Стабилизация перед рывком

Рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области, как и России в целом, демонстрирует гибкость в адаптации к непростой ситуации в экономике. Компании научились жить в условиях изменяющегося законодательства и волатильности кредитных ставок. А антикризисные решения предпринимателей двигают рынок вперед. Тенденции, которые сложились в начале 2026 года на рынке недвижимости региона, обсудили на круглом столе «Коммерческая недвижимость. Акценты-2026», организованном ИД «Коммерсантъ Северо-Запад».

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Рост деловой активности

После периода повышенного спроса, когда закрывалось много сделок, рынок стабилизировался. Как отмечают эксперты, первый квартал этого года характеризуется ростом предложения во всех типах коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области как в продажах, так и в аренде. Конкуренция увеличилась, а спрос в сравнении с аналогичным периодом прошлого года снизился, однако в марте наметилась тенденция к его увеличению.

«К концу первого квартала мы наблюдаем положительную динамику по спросу: в марте к февралю по всем типам помещений спрос показывает +5% на аренду и +9% на покупку. Если говорить о сегментах отдельно, то интерес пользователей вырос на 1% в ПСН (помещениях свободного назначения), на 4% — в торговой недвижимости, на 11% — в офисах и на 24% — в складах,— прокомментировала руководитель группы продаж категории «Коммерческая недвижимость» «Авито Недвижимости» Ирина Шафранская-Даль.— При этом структура спроса осталась либо без изменений, либо смещается в сторону покупки».

Что касается цен, то, учитывая текущее соотношение предложения и спроса, эксперты не прогнозируют больших ценовых скачков. В текущей ситуации наиболее сильная переговорная позиция — у покупателя и арендатора, добавляет госпожа Шафранская-Даль.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Офисный рынок ждет больших площадей

Наиболее повышенным спросом характеризуется рынок качественный офисной недвижимости. «Последние три года, несмотря на, казалось бы, хорошие показатели 2025 года, прирост на рынке офисной недвижимости был очень умеренным,— сообщила руководитель офисной группы IPG.Estate Вероника Чаканова.— Показательно, что в 2025 году примерно 70% заявленного объема вводилось не спекулятивно, а как строительство под заказ или под собственные нужды. В этом году 20% объема нового ввода также составят объекты, которые реализуются исключительно с целью продажи. Эта тенденция будет усиливаться и в 2028 году: объем предложений нового ввода в продажу превысит аренду».

Девелоперами в этой схеме в основном выступают застройщики из сферы жилого строительства, а большинство проектов не подходят под нужды крупных арендаторов. Хотя есть и исключения. Руководитель отдела продаж девелопера «Охта Групп» Милена Зубкова подчеркнула, что в новом общественно-деловом квартале «Скороход» у Московских ворот бизнес-центр «Укке», ввод которого состоится в 2026 году, распродан более чем на 70%. Тем не менее офисные помещения больших площадей еще присутствуют в недавно стартовавшем в продажах бизнес-центре «Кирштейн» — еще один объект проекта комплексного редевелопмента лофт-квартала «Скороход». По словам госпожи Зубковой, со старта продаж к моменту ввода цены на офисы в БЦ выросли более чем на 50%: сегодня минимальная стоимость крупных лотов составляет 300 тыс. рублей за квадратный метр, мелких — 450 тыс. рублей.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Промышленная недвижимость меняет имидж

Промышленная недвижимость для инвесторов всегда была наименее маржинальным сегментом, существовавшим в непривлекательном формате промзон. В последние годы стала актуальной тема создания современных промышленных зданий в сегменте light industrial («лайт индастриал»), который получил очень активное развитие в Москве. В Петербурге для развития этого формата нет условий: ни транспортной инфраструктуры, ни административных стимулов.

«Рынок современной промышленной инфраструктуры в сегменте формата light industrial был подбит на взлете ключевой ставкой в 2024 году и не успел полноценно сформироваться. Тем не менее все предпосылки для развития этого сегмента есть,— уверен генеральный директор компании ИИСС Александр Паршуков.— В нынешних условиях снимать площади в помещениях старых заводов или промзонах промышленникам становится невыгодно, в том числе из-за риска испортить оборудование, которое в современных реалиях стоит очень дорого. Ставить ценное оборудование в старый цех, в котором может протечь крыша или произойти перебои с электричеством,— это риск накладок в производственном процессе, которые могут обойтись в сотни миллионов рублей».

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Пока этот рынок адаптируется к современным реалиям, на первый план выходят действия по оптимизации затрат. «На мой взгляд, нынешний кризис — один из самых затяжных, поэтому сейчас важно очень хорошо подумать, как и куда направлять свои инвестиции, просчитать, где можно сэкономить»,— уверена директор по закупкам компании «Стеллмарт» (Stellmart) Наталья Семенова.

В качестве варианта минимизации затрат она предложила использование универсальных сборно-разборных пандусов в формате открытой или закрытой пристройки, которая практически не крепится ни к зданию, ни к асфальту. «Плюс такого концепта — модульность, временность, свобода от согласований. Такую конструкцию можно адаптировать под конкретный бизнес и при необходимости смены локации, можно перевезти в течении двух недель без потерь»,— резюмировала спикер, добавив, что по той же логике работают и сборно-разборные перегрузочные станции, которые также называют перегрузочными модулями. Это не склад, а региональная точка перегрузки товара, и их ключевой плюс в том, что они не подпадают под требования к лицензированию, обязательные для полноценных складов фармы, алкогольной или табачной продукции. К тому же такую станцию легко собрать на арендованном участке и при необходимости сменить локацию.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Закрытые фонды как тренд оптимизации

Участники мероприятия отметили, что сложности, которые сейчас переживает рынок, стимулируют бизнес обращать внимание на закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), которые дает инвесторам возможность участвовать в рынке недвижимости через общедолевую собственность. Как добавляют эксперты, на сегодня это единственный инвестиционный продукт в России, под который написан отдельный федеральный закон (156-ФЗ).

Согласно данным статистики, число сделок ЗПИФ в сегменте коммерческой недвижимости демонстрирует стабильный рост. Объем инвестиций в коммерческую недвижимость, сделанный участниками через ЗПИФ в 2025 году вырос в два раза к 2024 году.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

«Этот инструмент особенно актуален для крупного бизнеса (с выручкой от 500 млн рублей),— прокомментировал директор по развитию бизнеса УК «Гамма Кэпитал Групп» Алексей Шушков.— В закрытом фонде бенефициар бизнеса получает готовую инфраструктуру, которая обеспечивает соблюдение законодательства, при этом сделки соответствуют интересам клиента. На имущество, переданное в ЗПИФ, не допускается обращение взыскания по долгам владельца, в том числе при их банкротстве. Еще один важный момент — оптимизация налогообложения. ЗПИФ не является объектом налогообложения в отношении налога на прибыль, что позволяет увеличить доходность инвестирования».

Многих ЗПИФ привлекают конфиденциальностью. Информация о бенефициарах активов ЗПИФ (пайщиках) не подлежит раскрытию никому, кроме уполномоченных органов.

«Чтобы оценить возможности ЗПИФ для решения ваших задач, стоит обратиться к профессиональному участнику рынка — в лицензированную УК, которая специализируется на создании закрытых фондов»,— советует господин Шушков.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Инвестициям — быть

Что касается самих инвестиций, то в 2025 году их объем (все заключенные сделки) почти догнал рекордный 2024 год. «В 2025 году в России было совершено сделок на 1,2 трлн рублей,— рассказал руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Сергей Владимиров.— Доля Северной столицы в этих сделках составила 13%, это более 150 млрд рублей. Если говорить про первый квартал 2026 года, то по России мы насчитали сделок на 150 млрд рублей, из них 32 млрд пришлось на Петербург».

По структуре вложений в недвижимость лидерство удерживает жилая недвижимость. Если за 2025 год ее доля не превысила 30%, то в первом квартале 2026 года зафиксирован существенный разворот — доля сделок по купле-продаже участков под жилую застройку составила 60% от общего объема инвестиций. В этот период закрыто девять сделок на 19 млрд рублей. Офисная недвижимость находится на втором месте: на нее пришлось четыре сделки, общий объем инвестиций — 7 млрд рублей. На третьем месте — многофункциональные комплексы: четыре сделки общим объемом 5 млрд рублей.

Три сегмента, которые традиционно были очень активными на протяжении последних четырех лет, но в первом квартале 2026 года очень сильно сдали свои позиции,— складская, гостиничная и торговая недвижимость. В общей сложности сделок там было закрыто чуть больше чем на миллиард рублей. В квадратуре это около 10 тыс. кв. м.

По прогнозам Сергея Владимирова, к концу года, с учетом понижения ключевой ставки, общий объем инвестиций по России может достичь 700 млрд рублей. Из этой суммы 90–100 млрд рублей может прийтись на Санкт-Петербург.

«К концу года ожидается, что ключевая ставка сократится до уровня 10–12%. Именно пороговый уровень 12% заставляет инвесторов начинать отказываться от хранения денег на депозитах и искать другие инструменты, чтобы сберегать и приумножать свой капитал»,— объяснил эксперт.

При этом современные инвесторы заинтересованы в качественных объектах. Мерилом «хорошести» объектов сегодня стала стоимость замещения. Если инвестор считает, что он покупает объект за строительную себестоимость, либо дешевле, то этот объект считается хорошим. Кроме того, многие компании прекратили покупать площадки без документов, что связано с ужесточением градостроительной политики.

Что касается иностранных инвесторов, то на рынке по-прежнему остается достаточно большое количество зарубежных игроков, но, скорее всего, они продолжат свою деятельность и продавать свои проекты не будут, полагают в IBC Real Estate.

Алла Чередниченко