконным и полностью удовлетворил иск администрации.
Собственники обжаловали решение, указав, что суд необоснованно распространил вывод о реестровой ошибке, выявленной лишь в одном контуре исходного участка, на весь массив, не исследовал статус добросовестных приобретателей и избрал ненадлежащий способ защиты права. Они также отметили, что приобрели участки уже после постановки их на кадастровый учет, когда никаких ограничений в ЕГРН не было, а часть сделок совершалась с использованием ипотеки.
Аналогичную позицию заняли прокуратура Предгорного района и управление Росреестра по Ставропольскому краю. В письменных пояснениях Росреестр указал, что снять участки с кадастрового учета невозможно без одновременного разрешения вопроса о зарегистрированных правах, восстановления исходного участка и определения порядка исправления реестровой ошибки. Кроме того, ведомство указало, что отдельные требования администрации носят взаимоисключающий характер, а решение суда может оказаться неисполнимым.
При этом ни в иске администрации, ни в судебных актах не рассматривался вопрос о компенсации собственникам, хотя многие к тому времени уже построили дома или продолжали выплачивать ипотеку. Несмотря на доводы ответчиков, прокуратуры и Росреестра, Ставропольский краевой суд оставил решение первой инстанции без изменения.
Одна из ответчиц, жительница хутора Новая Пролетарка Екатерина Сарыкая рассказала «Ъ-Кавказ», что купила участок под ИЖС в декабре 2024 года. По ее словам, перед сделкой землю проверили агентство недвижимости, банк и кадастровый специалист, после чего семья начала строить дом. О судебном процессе они узнали уже после подачи иска.
«Мы приняли все меры предосторожности. Участок был зарегистрирован, никаких ограничений не было. Вместо того чтобы жить в своем доме, мы вынуждены работать на адвокатов и суды»,— говорит госпожа Сарыкая.
Собственники спорных земель считают, что судебные разбирательства могут быть связаны с изменением градостроительных планов. По их словам, в новом генеральном плане территория в станице Ессентукской, где расположены оспариваемые участки, предусмотрена под многоэтажную жилую застройку.
Юрист по земельным и имущественным спорам Ольга Сладкова считает наиболее спорным выбранный администрацией способ защиты.
«Исправление реестровой ошибки не должно само по себе порождать новые правовые проблемы. Если суд прекращает существование объекта недвижимости, он должен одновременно определить судьбу зарегистрированных прав и механизм их восстановления»,— говорит эксперт.
По ее мнению, суду следовало отдельно мотивировать, почему вывод эксперта о реестровой ошибке, выявленной только в одном контуре, распространен на остальные участки.
Адвокат Аркадий Михеев отмечает, что, несмотря на различную юридическую конструкцию исков по Ессентукской и Новой Пролетарке, их практический результат одинаков — исключение участков из ЕГРН без одновременного разрешения вопроса о зарегистрированных правах.
«Формально муниципалитет не требует прекратить право собственности граждан, а просит исключить сведения об участках из ЕГРН и снять их с кадастрового учета. Но тогда возникает вопрос: на какой объект сохраняется право собственности, если самого объекта в реестре больше не существует?»
По словам господина Михеева, такая конструкция исковых требований отличается от большинства аналогичных земельных споров, где одновременно ставится вопрос о прекращении права собственности.
«Фактически вопрос о компенсации может оказаться выведен за рамки процесса, поскольку формально никто не требует прекращения права собственности граждан. При этом люди рискуют лишиться возможности полноценно распоряжаться недвижимостью.
В подобных спорах важно установить не только факт возможного нарушения при формировании земельного массива, но и определить, кто должен нести его последствия. Иначе возникает риск подрыва доверия к институту государственной регистрации недвижимости и принципу защиты добросовестного приобретателя»,— резюмирует господин Михеев.