Дефицит арендных офисов и гибридная модель ЗПИФ: итоги Investfunds Forum XVII
Спрос на качественные офисные площади в Москве существенно превышает предложение, а доля объектов, доступных для аренды, стремительно сокращается. Эти тенденции легли в основу выступления директора по инвестициям Alias Group Юлии Сидской на XVII конференции институциональных инвесторов Investfunds Forum, прошедшей 21–22 мая в Санкт-Петербурге.
Фото: пресс-служба Alias Group
В рамках сессии «Инвестиционные идеи: баланс риска и доходности» спикер представила презентацию на тему «ЗПИФ АВИУМ: Перезагрузка рынка инвестиций в недвижимость». Совместно с Юлией Сидской в мероприятии принял участие генеральный директор УК ТЕТИС Кэпитал Александр Воронков.
Открывая выступление, Юлия Сидская обозначила ключевые метрики рынка. С 2022 года сформировался устойчивый тренд на снижение вакансии и переход к рынку арендодателя. Прогнозируемый объем ввода офисных площадей на 2026–2030 годы составляет порядка 7,6 млн кв. м, при этом для аренды будет доступно лишь 0,56 млн кв. м — около 7% от общего объема. Девелоперы концентрируются на продаже офисов малого формата, что влечет за собой дробление объектов, потерю управляемости и снижение инвестиционной привлекательности. Для инвесторов это означает усиление конкуренции в сегменте малых офисов, ценовое давление и снижение доходности. Арендаторы, в свою очередь, рассматривают офис как HR-инструмент, что стимулирует спрос на качественные новые объекты и формирует дефицит средних и крупных офисных блоков.
Ответом на эти вызовы, по словам спикера, стало создание ЗПИФ АВИУМ с гибридной моделью. Фонд объединяет две стратегии: девелоперскую, обеспечивающую формирование стоимости актива за счет приобретения помещений на ранней стадии реализации проекта с дисконтом к рыночным уровням, и рентную, предполагающую переход к стабильному денежному потоку после ввода объекта в эксплуатацию за счет долгосрочной аренды и регулярных арендных поступлений. Целевая доходность инструмента — 32% ROI.
Проект реализуется совместно с компанией CORE.XP, которая выступает стратегическим партнером ЗПИФ, обеспечивая полный цикл сопровождения — от аналитики и контроля реализации до управления объектом и выстраивания арендных отношений. «ЗПИФ АВИУМ — это не просто инвестиции в квадратные метры, а профессионально упакованный финансовый продукт. Мы закрыли базовые риски инвестора через гибридную модель и обеспечили высокое качество управления за счет партнерства с ведущими экспертами рынка»,— подчеркнула Юлия Сидская.
Стратегия фонда предполагает формирование актива из наиболее ликвидных этажей бизнес-центра АВИУМ: в фонд от Alias Group входят несколько смежных видовых этажей и машино-места в подземном паркинге с прямым доступом к офисам и торговой галерее. После ввода объекта в эксплуатацию помещения планируется передать в долгосрочную аренду одному или нескольким якорным арендаторам, что обеспечивает прогнозируемый денежный поток и устойчивость инвестиционной модели.
Представленная модель также решает проблему дробления офисов: у бизнес-центра не появляются десятки и сотни собственников, сохраняется возможность сдачи крупных лотов якорным арендаторам и гибкость в ценообразовании. Для инвестора инструмент открывает вход в девелоперский проект на стадии котлована с оптовой скидкой за счет объема приобретаемых площадей при низком пороге входа, отсутствии необходимости операционного управления и отсутствии прямой конкуренции с мелкими офисами — все это увеличивает инвестиционную доходность. «Девелопер может создать концепцию, но только профессиональная экосистема способна превратить ее в работающий финансовый инструмент. В проекте объединены экспертиза в сфере управления инфраструктурой фонда, организации биржевого размещения, поддержания ликвидности на вторичном рынке и эксклюзивного управления арендными отношениями»,— резюмировала Юлия Сидская.
Alias Group — объединяет стратегические активы и реализует проекты в ключевых секторах экономики России и на международном уровне. Группа компаний расширяет партнерский портфель, эффективно управляя собственным и привлечённым капиталом. Ключевыми направлениями инвестирования и развития активов являются девелопмент, архитектура, проекты в сфере промышленно-производственных комплексов.
Alias Group реализует проекты в сферах жилой, коммерческой и отельной недвижимости от бизнес- до элит-классов. Основные регионы присутствия — южный федеральный округ, Москва, курортные локации. Особое внимание компания уделяет комплексному развитию территорий, а также созданию объектов социальной инфраструктуры.
Ключевой актив группы компаний — девелоперская компания НЕОМЕТРИЯ. Входит в перечень системообразующих предприятий Краснодарского края. Специализируется на комплексном развитии территорий, реализации жилой, отельной и коммерческой недвижимости. Является лидером по объему строящегося жилья на черноморском побережье, а также возводит объекты социальной инфраструктуры: школы, детские сады, спортивные комплексы и другие.
Реклама. 16+