Естественный отбор

В 2025 году количество сделок с апарт-отелями в Крыму и Краснодарском крае сократилось на 16%. В текущем году снижение продолжилось, что главным образом связано с сезонностью и высокой ключевой ставкой ЦБ. Участники рынка отмечают, что покупатели стали избирательнее. Инвесторы смотрят не только на потенциальную доходность, но и на присутствие в проекте профессионального оператора.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По данным на начало 2026 года, на побережье Краснодарского края и Крыма строилось около 5 млн кв. м жилой и апартаментной недвижимости. Доля апарт-отелей в этом объеме составляла 31%, рассказала Guide директор по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольга Змиевская. За последний год, по словам эксперта, девелоперская активность на рынке курортной недвижимости двух регионов выросла: объем строительства апарт-отелей увеличился на 26%, жилых комплексов — на 22%.

В 2025 году в портфеле крымской ГК Mirmax Group находилось более 45 проектов, в текущем году их количество сократили до 30. Это связано с тем, что компания сделала ставку на крупные и масштабные форматы работы, объясняет генеральный директор Mirmax Real Estate (занимается продажами недвижимости) Антон Сергеев.

Он обращает внимание на рост требований к проектам: «Банки и государственные структуры ужесточили подход к согласованию строительства в Крыму в рамках 214-ФЗ. Это привело к "естественному отбору": часть проектов, не набравших должных оборотов, была закрыта, часть — переформатирована. Оставшиеся объекты проходят подготовку с участием наших профильных специалистов, что гарантирует высокое качество будущей курортной среды».

Директор по продажам и маркетингу компании «Аркада Девелопмент» Анжелика Адамова говорит, что рынок Крыма стал заметно «взрослее». «Теперь покупатель выбирает проект с внятной экономикой, понятной концепцией и профессиональной управляющей компанией. На этом фоне усилился интерес к проектам в локациях, где сохраняется потенциал роста цены. Кроме того, на рынок влияет ограниченность сильного нового предложения: хороших участков около моря мало, а проектов, где совпадают локация, продукт и экономика, еще меньше»,— рассказывает она.

Коммерческий директор федерального девелопера «Неометрия» Ленария Хасиятуллина замечает, что с дефицитом площадок связаны основные ограничения развития рынка. «В прибрежной зоне мало свободных участков с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. Это тормозит запуск новых проектов в наиболее востребованных районах»,— говорит эксперт.

Спрос ниже, цена выше

В 2025 году количество сделок с апарт-отелями в Крыму и Краснодарском крае упало на 16%. Ольга Змиевская объясняет это увеличением бюджетов покупки и усилением конкуренции со стороны других курортных зон России. Спрос на квартиры тоже практически не изменился (+1% год к году). Однако общее количество сделок ниже пиковых значений прошлых лет: на фоне дефицита земельных участков, ограничений на застройку и конкуренции со стороны апарт-отелей девелоперская активность остается сниженной, говорит госпожа Змиевская.

Основатель агентства курортной недвижимости Golden Brown Татьяна Бурлаковская обращает внимание на то, что в начале текущего года количество сделок упало в обоих регионах. Снижение покупательской активности она объясняет высокой ключевой ставкой ЦБ, продолжающимся ростом средней цены квадратного метра, а также сезонностью. «Начиная с весны мы ожидаем, что спрос возобновится»,— добавляет эксперт.

Руководитель отдела аналитики ГК «Точно» Валерия Цыганок придерживается аналогичного мнения. Она тоже связывает уровень спроса с высокой ключевой ставкой и сезонностью продаж курортных проектов: рост происходит весной, а пик — летом и частично осенью. Так, в январе—феврале спрос на курортные комплексы бизнес-класса, которые реализует компания, год к году почти не изменился. Однако на фоне остальных месяцев интерес покупателей достаточно низкий. «В связи с началом сезона и увеличением спроса на фоне снижения ключевой ставки цены на недвижимость скоро начнут достаточно активно расти»,— полагает спикер.

По данным Татьяны Бурлаковской, средняя цена квадратного метра в Краснодарском крае за год выросла на 19%, до 457,2 тыс. руб. В течение 2026 года значение может увеличиться еще на 20%. В Сочи средняя цена «квадрата» в проектах бизнес- и премиум-класса достигает 1–1,2 млн руб. Эксперт замечает, что средние цены на жилье в Крыму увеличились на 16%, до 270,8 тыс. руб. за кв. м. При этом квадратный метр в проектах премиум-класса обоих регионов мог подорожать на 30–45% и достигать 700–900 тыс. руб.

В Macon отмечают, что в конце 2025 года средние цены на квартиры и апарт-отели на побережье остались стабильными. Несмотря на рост в отдельных локациях, среднее значение сохраняется за счет смещения предложения из Сочи в сторону более доступных курортов, таких как Анапа и Евпатория. Согласно данным Ольги Змиевской, за год цены в Сочи выросли в среднем на 10–12%, в Анапе и Евпатории — на 20%.

Анжелика Адамова говорит, что в 2025 году спрос на недвижимость немного снизился, а цены продолжили расти: жилье подорожало на 17%, апартаменты — на 13%. «В такой фазе рынка выигрывают те проекты, у которых есть не только красивая картинка, но и аргументы. Спрос смещается в сторону понятных форматов: апарт-отелей с сервисной моделью, доходной логикой, сильной концепцией и локацией»,— говорит она.

Спрос перетекает в Крым

По наблюдениям Татьяны Бурлаковской, в Краснодарском крае наибольший интерес у инвесторов вызывает Сочи. На втором месте находится Анапа, на третьем — Геленджик. В Крыму инвесторы чаще всего интересуются Ялтой, Евпаторией и Алуштой. «Эти локации лидируют по количеству сделок, арендной доходности и потенциалу роста цен»,— поясняет эксперт.

Валерия Цыганок говорит, что анализ спроса на все курортные проекты юга России показывает его перетекание на побережье Крыма и частично в Анапу. «Сейчас для инвесторов эти рынки привлекательнее, так как они менее развиты. Стоимость недвижимости здесь ниже, чем, например, в Сочи. При этом потенциал роста цен и окупаемости у рынков высокий, особенно с учетом амбициозных планов государства по развитию данных направлений»,— рассказывает госпожа Цыганок.

«В Краснодарском крае спрос смещается в сторону покупки "для себя" и семейных сценариев. В связи с этим возникает рост интереса к полноценным однокомнатным и особенно двухкомнатным лотам: функциональные планировки, отдельная спальня и/или детская комната, возможность длительного проживания»,— говорит Татьяна Бурлаковская.

В высоком ценовом сегменте, по словам эксперта, покупатель выбирает не просто квадратные метры, а готовый продукт: проект с выраженной курортной концепцией, качественной средой и инфраструктурой. При этом инвесторы предпочитают сервисные апартаменты под управлением оператора. Это снижает операционную нагрузку на собственника, предоставляя ему понятную модель сдачи и обслуживания, а также возможность дистанционной покупки.

В Крыму по спросу лидируют однокомнатные апартаменты и студии для сдачи в аренду, рассказывает Татьяна Бурлаковская. Она замечает, что апартаменты, включая апарт-отели, остаются одним из ключевых форматов: в 2025 году их доля в структуре сделок достигала 25%. «Логика та же: курортный продукт и потенциальная доходность, если в проекте есть управляющая компания. В новостройках некоторых курортных городов, например Алушты, растет интерес к "семейным" компактным планировкам»,— добавляет спикер.

Ленария Хасиятуллина рассказывает, что на Кубани сервисные апартаменты и гостиничные комплексы с профессиональным управлением пользуются наибольшим спросом. Такие объекты гарантируют пассивный доход и минимизируют риски. «Инвесторы отдают предпочтение компактным форматам, которые легче сдавать в аренду. Для личного проживания покупатели выбирают объекты с развитой социальной инфраструктурой в пешей доступности от пляжа»,— говорит госпожа Хасиятуллина.

В Крыму, по ее оценкам, растет спрос на апартаменты с развитой инфраструктурой (бассейны, спа, фитнес-центры, рестораны). «Все больше инвесторов выбирают объекты с сервисным управлением, при котором оператор берет на себя бронирование и сдачу в аренду»,— добавляет спикер.

Ленария Хасиятуллина обращает внимание на рост уровня запросов покупателей. «Помимо транспортной доступности и условий оплаты, они анализируют потенциал роста стоимости, юридическую прозрачность сделки, обоснованность прогнозов доходности и эффективность управления»,— рассказывает эксперт, отмечая, что наличие в проекте опытного гостиничного оператора имеет для покупателей большое значение.

Как рассказывает Антон Сергеев, в сравнении с прошлым годом клиенты стали гораздо чаще задавать вопросы по отельной специфике. «При этом современный покупатель выбирает те объекты, которые ему понятны. Рынок перенасыщен маркетинговыми обещаниями, однако далеко не каждый девелопер способен внятно объяснить реальные характеристики и преимущества своего комплекса»,— поясняет спикер.

В конце 2025 года компания Антона Сергеева зафиксировала снижение возраста покупателей. «В сегмент приходят молодые инвесторы, которые: мыслят категориями пассивного дохода; ценят прозрачность, сервис и управляемость актива; рассматривают курортную недвижимость как часть диверсифицированного инвестиционного портфеля»,— говорит господин Сергеев.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

География расширяется

По мнению Ольги Змиевской, главный тренд на рынке курортной недвижимости побережья — расширение географии объектов. Результатом этого стало сокращение спроса на объекты в Сочи. Высокий уровень цен и конкуренция со стороны других локаций побережья привели к падению доли сочинских квартир с 25% в 2024 году до 10% в 2025 году. Одновременно доля апарт-отелей сократилась с 29 до 17%, добавляет эксперт.

Другую важную тенденцию для всей курортной недвижимости побережья Кубани и Крыма спикер видит в усилении конкуренции со стороны других курортов России. «В основном эта тенденция касается сегмента апарт-отелей, так как за последние полтора-два года в Калининградской области, Архызе и Домбае, Дагестане и других зонах вышло большое количество проектов»,— говорит Ольга Змиевская. Она добавляет, что высокая конкуренция внутри и за пределами рынка станет «ограничителем» роста цен. Интенсивной динамики, которая наблюдалась до 2025 года, в ближайшей перспективе не будет, утверждает эксперт.

Татьяна Бурлаковская говорит, что в 2025 году стоимость апартаментов в Крыму заметно выросла. «Сегодня цены и покупательская активность вышли на более умеренную динамику. Мы ожидаем, что спрос на курортную недвижимость в Крыму продолжит расти. При этом темпы роста цен будут ниже, чем в прошлые годы»,— добавляет эксперт.

Что касается Краснодарского края, по наблюдениям госпожи Бурлаковской, деньги концентрируются в проектах с сильной концепцией, инфраструктурой и сервисом (курортные комплексы премиум-класса). «Одновременно с этим продукт среднего качества становится менее ликвидным. Кроме того, на 2026 год в регионе заявлены новые крупные санаторно-курортные объекты, что усиливает конкуренцию в "сервисной" части рынка»,— отмечает эксперт.

По мнению Антона Сергеева, главным трендом крымского рынка является интеграция профессиональных гостиничных операторов на стадии проектирования объекта. «Это меняет логику продукта: апартаменты проектируются как гостиничные номера, которые соответствуют международным стандартам, а жилая недвижимость — как среда для эффективной жизни»,— рассказывает эксперт.

Ленария Хасиятуллина отмечает нехватку квалифицированных операторов и управляющих компаний. «Зачастую последние не обладают релевантным опытом, отношения с инвесторами остаются непрозрачными, а обещанная инфраструктура после ввода объекта так и не запускается. В этих условиях поиск квалифицированного оператора становится одной из ключевых задач для девелопера»,— считает спикер.

Время отбора

Несмотря на существующие вызовы, курортная недвижимость сохраняет статус надежного инвестиционного инструмента. «В условиях высокой инфляции реальные активы традиционно выигрывают у депозитов и других финансовых инструментов, предлагая инвесторам не только сохранение, но и потенциал роста капитала»,— говорит Ленария Хасиятуллина.

Она подчеркивает, что запуск новых проектов и усиление конкуренции — ключевой драйвер развития рынка: «Борьба за клиента подталкивает девелоперов к улучшению качества проектов, внедрению новых технологий и повышению уровня сервиса. В итоге это работает на формирование более зрелого и профессионального рынка».

Татьяна Бурлаковская оценивает ближайшие перспективы рынка курортной недвижимости Кубани и Крыма как умеренно оптимистичные. «Оба направления остаются безальтернативными, это главные морские курорты страны. Кроме того, на популярность регионов влияет развитие транспортной инфраструктуры»,— отмечает она.

По прогнозам эксперта, рынок будет становиться более цивилизованным. «Увереннее всего себя почувствуют крупные федеральные застройщики с качественным продуктом. Вторичный рынок может просесть в объемах сделок, так как покупатели предпочтут новостройки с современными планировками и инфраструктурой, даже если цена будет выше. Таким образом, 2026 год станет периодом зрелости рынка, где побеждает не тот, кто построил дешевле, а тот, кто предложил готовый сервис и инфраструктуру»,— констатирует спикер.

Анжелика Адамова тоже полагает, что не все проекты на рынке Крыма будут расти одинаково. «Логика спроса никуда не исчезает. Рынок учится работать с отечественными туристами. Для инвесторов курортная недвижимость остается понятным материальным активом»,— говорит она.

Со ссылкой на участников рынка госпожа Адамова говорит, что в 2026 году спрос «должен остаться стабильным», а квадратный метр подорожает на 15–20%. Дальнейший рост цены эксперты ожидают на всем черноморском побережье. Это может произойти на фоне ограниченного нового предложения, добавляет Анжелика Адамова.

Она полагает, что ближайшие годы станут «временем отбора». «Рынок отделит формальные объекты от настоящего продукта. Побеждать будут проекты с сильной концепцией, профессиональным управлением и честной экономикой. Проекты "просто у моря" будут продаваться все тяжелее»,— заключает Анжелика Адамова.

Андрей Куценко