Сокращаем расходы на эксплуатацию объекта в 2026 году: 10 работающих способов

Эксплуатация объекта часто снижает доходность сильнее, чем колебания ставок или временная вакантность. Потери возникают в десятках зон: лишняя работа инженерных систем, свет в пустых помещениях, избыточный клининг, аварийные ремонты, непрозрачные договоры с подрядчиками. Поэтому два похожих объекта с одинаковой арендной ставкой могут показывать разную прибыль только из-за качества эксплуатации.

Снижать расходы за счет ухудшения сервиса нельзя — это быстро отражается на заполняемости. Рабочий путь другой: убрать потери, автоматизировать процессы и перестроить операционную модель. Иван Шевцов, CEO и основатель ROITeam, объясняет, как такой подход позволяет сократить затраты до 30% без ухудшения условий для арендаторов и посетителей.

Сформируйте прозрачность расходов и найдите точки потерь

Любая оптимизация начинается с диагностики. Пока расходы собираются в один общий счет и анализируются раз в месяц, перерасход остается незаметным.

Необходимо разделить потребление по зонам: офисы, общие пространства, паркинг, технические помещения, арендаторы. Отдельно выделить ключевых потребителей: вентиляцию, охлаждение, освещение, лифты, ИТ-инфраструктуру. Далее перейти от месячного учета к недельному или ежедневному и свести данные в простую таблицу или дашборд. Тогда становится видно, где объект теряет деньги: например, ночью потребляет почти столько же, сколько днем, а отдельные зоны работают с перегревом или избыточной вентиляцией.

Проведите энергоаудит и проверьте реальные режимы работы

Даже при наличии учета многие объекты продолжают работать по устаревшим настройкам. Оборудование включено с запасом, графики не пересматриваются, фактическая загрузка помещений не учитывается. Нужно сопоставить реальное использование объекта с режимами работы: когда включаются и выключаются вентиляция, отопление и освещение, какие зоны продолжают работать без людей, где есть перегрев, утечки или работа оборудования вхолостую. Такой аудит обычно сразу показывает, что часть затрат вообще не связана с потребностями пользователей.

Сократите затраты через управление освещением

Освещение — одна из самых недооцененных статей расходов. Первый шаг — системный переход на LED по зонам. Это снижает затраты и на электроэнергию, и на обслуживание. Второй шаг — убрать избыточную работу света: использовать датчики присутствия и освещенности, настроить сценарии включения для коридоров, санузлов, переговорных, паркингов и зон с естественным светом. Отдельно стоит пересмотреть расписания: часто освещение работает дольше, чем нужно.

Оптимизируйте инженерные системы через автоматизацию

Основные расходы формируются в отоплении, вентиляции, охлаждении, насосах и постоянно работающем оборудовании. Без централизованного управления системы работают с запасом, а не под реальную нагрузку. BMS позволяет объединить инженерные контуры, видеть отклонения в реальном времени и быстрее реагировать на перерасход. Даже без полной автоматизации заметный эффект дает корректировка режимов: разные графики для будней и выходных, дня и ночи, полной и частичной загрузки объекта.

Снизьте расходы на климат и вентиляцию без потери комфорта

Эти системы часто работают на максимуме и по универсальным настройкам. Эффективнее использовать рекуперацию и погодозависимое управление, а также адаптировать параметры под реальные сценарии использования. Переговорные, open space, коридоры, технические зоны и паркинг не требуют одинаковых режимов. Даже небольшое снижение перегрева зимой или избыточного охлаждения летом дает заметную экономию без ухудшения комфорта.

Переведите обслуживание в управляемую систему

Реактивная модель эксплуатации обходится дороже плановой. Предиктивное обслуживание позволяет устранять риски до аварии, отслеживая первые признаки износа. Параллельно нужно сократить избыточные регламенты клининга и сервисов: привязать объем работ к фактической загрузке объекта и убрать лишние требования в договорах.

Выстройте системное управление расходами

Отдельные меры работают только как часть единой модели. Нужно зафиксировать базовый уровень расходов, определить показатели по ключевым зонам и отслеживать их в динамике. Сначала внедряются быстрые меры, затем — более сложные решения. Тогда эксплуатация перестает быть набором разрозненных действий и становится управляемой системой, где расходы контролируются на всех уровнях.