В поисках нового формата
Как торговые центры будут замещать уходящих ритейлеров
Из-за изменения потребительских предпочтений в сторону онлайн-покупок облик торговых центров (ТЦ) стремительно меняется. Крупные fashion-игроки сокращают свое присутствие в ТЦ. Падение трафика бьет еще по одному якорному сегменту — ресторанам, которые вынуждены закрывать свои площадки на фоне падения прибыли. Непростая ситуация и у кинотеатров. Как будут меняться торговые центры, чтобы выжить в текущих экономических реалиях, выяснял «Ъ-Review».
Фото: Александр Баранов, Коммерсантъ
Фото: Александр Баранов, Коммерсантъ
Минувший год отметился крупными закрытиями и сокращениями магазинов компаний по продаже одежды и обуви в торговых центрах. Так, в 2025 году Сoncept Group закрыла 47% своих магазинов. Тренд на закрытие и сокращение площадей fashion-игроков в традиционной рознице продолжается и в этом году. О намерении закрыть 150 своих магазинов в России объявила сеть Gloria Jeans. Одежная сеть Modis подала заявление о банкротстве. СМИ сообщали также о намерении Zenden закрыть свои магазины.
Всего, по данным NF Group, в 2025 году в сегменте одежды и обуви об уходе с российского рынка объявили 28 брендов, 23 из которых — российские.
«На рынке усилились процессы оптимизации среди российских брендов: компании, активно расширявшие присутствие в 2022–2023 годах, в 2025 году начали пересматривать стратегии и в ряде случаев принимать решение о закрытии бизнеса. Основным сценарием ухода брендов с рынка стало полное прекращение деятельности, часть брендов выбрала переход в онлайн-формат, отдельные игроки реализовали смешанную модель, предполагающую частичное сохранение офлайн-точек при одновременном смещении фокуса в онлайн-канал либо поэтапное закрытие магазинов»,— отмечает региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева.
Переобулись в онлайн
В текущем году некоторые ритейлеры продолжают сталкиваться с финансовыми трудностями, однако многие ищут альтернативные пути, а массовых закрытий брендов не наблюдается, отмечают в NF Group. В 2026 году с рынка полностью ушел только международный бренд Les Benjamins. Кроме того, молодежный бренд Face Code, объявивший об уходе в 2025 году, закрыл последние магазины. «При этом бренд Kovik вернулся в интернет-формат, Zenden испытывает финансовое давление, однако компания заявляет о нежелании закрывать магазины и сокращать персонал. Gloria Jeans, Concept Club, Finn Flare, O’STIN, All We Need также сокращают присутствие, однако с рынка не уходят и успешные локации сохраняют»,— продолжает Евгения Хакбердиева.
В условиях интенсивного развития рынка электронной торговли в России шопинг-функция ТЦ уходит в прошлое и больше не является ключевой, считает руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай.
По данным мартовского исследования Data Insight, доля e-сommerсe от всего российского ритейла без учета автомобилей и топлива в 2025 году выросла на 1,9% и составила 25,6%.
При этом доля непродовольственного ритейла впервые превысила 50% и составила 52%.
На фоне стремительного роста онлайн-торговли, роста расходов на заработную плату многие офлайн-игроки сокращают свое присутствие в традиционной рознице, повышая активность на маркетплейсах и развивая собственные онлайн-каналы продаж. А торговые центры тем временем теряют посетителей. Около 80% торговых центров в России в 2025 году столкнулись с падением трафика, рассказала вице-президент Союза торговых центров Наталия Кермедчиева на выставке-форуме Mallpic. Так, 62,7% опрошенных ТЦ отмечают падение трафика на 10%, а 21% — более чем на 10% (в опросе участвовали 2 тыс. торговых центров). Еще значительнее оказалось сокращение оборотов, которое затронуло почти 70% торговых центров. Для каждого пятого падение оказалось критическим, свыше 20%. Причина в том числе в том, что люди продолжают ходить в ТЦ, но не совершают покупки в магазинах.
«Потребности в шопинге сегодня активно закрывают универсальные маркетплейсы, обладающие широким ассортиментом по более выгодным ценам, быстрой доставкой в течение нескольких дней, удобным расположение ПВЗ, возможностью примерки и постоплаты. Влияние усиления онлайн-ресурсов ощущают как целые ниши (канцтовары и книги, товары для творчества и рукоделия), так и отдельные игроки, о чем свидетельствуют полные закрытия некоторых fashion-брендов»,— говорит Екатерина Ногай.
Ресторанный недоход
Сложности работы в ТЦ и сокращение прибыли из-за падения трафика отмечают представители еще одного якорного направления — общепита. «Больше всего ресторанов закрывается не на улицах, а в торговых центрах. С развитием онлайн-торговли люди стали ходить в торговые центры значительно меньше, соответственно, и посещать заведения, в них расположенные, тоже»,— пояснил омбудсмен в сфере ресторанного бизнеса Москвы Сергей Миронов.
В итоге владельцы ресторанов в ТЦ оказались в сложной ситуации. Не все торговые центры готовы пойти на уступки и снизить арендную плату. «Мы сталкиваемся с разной политикой. Одни торговые центры аренду не снижают, и многие рестораны, которые там находятся, работают, по сути, в минус. Вопрос их закрытия уже вопрос времени. Другие понимают, если сейчас этот ресторан уйдет, то другой на его место не придет, и готовы на изменение договора»,— говорит омбудсмен.
Открыть сегодня большой ресторан в ТЦ стоит от $1 млн до $2 млн. При снижении прибыли, которое сейчас наблюдается в сфере общепита, отбить эти расходы будет нереально.
Именно поэтому рестораны неохотно идут в торговые центры. Тем не менее эксперты и участники рынка по-прежнему отмечают важную роль общепита в ТЦ. Рестораны входят в развлекательно-досуговый сегмент, который нельзя перевести в онлайн, и остаются точками притяжения. Но для их полноценной работы и привлечения новых игроков торговые центры должны демонстрировать более гибкую политику в отношении арендной платы и готовность менять формат, считает Сергей Миронов.
В NF Group все же массового ухода ресторанов из торговых центров не отмечают, хотя согласны, что кафе и ресторанам сложнее открываться в ТЦ. В итоге они все чаще отдают предпочтение стрит-ритейлу, а в торговых центрах выбирают только топовые локации с высоким трафиком — первый этаж, близость к метро и входным группам. «В торговых центрах старой концепции общепит принято было делать якорем для “протягивания” посетителей по всей площади центра, в итоге кафе или фудкорт находились слишком далеко от входа. В таких условиях существенно падает выручка. Необходимо менять подход, реновировать площади»,— согласен основатель и управляющий директор Российского совета торговых центров (РСТЦ) Олег Войцеховский.
Сегодня перед торговыми центрами стоит непростой вызов — нужно менять концепцию с учетом новых реалий и запросов посетителей. По словам Сергея Миронова, дело не только в арендной плате или расположении ресторана. Рестораторы заинтересованы в росте потока посетителей, и ТЦ должен их привлекать. «Должно быть много детских развлечений, на которые люди хорошо идут и готовы проводить в этих зонах длительное время. Но должны быть и магазины, куда приходят посмотреть, пощупать, понюхать, когда сложно сделать выбор онлайн, например “Золотое яблоко”. Или торговые сети, которые часто проводят распродажи, как “Стокманн”. Многие магазины сейчас уходят в онлайн, и это будет продолжаться, но какие-то якоря должны оставаться и в ТЦ. Соблюдение баланса между торговой и развлекательной частями позволит нарастить трафик»,— пояснил эксперт.
Дух попкорна все еще приятен
О возможности массового исхода кинотеатров из ТЦ эксперты впервые заговорили сразу после локдауна, который перевел всю страну в онлайн-режим. В прошлом году «Арендатор.ру» сообщал со ссылкой на новое исследование IBC Real Estate, что кинотеатры полностью исчезли из новых проектов. Тренд на сокращение площадей под этим сегментом в крупных ТЦ продолжился и в 2026 году. Например, в Санкт-Петербурге доля кинотеатров в ТЦ снизилась по сравнению с прошлым годом с 43% до 32%.
Но сейчас можно говорить не столько о закрытиях кинотеатров, сколько об их переформатировании.
«Если смотреть на неторговых арендаторов, то кинотеатры по-прежнему можно назвать якорными для ТЦ. Однако зачастую их площади избыточны для современных нужд, поэтому многие центры реконструируют эти зоны. Залы становятся меньше, но комфортнее — с мягкими диванами, столиками, дополнительными опциями в виде заказа еды. Но в некоторых объектах, например в небольших районных ТЦ, от кинотеатров все-таки отказываются, их занимают другие неторговые операторы — фитнес, центры развлечений, школы актерского мастерства»,— пояснила коммерческий директор ГК «Аврора» Мария Смагина.
Посещение кино — это событие, которое генерирует трафик и увеличивает время пребывания посетителей, считают в NF Group. «Кинотеатры бьют рекорды второй год подряд: по итогам новогодних каникул в 2026 году кассовые сборы превысили 10 млрд руб., а в 2025 году — 6,9 млрд руб. В конце 2025 года в четырех районных торговых центрах “Место встречи” в Москве открылись новые кинозалы “Москино”, после чего охват сети вырос с 1,3 млн до 1,8 млн человек. Кинопрокатчики активно готовят семейный контент, особенно к праздничным периодам, что увеличивает кассовые сборы и трафик, который конвертируется в выручку не только кинотеатра, но и всего торгового центра благодаря сопутствующим покупкам посетителей»,— комментирует Евгения Хакбердиева.
Эмоции на продажу
Несмотря на сложности, которые сегодня переживают ТЦ, говорить о массовом закрытии не приходится. «На все способы торговли есть свой спрос. Доля маркетплейсов и онлайн-торговли в целом растет, но торговые центры все же сохранятся как формат. Они предлагают покупателю не только товар, но и атмосферу, в которой потребитель может получить комплекс услуг и отдохнуть, в этом их преимущество»,— считает эксперт комитета по малому и среднему предпринимательству Госдумы РФ Мурат Дударев.
По данным Российского совета торговых центров, сегодня в разных городах на 1 тыс. человек приходится от 550 до 850 кв. м площадей современных ТЦ. Принципиальных изменений по сравнению с прошлыми годами нет. «Сейчас мы наблюдаем тренд на строительство районных общественно-торговых комплексов в рамках девелоперских проектов КРТ (комплексное развитие территории.— “Ъ-Review”). Из крупных объектов на рынок выходят те немногочисленные проекты, открытие которых откладывалось несколько лет. Они скорее заменяют городские ТЦ с устаревшей концепцией»,— говорит Олег Войцеховский.
Есть существенные изменения в облике и стратегии современных торговых центров — в их структуре активно растет доля развлекательного формата.
«Есть разница между объектами, которые выходят на рынок сейчас, и теми, что открылись 10–15 лет назад. В новых объектах сразу закладывают большую долю развлечений, спорта и общепита — они могут занимать до 50% всех арендуемых площадей, тогда как в 2010-е годы основной объем — около 70% — занимали магазины одежды и обуви. Сейчас во многих ТЦ изначально предусмотрены фудхоллы — в некоторых регионах их уже довольно много, хотя девелопмент в целом развивается медленно, инертно. Строить “просто потому, что есть земля”, стали реже. Но это связано не только с более продуманным подходом, но и с экономикой: построить новый торговый центр зачастую дороже, чем купить уже действующий»,— поясняет Мария Смагина.
Уже работающие ТЦ, в свою очередь, делают ставку на спортивно-развлекательный формат. Например, в начале года в Москве открылись падел-клуб Nevel в «Ривьере», фиджитал-парк Hello Park в Avenue Sever, а также расширил свои площади семейный развлекательный центр Teika Boom в «Vegas Каширское», сообщает NF Group. Под новую стратегию развития многие комплексы проводят реновацию, начиная с точечных обновлений фасадов, входных групп и общих зон, расширения досуговой и гастрономической составляющей и заканчивая полной реконструкцией.
«На начало 2026 года около 51% торговых центров Москвы нуждаются в реновации. Ряд крупных ТЦ уже завершили или находятся в процессе масштабного обновления. Среди них ТДЦ “Аркадия”, ТЦ “Облака”, ЦДМ на Лубянке, ТЦ “Город Лефортово”, Columbus, ТЦ “Митино”, московские центры дизайна и интерьера Dekor & Mobel Expo и Expostroy на Нахимовском проспекте»,— отметила Евгения Хакбердиева.
Fashion-сегмент также в определенной мере остается в ТЦ, но уже в ином формате. «Игроки сегодня имеют дело с более требовательной аудиторией, которой недостаточно продать продукт — ей нужно продать эмоциональный опыт. Магазины с полками и вешалками превращаются в атмосферные пространства с кафе (например, LIME, Sela, “Эконика”) и галереями (LIME), где покупатель сможет проникнуться айдентикой бренда, получить уникальное обслуживание, персональный подход и другие возможности, за которыми будет возвращаться»,— считает Екатерина Ногай.
В целом в ближайшие пять-десять лет соотношение между торговлей и общественными пространствами в ТЦ может прийти к пропорции 50% на 50%, а в районных ТЦ — и до 35% на 65%, считают в РСТЦ. Это касается не только Москвы и Петербурга, но и крупных региональных центров.
«Среди новых арендаторов можно увидеть спортивные и развлекательные центры, дополнительное образование, медицинские центры и wellness, лектории, выставочные пространства, даже театры. Торговые центры закрепятся в восприятии аудитории как многофункциональные общественные центры. Однако такая перестройка — дорогостоящий процесс, потребуется время на адаптацию и вывод арендного дохода на приемлемый уровень»,— комментирует господин Войцеховский.