Инвестиции в эпоху перемен: ставка не падает, активы меняются

29 апреля в ресторане «Пять традиций» прошел бизнес-бранч «Инвестиции в эпоху перемен: где искать устойчивую доходность». Эксперты обсудили, какие активы сохраняют привлекательность в условиях высокой ключевой ставки. По оценкам участников, доходность вложений во франшизы может в 5–6 раз превышать доходность арендного жилья, а срок окупаемости премиальных гостиничных комплексов на черноморском побережье составляет 10–11 лет.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

При ключевой ставке 15% депозиты остаются основным инструментом для консервативных инвесторов. Однако на фоне геополитической неопределенности участники бранча зафиксировали растущий интерес к реальным активам. Модератором выступил Заурбек Ахметов, исполнительный директор Национальной юридической компании «Митра».

Инвестиции в HoReCa

Создательница сети ресторанов «Родная кухня» Владилена Гредина поделилась опытом вложения в ресторанный бизнес на юге России. По ее словам, наиболее быстроокупаемые проекты находятся в демократичном сегменте. Дебютный проект сети окупился за два года, а ресторан в торговом центре — за полгода. Сейчас арендные ставки выросли, рентабельность снизилась, но принцип сохраняется: чем ниже расходная часть, тем выше устойчивость бизнеса.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Флагманский проект ресторан «Пять традиций» в историческом здании потребовал значительно больших вложений и прошел сложную государственную экспертизу. Проект планируют окупить в течение пяти лет. Ключевой фактор успеха сети — ставка на локальную кубанскую кухню, которая обеспечивает высокую частоту посещений. Гредина подчеркнула, что ресторанный бизнес не предполагает полного пассивного участия: внедрение технологий, развитие и адаптация к рынку остаются задачами собственника. По ее наблюдениям, преимуществом обладают сети из нескольких ресторанов — они вызывают больше доверия у партнеров, обеспечивают лучшую ротацию персонала и оборудования. Небольшие кофейни и рестораны, открывшиеся недавно, сегодня испытывают серьезные трудности и вынуждены закрываться.

Финансовая стратегия 2026

Александр Кайсин, исполнительный директор УК «Альфа-Капитал» в Краснодаре, считает, что консервативная стратегия остаётся базовой, но многие инвесторы ошибочно ждут быстрого снижения ключевой ставки по сценарию 2022–2023 годов. «Прохождение пика ставки более важно, чем начало её снижения, — заявил эксперт. — Велика вероятность, что ставка стабилизируется на текущем уровне в середине года». Экономика, по его словам, уже реагирует на жёсткую денежно-кредитную политику: «Наблюдается замедление, инфляционные ожидания населения и бизнеса остаются высокими, розничное и корпоративное кредитование тормозятся».

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В течение 12–18 месяцев Александр Кайсин ожидает нормализации курса в диапазоне 85–95 рублей за доллар и, как следствие, нормализации прибыли экспортёров. «Цена на нефть до 120 долларов за баррель — хорошо для бюджета и экономики, но всё, что выше 120, может привести к остановке потребления: нефть останется дорогой, но никому не нужной». При этом на рынке акций, по словам эксперта, сложилась парадоксальная ситуация: «За два года динамика акций игнорирует и динамику ставки ЦБ, и рост бизнесов самих компаний. Мы находимся на дне цикла по прибыли компаний». Впереди, добавил он, нормализация рынка по мультипликаторам и акционной премии. Российский фондовый рынок пока неинтересен инвесторам, и ситуация изменится только при сокращении реальной процентной ставки. В этой связи Александр Кайсин советует внимательнее относиться к сигналам Центрального банка.

Доходность за пределами метра

Коммерческий директор ООО «Гранд Капитал» Виктор Шашкин поделился наблюдениями о рынке курортной недвижимости. «99% девелоперов даже не погружаются в детали, — отметил он. — Нет технического надзора, нет обеспечения инфраструктуры. Отельные операторы, которые сейчас создаются, приходят в готовые гостиничные комплексы и не знают, что с ними делать». По словам Виктора Шашкина, большинство застройщиков не учитывают запросы профессиональных управляющих компаний, что в итоге сказывается на качестве проектов.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Коммерческий директор ООО «Гранд Капитал» также затронул тему закрытых сообществ для собственников. Недвижимость перестаёт быть просто квадратными метрами, когда вокруг неё создаётся среда для эксклюзивного общения и деловых контактов. «Приватная лаунж-зона без посторонних — это не просто комфорт, а инструмент для эффективных переговоров. Сокращение дистанции с шести рукопожатий до трёх ускоряет сделки и повышает доходность»,— резюмировал он.

Инвестиции в недвижимость

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Объективную оценку рынка недвижимости представила коммерческий директор ГК «Победа» Ирина Дробышева. По ее прогнозу, по итогам 2026 года общий объем инвестиций в недвижимость России может сократиться до 850 млрд руб. Эпоха дешевых денег и массовой льготной ипотеки завершена. Покупатели квартир в широко застраивающихся районах Краснодара в 2023–2024 годах сегодня не могут продать их даже по цене приобретения.

По словам Дробышевой, недвижимость Южного федерального округа — это инструмент умеренного заработка с горизонтом 9–15 лет, а не способ быстрого обогащения. Она предложила стратегию, ориентированную на диверсификацию. Поток внутренней миграции сместился с Краснодарского края в Республику Адыгея, что создает там потенциал роста. В Крыму и Севастополе после коррекции цен наступил благоприятный момент для входа. Третье направление — инвестиции в землю, так как многие проекты застройщиков приостановлены из-за дефицита подготовленных участков. Кроме того, она посоветовала присмотреться к программам рассрочек, которые застройщики активировали на рынке, чтобы переждать период высоких ставок.

Дробышева также обратила внимание на сезонность: летние месяцы относительно четвертого квартала дисконтированы на 20%, что делает июль и август выгодным временем для покупки. По ее мнению, подписание адекватного соглашения по СВО может дать взрывной рост для Крыма и Севастополя, аналогичный тому, что произошел в Сочи после Олимпиады.

Франшиза как инвестиция

Президент НКО «Южная ассоциация франчайзинга» Евгения Гертель привела сравнительный расчет инвестиций на сумму 10 млн руб. Две квартиры в аренду приносят годовой доход не более 500 тыс. руб. Те же деньги, вложенные в два бизнеса по франшизе, дают расчетную доходность 2,5–3 млн руб. в год. Бизнес сопряжен с рисками, но и доходность у него другая.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

При этом эксперт предупредила: на рынке много франшиз-пустышек, которые выходят в эту модель исключительно для покрытия кассовых разрывов. Комитет по франчайзингу при Торгово-промышленной палате Краснодарского края разработал чек-листы и проверочные инструменты, а обязательным критерием для продвижения является наличие у франчайзера собственных действующих филиалов. По оценке ассоциации, 80% кубанских франшиз при правильной упаковке успешны, 20% закрываются. Гертель также отметила, что сейчас формируются пакетные предложения по покупке 5–10 франшиз с последующим управлением через управляющую компанию — это позволяет диверсифицировать риски.

В качестве примеров успешных кубанских франшиз она назвала сеть кофеен Алексея Зацепилина (вырос из вагончика на Северной, вышел в Центральную Россию), компанию по хранению «Твой склад» (за три года вышла на IPO) и сеть «Сицилия», которая нашла свою нишу в малых городах. По ее словам, средиземноморская концепция в общепите — это «красный океан» высокой конкуренции, а «Сицилия» выбрала «голубой океан» и сейчас представлена в каждом городе свыше 50 тыс. человек.

Налоговая архитектура

Исполнительный директор НЮК «Митра» Заурбек Ахметов проанализировал налоговые изменения 2026 года. Главное нововведение — для большей части малого и среднего бизнеса на УСН вводится обязанность платить НДС. Порог отсечения для УСН без НДС сейчас составляет 20 млн руб., а в 2027 году сократится до 5 млн, в 2028 году — до 10 млн. У бизнеса появился выбор: платить 5%, 7% или 22% в зависимости от показателей.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Ахметов предупредил о рисках использования схем дробления бизнеса, включая формальное привлечение родственников в качестве индивидуальных предпринимателей или подмену трудовых договоров договорами с ИП. Такие схемы выявляются и пресекаются налоговыми органами. Если раньше борьба с дроблением касалась в основном среднего и крупного бизнеса, то теперь риск распространяется и на малые предприятия. Налоговая служба, по его словам, систематизировала подходы и выработала четкие механизмы противодействия.

Легальные альтернативы существуют. Часть компаний может остаться на УСН с НДС. С 2025 года действует автоматизированная упрощенная система (АУСН), которая освобождает от страховых взносов, но ограничена штатом в пять человек и выручкой 60 млн руб. Однако любое расширение бизнеса, приобретение или создание новых компаний требует четкого юридического обоснования, которое можно будет предъявить налоговой. Ахметов подчеркнул, что иной раз предприниматель не собирается дробить бизнес для минимизации налогов, а естественным образом развивается — покупает или создает новые компании. Но налоговой нужно будет объяснить, для чего это сделано и насколько естественным образом появилась вторая компания. От этого сильно зависит система налогообложения.