Новостройки набирают темп
Стоимость «квадрата» жилья в Ростове-на-Дону с начала года выросла на 8%
С начала 2026 года в Ростове-на-Дону стоимость квадратного метра жилья выросла в среднем на 7-8% и в наиболее популярном экономичном сегменте составила более 188 тыс. руб. за «квадрат». В течение этого года квадратные метры будут дорожать из-за роста стоимости стройматериалов и работ, усиления налоговой нагрузки на бизнес, денежно-кредитной политики. Учитывая средний уровень зарплаты в регионе в 70 тыс. руб., чтобы накопить даже на первоначальный взнос, среднестатистическому ростовчанину потребуется не менее шести-восьми лет, считают опрошенные «Ъ-Ростов» эксперты.
Фото: Василий Дерюгин, Коммерсантъ
Фото: Василий Дерюгин, Коммерсантъ
В течение 2025 года и в первом квартале 2026-го в Ростове-на-Дону росли цены на новостройки. Это следует из статистики аналитических агентств и комментариев представителей отрасли. Так, по данным «Циан» с начала 2026 года средняя цена 1 кв. м. в ростовских новостройках достигла 188,2 тыс. руб. За квартал показатель вырос на 8,3%, при среднем росте по крупным городам — 2,8%. Для сравнения, за минувший год жилой «квадрат» вырос в Ростове-на-Дону на 31% (против среднероссийских 11%).
«В течение года активность в сегменте новостроек восстановится, так как сохраняются мощные драйверы спроса — смягчение условий по рыночным кредитам и выход на рынок держателей депозитов, а введение нового правила “одна семья — один льготный кредит” (пока что единственное фактическое изменение в 2026 году) не может привести к системному спаду. Вместе с увеличением спроса возобновится рост цен», — прокомментировал директор направления первичной недвижимости «Циана» Артем Глебов.
По данным аналитического центра компании Macon, в 2025 году стоимость сделки в Ростове-на-Дону увеличилась на 10%, а по итогам первых месяцев 2026 года — на 7% и в абсолютных цифрах составляет 162 тыс. руб./кв. м.
Как пояснила «Ъ-Ростов» директор по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольга Змиевская, цены растут в рамках отдельных комплексов. «Мы это связываем как с ростом степени готовности (объектов), так и с инфляцией в строительном секторе. Но также мы отмечаем увеличение числа более дорогих качественных проектов в городе», — пояснила госпожа Змиевская.
Основатель консалтингового бюро «Жилин.РФ» Александр Жилин заметил, что в 2025 году и начале 2026-года ростовский рынок недвижимости демонстрирует «уникальное сочетание высоких темпов ввода жилья и охлаждения реального спроса, что создает новые вызовы для всех участников процесса». По мнению эксперта, в Ростове наблюдается резкое разделение динамики цен в зависимости от класса жилья. Так, в массовом сегменте (эконом и комфорт) рост цен фактически стагнирует, не успевая за инфляцией и ростом процентных ставок, уверен господин Жилин.
«Если в 2023 году средняя цена составляла 119 тыс. руб./кв. м, то к началу 2026-го она достигла лишь 150 тыс. руб./кв. м. Рост — менее чем на 20% за три года — это плохой сигнал для инвесторов и собственников», — считает предприниматель. По его словам, в элитном и премиальном сегментах, напротив, произошел «ценовой прорыв». Благодаря «продуктовой революции» (появлению клубных домов с потолками от 3,6 м и сложной инженерией) цены взлетели с 150-200 тыс. руб. в 2022 году до 400-800 тыс. руб. — в 2026-м.
В компании «СК10» отметили, что в течение 2025 года цена кв. м. жилья в Ростове-на-Дону росла равномерно и к концу года выросла на 18%, по сравнению с декабрем 2024-го, до 158,9 тыс. руб. за кв. м.
В январе 2026-го жилой «квадрат» в Ростове в среднем стоил 161,1 тыс. руб. На рост цен существенное влияние оказывает удорожание работ и материалов, увеличение налоговой нагрузки на бизнес, в частности, повышение ставки НДС с 1 января с 20% до 22%, добавили представители застройщика.
По состоянию на конец марта 2026 года в Ростове-на-Дону, включая Аксай и Батайск, в строительстве было более 80 тыс. квартир (без учета проектов, по которым нет продаж и строительных работ), оценила Ольга Змиевская. «70% этого объема остается непроданным, что оценивается как достаточно высокое значение. Вероятно, в 2026 году мы увидим замедление выхода новых проектов. Но снижение цен при этом вряд ли последует», — полагает эксперт.
По наблюдениям Александра Жилина, Ростовская область входит в топ-6 регионов РФ по объемам ввода жилья, а в ближайшие годы, за счет механизмов комплексного развития территорий (КРТ), ожидается выход еще 5 млн кв. м. (территория бывшего ростовского аэропорта, застройка Левого берега, района Кумженской рощи).
«Это ведет к серьезному затовариванию: время продажи остатков выросло с одного года в 2022 году до двух-трех — к 2026-му. «Застройщики попадают в “патовую ситуацию”: они не могут снижать цены из-за растущей себестоимости и цен на стройматериалы, в то время как вторичный рынок более гибок в дисконтах. Покупателям после отмены массовых льгот становится все равно, покупать у девелопера или “с рук”. Это заставляет застройщиков конкурировать даже с собственными уже сданными объектами», — говорит собеседник «Ъ-Ростов».
Не менее важный фактор — время, которое потребуется среднестатистическому ростовчанину на то, чтобы при существующем уровне цен и средней зарплате (70 тыс. руб., данные Ростовстата) накопить на одну- или двухкомнатную квартиру. Здесь мнения экспертов разошлись. Так, по мнению специалистов компании «СК10», не совсем корректно строить такие прогнозы или давать жителям региона рекомендации по накоплению средств, а лучше предложить им обратить внимание на актуальные ставки по «семейной ипотеке» или на акционные программы приобретения жилья.
По оценкам Ольги Змиевской, при актуальных ценах на жилье в среднем бюджет двухкомнатной квартиры составляет 10 млн руб., а двухкомнатной евро-формата — 8 млн руб. «Даже если откладывать половину заработной платы, на то, чтобы накопить нужную сумму, потребуется около 20 и 25 лет соответственно. Даже для того, чтобы насобирать на первоначальный взнос, потребуется шесть-восемь лет», — считает эксперт.
Косвенно с этой оценкой согласились и в пресс-службе hh.ru: «Учитывая медианную предлагаемую в вакансиях заработную плату в 71,5 тыс. рублей в Ростовской области и повседневные расходы жителей региона, возможности для накоплений остаются ограниченными. Как правило, при таком уровне доходов, комфортно откладывать не более 15-20 тыс. руб. в месяц», — считают в компании.