Капитал ищет баланс

В условиях неопределенности на финансовых рынках и структурных изменений в экономике эксперты рекомендуют задуматься о сохранении средств и поддержании ликвидности. Как увеличить доходность и минимизировать риски, обсуждали на круглом столе «Формы инвестиций — 2026», организованном ИД «Коммерсантъ Северо-Запад».

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

После нескольких лет высоких процентных ставок инвестиционный рынок вступает в новый этап. Стоимость денег все еще остается высокой, а снижение ставки ЦБ, возможно, окажется не таким значительным, как ожидал бизнес. На первом плане диверсификация, выбор между разными классами активов и поиск новых точек роста, согласились эксперты.

Как отметил заместитель управляющего по развитию розничного бизнеса Санкт-Петербургского филиала ПСБ Денис Ушаков, эффективное управление капиталом предполагает не фиксированное распределение средств между активами, а постоянную адаптацию к экономическому циклу. В периоды перегрева рынков инвесторы могут увеличивать долю защитных инструментов, а в моменты коррекции — наоборот, использовать накопленную ликвидность для покупки недооцененных активов.

«Устойчивость портфеля строится на симбиозе продуктов и активов: депозиты обеспечивают ликвидность и защиту капитала, облигации формируют предсказуемый денежный поток, акции позволяют рассчитывать на рост капитала в долгосрочной перспективе, а недвижимость выступает защитой от девальвации и источником рентного дохода»,— пояснил эксперт.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Наиболее востребованным и понятным инструментом продолжают оставаться банковские депозиты, доходность по которым все еще держится на уровне 13–14% и позволяет перекрыть уровень инфляции, отметил Денис Ушаков.

Однако по мере дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики ЦБ привлекательность вкладов будет снижаться, а инвесторы будут обращать больше внимания на другие инструменты, в том числе на фондовый рынок. На горизонте 3–5 лет он позволяет получать сопоставимую с депозитами или выше доходность при высокой ликвидности, считает директор по работе с состоятельными клиентами «БКС Ультима private banking» Петр Храменков.

По словам спикера, состоятельные клиенты по-прежнему предпочитают депозиты, но также выбирают инструменты денежного рынка и краткосрочные облигации надежных эмитентов. «Главным критерием сегодня становится не потенциальная доходность, а эффективность вложений и возможность быстро распоряжаться средствами. Но структура портфеля всегда зависит от целей конкретного инвестора»,— прокомментировал господин Храменков.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Директор по развитию бизнеса УК «Гамма Кэпитал Групп» Алексей Шушков отметил, что меняются настроения и среди инвесторов закрытых ПИФов. Интерес к недвижимости как к классу активов сохраняется, однако внутри сегмента происходят заметные изменения. Еще несколько лет назад инвесторы предпочитали торговые объекты, но сегодня ввиду развития электронной коммерции этот сегмент постепенно уступает место новым направлениям. Также управляющие компании видят растущий интерес розничных инвесторов к финансовым инструментам, связанным с коммерческой недвижимостью. При наличии на рынке готовых решений, в рамках которых розничные клиенты смогут больше инвестировать в коммерческую недвижимость и гостиничные проекты, этот сегмент сможет привлечь средства из депозитов. Например, под управлением группы «Гамма Групп» уже есть закрытые фонды (Грин Флоу), инвестирующие в оздоровительные комплексы, паи которых доступны для покупки розничным инвесторам.

Среди доходных и одновременно защитных инструментов Алексей Шушков также выделил золото, которое за год показало доходность более 20%, за три года — рост более 80% и подтвердило свою репутацию «тихой гавани». При этом золото можно считать валютным инструментом, который коррелирует с долларом.

Говоря о финансовых инструментах, эксперты посоветовали не пренебрегать налоговыми льготами, повышающими эффективность инвестиций. Это, в частности, освобождение от уплаты НДФЛ при долгосрочном владении облигациями и акциями, вычеты по ИИС и другие. Недавно льготы получили и владельцы паев фондов, которые были в собственности более трех лет.

Недвижимость сохраняет позиции

Продолжая тему недвижимости, спикеры отметили, что, несмотря на некоторое снижение инвестиционной активности на рынке в 2026 году, этот класс активов сохраняет статус одного из наиболее надежных инструментов сохранения капитала. По мнению директора по развитию продаж Группы Аквилон Михаила Рогатых, в условиях волатильности финансовых рынков и ожидаемого роста инфляции безопасной стратегией для частных инвесторов является покупка жилья по 214-ФЗ с использованием счетов эскроу.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Заместитель руководителя по продажам сети апарт-отелей Vertical Константин Чирков считает более выгодным инвестировать в апартаменты. Этот рынок развивается относительно стабильно и меньше зависит от изменений ключевой ставки, поскольку большинство покупателей используют собственные средства или программы рассрочек, а не ипотеку.

Если долгосрочная аренда квартиры обеспечивает ограниченный уровень дохода (а возможности сдачи в посуточную аренду теперь ограничены), то гостиничные форматы способны приносить заметно больший денежный поток. Более того, в отдельных проектах существуют гарантированные программы доходности, которые зачастую пользуются спросом со стороны частных инвесторов. Основной клиент Vertical располагает капиталом в размере 10–15 млн рублей. Такие инвесторы традиционно сочетают банковские депозиты и недвижимость.

Дополнительное преимущество апартаментов — профессиональное управление объектами. Управляющие компании берут на себя вопросы загрузки, эксплуатации и обслуживания, превращая недвижимость в инструмент пассивного дохода. Но инвестору стоит оценивать репутацию конкретной компании, поскольку именно от качества ее управления во многом зависит итоговая доходность.

Инвестиции в недвижимость России по итогам первого полугодия 2026 года в годовом выражении, по данным консалтинговой компании Ricci, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличились на 9%, до 456,7 млрд рублей.

Рост показали склады, торговая недвижимость и инвестиции в площадки под девелопмент, привел данные Михаил Рогатых. Снижение наблюдается в гостиничном и офисном сегментах, но, по мнению спикера, несмотря на это, коммерческая недвижимость всегда была и будет привлекательна для инвестиций. «В условиях текущей волатильности и прогнозируемой растущей инфляции именно она обеспечит возможность сохранения капитала»,— отметил он.

«Спрос на качественные офисы мы наблюдаем в обеих столицах, поэтому в Москве Группа Аквилон развивает собственный бренд офисной недвижимости КОРП. Под этой маркой планируется строительство пяти бизнес-центров. Помещения в них будут сдаваться с чистовой отделкой, что позволит значительно снизить временные и финансовые затраты арендаторов.

В Санкт-Петербурге, где крайне мало новых и современных объектов, ответом на растущий спрос станут технологичные бизнес-центры „Инсайд” с видами на Финский залив и „ЛОКУС” рядом со станцией метро „Фрунзенская”»,— рассказал Михаил Рогатых.

Кстати, в первом квартале 2026 года в коммерческой недвижимости в Москве более половины всех сделок пришлось на частных инвесторов, которые выбирали объекты с повседневным спросом и действующими арендаторами. Такие форматы популярны и в Петербурге, поскольку обеспечивают стабильный арендный доход и сохраняют потенциал капитализации.

Новые фавориты рынка

Отдельной темой обсуждения стали перспективы индустриальной недвижимости. По словам Алексея Шушкова, структурные изменения в экономике и развитие внутреннего производства формируют устойчивый спрос и на современные производственные площади. Один из самых быстрорастущих форматов — light industrial.

«Предприятия вынуждены переезжать из старых советских зданий в современные индустриальные парки. Поэтому спрос на такие объекты остается очень высоким»,— сообщил он, отметив, что управляемые компанией LI-объекты демонстрируют высокую заполняемость. Для инвестора через ЗПИФ этот сегмент привлекателен диверсификацией: в одном LI-парке много арендаторов, и уход одного практически не влияет на денежный поток фонда.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Коммерческий директор девелоперской компании «Бриз» Артем Чесноков добавил, что бизнес стремится сохранить присутствие внутри городской черты: из-за риска потерять квалифицированных сотрудников и усложнить логистику многие предприятия не готовы переезжать за пределы мегаполиса. В ответ девелоперы развивают новые форматы городской промышленной недвижимости, сочетающие производственные, офисные и коммерческие функции. Основной спрос на них формируют не инвесторы, а конечные пользователи — производственные компании, заинтересованные в собственных площадях. Объекты build-to-suit занимают значительную долю в портфеле компании, поделился Артем Чесноков.

Минимальный порог входа в проект составляет около 40 млн рублей, это небольшое помещение, около 200 кв. м. При этом первый взнос возможен от 20%, а в дальнейшем беспроцентная рассрочка до полутора лет. «Мы смотрим прежде всего на капитализацию объекта. От этапа строительства до ввода в эксплуатацию она составляет около 10% годовых. После ввода объекта ориентируемся на доходность порядка 8% в год, при этом срок окупаемости по нашей финансовой модели составляет около семи лет»,— рассказал он.

Спикер также отметил острый дефицит подходящих земельных участков и инженерной инфраструктуры. По его словам, именно доступ к энергомощностям становится одним из главных ограничителей дальнейшего роста рынка.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Еще один востребованный сегмент — недвижимость под ЦОДы и дата-центры. По словам Алексея Шушкова, рынок сталкивается с серьезным дефицитом объектов, оборудованных под эти цели, и спрос со стороны арендаторов и стратегических инвесторов очень большой. Интерес к данным активам подогревается цифровизацией экономики и растущими потребностями бизнеса в вычислительных мощностях. На первый взгляд, дата центр и LI-парк — совершенно разные объекты. С точки зрения инвестиционной логики у них больше общего. Оба сегмента живут на длинных контрактах. Клиент LI-парка, вложивший деньги в оборудование производственной линии, не переедет через год. Клиент ЦОД, перенесший критическую инфраструктуру — тем более. Это означает предсказуемость арендных платежей на горизонте 5–8 лет — именно то, что нужно ЗПИФ с фиксированным сроком жизни.

Подводя итоги дискуссии, участники согласились, что инвестор 2026 года стал значительно более прагматичным и финансово подкованным. В условиях высокой неопределенности, он выбирает стратегии, основанные на диверсификации, сочетании ликвидных инструментов и реальных активов, и готов гибко реагировать на изменения экономической среды.

Виктория Алейникова