Прощелкали клювом
Суд пересмотрел решение по земельному спору между птицефабрикой «Ключ» и властями Кубани
Суд на Кубани пересмотрел решение по многолетнему спору между птицефабрикой в новороссийской станице Раевская и краевыми властями по поводу исключительных прав компании на земельные участки. Изначально птицеводы добились решения о предоставлении им на льготных условиях около 300 га. Но при пересмотре дела кубанский арбитраж пришел к выводу о том, фактически они могут обойтись площадью в десять раз меньше. Юристы говорят, что такой подход соответствует сложившейся практике, но указывают на процессуальные нарушения.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Арбитражный суд Краснодарского края (АС Кубани) пересмотрел дело по спору между птицефабрикой ООО «Ключ» с краевыми властями за почти 300 га земли в станице Раевской (Новороссийск). Из запрошенных площадей ей решено предоставить лишь 16 га. Об этом говорится в судебном акте, опубликованном в арбитражной картотеке.
По данным информационной системы «СПАРК-Интерфакс», ООО «Ключ» зарегистрировано в станице Раевская г. Новороссийск в 2015 году. По данным бухгалтерского баланса, финансово-хозяйственная деятельность по разведению сельскохозяйственной птицы не ведется, так как предприятие находится в судебных спорах. Бенефициаром является Мушех Сукиясян, руководитель — Михаил Скакун (он же возглавляет Адлерскую птицефабрику).
Как следует из материалов дела, изначально этот земельный массив в 2006 году был арендован у края ЗАО «Золотое руно». Впоследствии «Золотое руно» уступило право аренды земли и продало хозобъекты ООО «Раевская птицефабрика». К 2017 году обе сельхозорганизации обанкротились. Десятки зданий, птичников, складов и цехов выкупил «Ключ». Договор же аренды истек, и его нужно было оформлять заново.
Компания обратилась в департамент имущественных отношений, обозначив свои претензии практически на весь земельный массив, на котором находились птичники и иные хозяйственные объекты: частично в собственность, частично в аренду. У нее имелись исключительные права на это ввиду того, что она являлась собственником расположенных на участке объектов недвижимости. Краевые власти компании отказали. Формальным поводом стало несоответствие схемы расположения участков требованиям.
В 2019 году ООО «Ключ» начало процесс по обжалованию отказа. Судебная тяжба продолжается по сей день. Поначалу компании удалось обжаловать решение департамента. Но кассационный суд по жалобе вступившей в дело Генпрокуратуры велел пересмотреть дело, проверив при этом соразмерность объема испрашиваемых земель фактическим потребностям сельхозтоваропроизводителя. АС Кубани повторно привлек к разрешению этого вопроса экспертов.
Перед экспертами поставили три вопроса: какие объекты реально существуют на участке, какая площадь им нужна для нормальной эксплуатации и можно ли выделить из массива ту часть, которая не занята недвижимостью. На обследуемой территории было зафиксировано около 40 строений, включая птичники, инкубатор, кормоцех и административное здание. Согласно выводам экспертизы, для их эксплуатации нужно "от силы" 16.5 га.
Согласно заключению экспертизы, многие объекты оказались разрушены, не используемыми по целевому назначению, есть строения, которые не внесены в ЕГРН. Единый недвижимый комплекс (ЕНК) «Ключ» не регистрировал, а значит, его здания — просто отдельные объекты, каждый из которых требует лишь строго ограниченной площади земли под собой и для обслуживания.
В итоге суд пришел к выводу, что истец не обосновал необходимость в больших участках, а фактически пытался в обход публичных торгов получить государственные земли. Отказ департамента признан законным, в иске «Ключу» было отказано.
«Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества»,—постановила федеральный судья Ольга Левченко.
Представитель Краснодарского регионального отделения Ассоциации юристов России Наталья Радочкина согласна с подходом суда. «Ключевым фактором является основание, по которому заявитель испрашивал земельный участок — нахождение в границах участка объектов недвижимости, принадлежащих компании на праве собственности. То есть, участок может быть приобретен на основании ст. 39.20 ЗК РФ исключительно под объектами недвижимости и его площадь не должна превышать необходимую для их эксплуатации. Для определения такой площади была назначена экспертиза, по результатам которой была определена площадь участка, необходимая для эксплуатации принадлежащих заявителю на праве собственности объектов недвижимости, приобретенных у предыдущего правообладателя. Кроме того, в решении приведена релевантная судебная практика, подтверждающая правильность такого подхода и единообразно применяемая достаточно давно».
Доцент юридического факультета Финансового университета при Правительстве Российской Федерации Исмаил Исмаилов отмечает, что ранее власти охотнее шли на выделение участков большей площади для создания пространства в целях развития производства, а также обеспечения эффективного использования простаивающих земель. Даже, если эти участки не эксплуатировались на 100%. Но нужно учитывать и то, что участки большей площади — это еще и большие затраты на их обслуживание и налогообложение.
«Решение кубанского арбитража находится в русле сложившегося в последние годы правового тренда и представляется справедливым. Оно не столько нацелено на снижение земельных “аппетитов”, сколько приводит их в соответствие с законом. Право на землю защищается, но в разумных пределах, продиктованных реальной необходимостью, а ключевыми принципами являются разумность и соразмерность требований»,— отмечает он.
Эксперт юридической компании «ГК Групп» Марина Колчина говорит, что с точки зрения норм материального права решение суда является верным. Но после первого круга рассмотрения судебный акт вступил в законную силу в марте 2021 года, а Генпрокуратура подала кассационную жалобу почти три года спустя (в декабре 2023-го), то есть, за пределами процессуального срока. После этого кассация восстановила срок и вернула дело на пересмотр.
«Восстановление сроков и отмена решения спустя почти три года после вступления в силу говорит о нарушении основополагающего принципа — правовой определенности и дестабилизирует гражданский оборот. Получается, что вступивший в законную силу судебный акт и пропущенные процессуальные сроки большого значения уже не имеют. В целом по краю тренд по деприватизационным делам стал устойчивым»,— резюмирует госпожа Колчина.