Юрий Неманежин: «Сочи — единственный российский город, который может стать курортом международного уровня»

В конце прошлого года в город пришел новый девелопер — компания GRAVION. Мы встретились с управляющим партнером компании Юрием Неманежиным, чтобы поговорить о планах в Сочи, взглядах на рынок недвижимости и девелопмент в целом.

— Юрий, какие очевидные и «неочевидные» для стороннего наблюдателя факторы стали для вас решающими при выходе в новый регион — Сочи?

— Если говорить об очевидных факторах, то это, безусловно, рост внутреннего туризма, усиливающиеся позиции Сочи, как круглогодичного курорта и начинающаяся трансформация индустрии гостеприимства в сторону премиум-сервиса по международным стандартам. Сочи сегодня — единственный российский город, который при поддержке государства имеет все шансы стать курортом международного уровня. Мы анализировали планы по развитию транспортной сети, береговой линии, строительству марин и яхтенных клубов, развитию «Сириуса» и Красной Поляны. Увидели, что город сознательно перенимает модели урбанистического развития у мировых лидеров.

Но для нас были важны и менее очевидные вещи. В первую очередь — дефицит действительно качественного гостиничного продукта. Отели 4 и 5* сконцентрированы в Красной Поляне и Роза Хуторе. А в самом Сочи много проектов, которые формально позиционируются как курорты, но по факту не соответствуют стандартам индустрии гостеприимства. Это создает разрыв между ожиданиями аудитории и реальным предложением.

Второй фактор — изменение профиля самого гостя. Российский турист — один из самых требовательных в мире. Он выбирает не просто размещение, а глубокий комплексный подход: здоровье, восстановление, сервис, приватность. Отсюда — и наш фокус на концепции, связанной с долголетием, и полноценной инфраструктуре для физического и ментального благополучия, разнообразного отдыха и даже бизнес-активности.

— При анализе нового региона многие застройщики сталкиваются с «серой зоной» рынка. С какими стереотипами или мифами о рынке Сочи вы столкнулись лично и как адаптировали под них свой продукт?

— Один из основных мифов, что в Сочи «продается все», вне зависимости от качества продукта. На практике это уже давно не так. Рынок стал гораздо более зрелым, а покупатель — более рациональным.

Второй распространенный стереотип — что курортный проект можно собрать по принципу «красивой картинки», а экономика сложится сама, просто потому что ты строишь в курортной локации. Но такой подход быстро приводит к разочарованию инвесторов.

Еще один стереотип — о том, что премиум — это «максимально близко к морю». Но в мировой практике лучшие отели строят на возвышенности — на Амальфитанском побережье, во Франции, в Греции. И часто бывает, что из отеля на первой линии не видно море, а из отеля на возвышенности, напротив, открывается прекрасная панорама уже с первых этажей.

— В Сочи, как и в других курортных регионах, у девелоперов могут возникнуть сложности с административными процедурами. Как вы выстраивали диалог с властью, чтобы минимизировать эти риски? Есть ли универсальные принципы?

— Для нас было принципиально важно изначально выстраивать проект в правовом поле и в диалоге с администрацией региона. И не просто как девелопер, который реализует объект, а как участник развития курортной инфраструктуры Краснодарского края.

Мы начали этот процесс еще на этапе концепции проекта. Гостиничный комплекс Космос Селекшн Сочи Сиалия Резорт 5* — значимый для региона объект: создание рабочих мест, налоговые отчисления, развитие туристической инфраструктуры. Это совпадает со стратегией по развитию Сочи как премиального курорта.

Проект прошел три этапа проверки: инвестиционной модели, юридической чистоты, градостроительной концепции. После этого Правительство края заключило с нами соглашение и объекту был присвоен статус МИП (масштабный инвестиционный проект). Статус присваивают проектам, которые имеют высокую социально-экономическую значимость для региона. Это могут быть гостиничные, производственные, спортивные, транспортные объекты.

Этот статус дает ускорение административных процедур, приоритетное подключение инженерии, исключает возникновение спорных земельных вопросов. Мы рассматриваем это не как «льготу», а как элемент системной работы — когда интересы региона и девелопера совпадают.

Наш проект получил статус МИП его еще до начала строительства. Это означает, что и бизнес-модель, и юридическая чистота, и концепция прошли проверку на уровне края.

— В девелопменте часто говорят: «качество проекта определяется качеством команды». Как собрать «золотой состав» для премиального проекта?

— На мой взгляд, ключевых компетенций три. Первая — опыт работы с нетипичными участками. Курортная недвижимость, часто строится на сложном рельефе: склоны, перепады высот, близость к воде. Это требует от команды нестандартных инженерных решений и понимания, как превратить ограничения в преимущества.

Вторая — умение интегрировать в проект международные стандарты сервиса. Третья — способность привлекать лучших партнеров. Девелопер, как дирижер. Он не обязан сам уметь делать инженерные расчеты или разрабатывать концепцию освещения, но он должен уметь выбирать тех, кто это делает лучше всех, и выстраивать между ними эффективную коммуникацию.

В GRAVION мы прошли через это много раз, и для нас сформировался пул надежных партнеров. Например, с архитектурным бюро «ГА» мы работаем не впервые. С ландшафтным бюро WOWHAUS (авторы благоустройства Крымской набережной и Парка Горького в Москве) — тоже. Это команды, которые доказали свою экспертизу на сложных объектах.

С гостиничным оператором Cosmos Hotel Group мы начали сотрудничество на старте проекта. Это было принципиальной задачей — найти партнера с опытом управления крупными и именно премиальными гостиничными комплексами. Мы понимали, что этот вопрос важен и для покупателей номеров, поэтому еще до старта продаж заключили с Cosmos Hotel Group соглашение о сотрудничестве. Наш проект выйдет под брендом Cosmos Selection, и, кстати, станет первым в Сочи гостиничным объектом этой топовой линейки брендов федеральной сети Cosmos.

— В вашем портфеле есть объекты разного масштаба. Какой опыт из прошлых проектов оказался наиболее полезным при выходе на курортный рынок?

— Наша компания выросла из проектной организации, мы прошли все стадии создания проекта на собственном опыте: проектировщик, техзаказчик, генподрядчик, и сейчас мы создаем наши проекты, основываясь на огромной экспертизе команды, с учетом реальной практики, меняющихся условий рынка, знаем, как выбрать ответственных и надежных партнеров, создать инфраструктуру проекта на перспективу.

Помогает опыт работы на сложных участках и с взыскательной аудиторией. В Москве мы строили премиальное жилье, где важен каждый миллиметр. Этот опыт научил нас вниманию к деталям и умению управлять качеством.

Когда мы решили выходить в Сочи, то понимали: курортный рынок — это другой климат, другая логистика, другие риски. Но навыки управления сложными проектами и командами оказались универсальными. Поэтому неверно говорить, что здесь мы начинаем с нуля, мы адаптируем и улучшаем то, что и так умели делать.

— Как вы оцениваете перспективы доходности гостиничной недвижимости в Сочи в горизонте 5-10 лет?

— Если смотреть на динамику последних лет, Сочи показывает опережающие темпы роста ключевых показателей гостиничного рынка. В частности, выручка на номер растет быстрее, чем в Москве и Санкт-Петербурге.

По нашим оценкам и прогнозам отраслевых аналитиков, к 2030 году этот тренд сохранится за счет нескольких факторов: ограниченного предложения качественного номерного фонда, роста внутреннего туризма и постепенного восстановления международного потока.

Важно понимать, что гостиничная недвижимость не является инструментом «быстрой доходности». Это актив, которому нужно пройти фазу стабилизации. В первые годы после запуска доходность может находиться на уровне 6-8% годовых, а по мере выхода на плановую загрузку — расти до 12-16%.

При этом инвестор получает не только операционный доход, но и рост стоимости самого актива, особенно если он вошел в проект на старте, что в совокупности формирует более интересную экономику, чем у многих традиционных инструментов. В нашем проекте мы прогнозируем до 25% годовых за 10 лет за счет роста цены и доверительного управления.

ООО «СЗ «АНТЕЙ ГРУПП»
https://sialia-resort.ru/

Реклама