Граждане вписываются в бюджет
Какую недвижимость можно купить в российских городах за 4 млн руб.
Цены на недвижимость растут, а ипотечные ставки остаются заградительными для большинства покупателей. Из-за этого большинство россиян остаются серьезно ограничены в бюджете при выборе квартиры. Какая недвижимость в российских регионах доступна для покупателей с бюджетом до 4 млн руб., разбирался «Ъ-Недвижимость».
Фото: Егор Снетков, Коммерсантъ
Фото: Егор Снетков, Коммерсантъ
Бюджетных вариантов все меньше
Согласно данным сервиса «Домклик», квартиры стоимостью до 4 млн руб. стабильно входят в число наиболее ликвидных лотов на вторичном рынке России. Данный бюджет позволяет приобрести жилье во всех российских регионах, за исключением Москвы, однако с существенными ограничениями по площади, локации и состоянию объекта.
В Москве и Санкт-Петербурге за 4 млн руб. можно рассмотреть варианты покупки апартаментов или доли в квартире, говорит ведущий аналитик агентства «Этажи» Александр Иванов. По его подсчетам, на вторичном рынке жилья России в целом доля однокомнатных квартир стоимостью до 4 млн руб. в общем объеме предложения составляет 28,8%, двухкомнатных — 18,7%, трехкомнатных — 9,6%.
Несмотря на то что последние пару лет средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья в России из-за дорогой рыночной ипотеки растет весьма ограниченными темпами на уровне 5–6% в год и не обгоняет инфляцию, количество объектов стоимостью до 4 млн руб. продолжает сокращаться, говорит основатель агентства недвижимости «БезФильтров» Ригина Гордеева.
На этом фоне массовый покупатель ориентируется на наиболее бюджетные варианты недвижимости, уточняет она.
Однако собственники не готовы продавать свое имущество дешево, так как при высоких ставках по ипотеке на вырученные от продажи средства просто нечего будет приобрести, отмечает госпожа Гордеева. По ее словам, зачастую собственники устанавливают цену своих объектов, опираясь не на реальную рыночную стоимость схожих по параметрам квартир, а на свои потребности в денежных средствах для улучшения жилищных условий.
Кроме того, доля массовых объектов сокращается. По подсчетам «НДВ Супермаркет недвижимости», в марте 2026 года объем экспозиции в высокобюджетных новостройках в российских городах-миллионниках вырос на 12,6% год к году, а доля таких лотов в общем объеме предложения увеличилась с 10,3% до 14,6%. При этом объем предложения в домах комфорт-класса снизился на 23,6%, бизнес-класса — на 26,7%, уточняют аналитики компании.
«В новостройках в такой бюджет вписываются студии площадью 20–23 кв. м. Такие предложения чаще всего находятся в крайне удаленных локациях с менее развитой транспортной доступностью. В ряде случаев альтернативой такой квартире может выступать частный жилой дом. В пределах этого бюджета на рынке встречаются лоты с подключенным газом»,— говорит коммерческий директор «Главстрой Регионов» Алексей Артошин.
Сумма в 4 млн руб.— это минимально допустимый входной порог для покупки собственного жилья в крупном городе, а не бюджет для покупки комфортной квартиры для семьи, отмечает директор портала «Всеостройке.РФ» Светлана Опрышко. В городе-миллионнике за такую сумму можно приобрести жилье с приставкой «мини», если говорить о новых домах, или квартиру попросторнее, но не в самом свежем состоянии на вторичном рынке — и не факт, что в хорошем районе, констатирует она. Исключения бывают, но они связаны либо с юридическими проблемами (например, обременениями), либо с крайне неудачной локацией на окраине, указывает эксперт.
Обстановка в Подмосковье
Первичный и вторичный рынки недвижимости в Подмосковье весьма существенно отражают картину спроса на бюджетные квартиры, ведь городские округа различаются по покупательской способности населения и предложению на рынках. В конце 2025 года в регионе на первичном рынке на варианты до 5 млн руб. приходилось не более 4% от общего объема предложения, а с бюджетом в 4 млн руб. доступны только студии и однокомнатные квартиры площадью 20–25 кв. м в удаленных районах (Сергиев Посад, Коломна, Можайск) либо в городах с развивающейся инфраструктурой (Подольск, Домодедово), перечисляет руководитель департамента продаж компании «Расцветай Столица» Святослав Иванов.
По его подсчетам, минимальная стоимость входа на первичный рынок составляет 2,8 млн руб. за лот площадью 20 кв. м, средневзвешенная цена квадратного метра — до 219 тыс. руб., в отдельных локациях — до 280 тыс. руб.
Для покупки более просторного жилья за 4 млн руб. в Подмосковье стоит обратить внимание на города, сильно удаленные от МКАД. Среди них — Шатура, Кашира, Зарайск, где стоимость жилья составляет 74–83 тыс. руб. за 1 кв. м, говорит Святослав Иванов. Минимальные значения зафиксированы в Лотошино со средней стоимостью в 49 тыс. руб. за 1 кв. м, уточняет эксперт. На всю Московскую область таких квартир чуть более 200 штук, или менее 1% от всего объема предложения, добавляют агрегаторе новостроек Redcat. Самый большой объем таких лотов сосредоточен в жилом комплексе «Солнечный» в Луховицах, где можно купить студию площадью 28,2 кв. м за 3,5 млн руб., уточняют там.
На вторичном рынке Подмосковья уже гораздо больше выбора. В этом сегменте доля лотов стоимостью до 5 млн руб. достигает 17% от общего числа продаваемых объектов, говорит Святослав Иванов. В старом жилом фонде, продолжает он, возможно приобретение однокомнатной или двухкомнатной квартиры площадью 30–35 кв. м.
Города на миллионы
Больше всего бюджетного жилья предлагается в Новокузнецке и Ульяновске. Здесь доля однокомнатных квартир стоимостью до 4 млн руб. в общем объеме предложения составляет 81% и 72% соответственно, следует из подсчетов ЦИАН. В Тольятти на такие предложения приходится 60% квартир, в Кемерово — 60%, в Саратове — 59%, уточняют аналитики сервиса. Больше всего двухкомнатных квартир стоимостью до 4 млн руб. продается в Новокузнецке (44% от общего объема предложения), Ульяновске (39%), Рязани (38%), Тольятти (37%) и Ижевске (33%). Больше всего трехкомнатных квартир — в Ульяновске (25%), Рязани (24%), Оренбурге (20%), Ижевске (13%), Волгограде (12%), уточняют в ЦИАН.
Однако фактически доля квартир стоимостью до 4 млн руб. на рынке больше, поскольку сейчас собственники более лояльны к торгу и порой готовы снижать первоначальную цену на 10–15%, отмечают в агентстве недвижимости «БезФильтров».
Ограниченное предложение и дорогая ипотека стали регуляторами цен на западе страны. В прошлом году цены на первичном и вторичном рынках Калининграда практически сравнялись — 152 тыс. и 153 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно, подсчитали в «Расцветай Столица». Покупателям с бюджетом в 4 млн руб. в обоих сегментах доступны студии и небольшие однокомнатные квартиры площадью 26–28 кв. м. В городах на побережье Балтийского моря цены выше и выбор бюджетного жилья существенно меньше.
Есть выбор таких квартир и в сибирских городах. В Новосибирске, по данным ЦИАН, на квартиры стоимостью до 4 млн руб. приходится 29% от общего объема экспозиции, на двухкомнатные — 9%, на трехкомнатные — около 1%. На первичном рынке можно рассчитывать только на покупку студии площадью до 27 кв. м в домах эконом- или комфорт-классов, тогда как цены на однокомнатные квартиры стартуют от 4,4 млн руб., уточняют в «Расцветай Столица». На вторичном рынке за те же деньги можно купить однокомнатную квартиру площадью до 30 кв. м в старом фонде на окраинах (Первомайский, Кировский, Дзержинский районы), но придется потратиться еще и на ремонт такого жилья.
При бюджете в 4 млн руб. найти квартиру на первичном рынке Владивостока почти нереально: предложения застройщиков сосредоточены в более высокой ценовой нише, отмечает Светлана Опрышко. Хороший инвестиционный фон привлекает сюда покупателей, что создает ажиотаж на рынке недвижимости. Исключением могут быть очень компактные студии или объекты на ранних стадиях строительства. На вторичном рынке за эти средства можно приобрести студию до 16–20 кв. м, уточняет она. При этом спрос на студии вырос на 180% за год, добавляет Святослав Иванов.