Разошлись по домам
Спрос на жилье в Краснодарском крае упал на 13%
В 2025 году объем сделок на рынке жилья Краснодарского края сократился на 13% в сравнении с предшествующим годом. Снижение активности покупателей отразилось на объеме строительства, который, по данным экспертов, уменьшился на 4%. Девелоперы отмечают рост востребованности двухкомнатных квартир и связывают это с увеличением доли семейных покупателей. По наблюдениям участников рынка, квадратные метры стали чаще приобретать для собственного проживания, а не для перепродажи.
На Кубани объемы строительства в 2025 году больше всего сократились в Сочи — на 21% в сравнении с 2024 годом
Фото: Иван Водопьянов, Коммерсантъ
На Кубани объемы строительства в 2025 году больше всего сократились в Сочи — на 21% в сравнении с 2024 годом
Фото: Иван Водопьянов, Коммерсантъ
В 2025 году объем сделок на рынке жилья (без учета апартаментов) в Краснодарском крае сократился на 13% год к году. Об этом Guide сообщила директор по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольга Змиевская.
«Если 2024 год был периодом адаптации к новым условиям ипотечного рынка, то в 2025-м мы наблюдаем переход к осознанному спросу. Покупатель стал более требовательным: теперь выбирают не просто квадратные метры, а образ жизни и качество среды»,— говорит основатель ГК «Арт Групп» Артур Мартиросян.
Он отмечает «четкий тренд» на увеличение площади приобретаемого гражданами жилья. «Если раньше значительную долю продаж занимали инвестиционные студии, то в 2025 году лидерами стали двух- и трехкомнатные квартиры. Это связано с тем, что люди все чаще приобретают жилье для собственного проживания, а не для перепродажи»,— пояснил спикер.
Эксперт по цифровому маркетингу и технологиям в недвижимости компании «ОБД-Инвест» Константин Крячко придерживается аналогичного мнения. «В тренде компактные однокомнатные и полноценные двухкомнатные лоты»,— говорит он.
В пресс-службе федерального девелопера (ФД) «Неометрия» рассказывают, что в Сочи и Новороссийске основной спрос приходится на однокомнатные лоты. Доля таких квартир в общей структуре продаж компании в Сочи последние два года составляет 60%, в Новороссийске — 50%. В то же время в Краснодаре девелопер зафиксировал рост спроса на двухкомнатные квартиры. Если в 2024 году их доля в продажах составляла 42%, то в 2025 году она выросла до 51%.
Как отмечают в ФД «Неометрия», рост популярности двухкомнатных квартир отражает увеличение в структуре спроса доли семейных покупателей. Во второй половине 2025 года компания зафиксировала рост объема сделок. Это произошло на фоне новостей об изменении условий семейной ипотеки и возможном повышении процентной ставки по таким кредитам. С 1 февраля 2026 года российские власти запретили оформлять две льготные ипотеки на одну семью. Раньше право на льготный кредит было у каждого из супругов. Теперь в программе семейной ипотеки обязательными созаемщиками должны выступать оба взрослых члена семьи.
По словам Артура Мартиросяна, в 2025 году портрет покупателя «окончательно закрепился в семейном сегменте»: «Сегодня наш основной клиент — это семьи с детьми, которые активно используют государственные программы поддержки, такие как семейная ипотека». При этом покупатель стал «глубже изучать продукт». «Теперь семьи смотрят не только на планировку квартиры, но и на инфраструктуру для детей: наличие современных игровых площадок, близость детских садов, школ и безопасность закрытых дворов. Мы видим, что родители стали больше ценить экологичность района и наличие зон для прогулок. Для них важно, чтобы за пределами квартиры была качественная среда, где ребенок может безопасно развиваться, а взрослые — отдыхать»,— рассказывает господин Мартиросян.
Меньше и дороже
За 2025 год объем строительства в Краснодарском крае сократился на 4%, до 6,5 млн кв. м. Ольга Змиевская связывает отрицательную динамику со снижением покупательской активности и удорожанием проектного финансирования. Эксперт замечает, что наиболее заметное падение произошло в Краснодаре (–9%) и Сочи (–21%). В то же время рост показали Анапа (+21%) и Новороссийск (+45%).
В 2025 году в сравнении с 2024-м объем ввода жилья в Краснодарском крае упал на 11%, сообщила Ольга Змиевская. «В Сочи сегменты бизнес- и улучшенного комфорт-класса сталкиваются с острым дефицитом качественных новых объектов, а в категории массового комфорт-класса запуск новых проектов практически прекращен. Предложение смещается в сторону более дорогих и высокомаржинальных проектов. В рамках текущей градостроительной политики приоритет отдается не жилым комплексам, а проектам в санаторно-курортной сфере и гостинично-апартаментном бизнесе»,— рассказывают в пресс-службе ФД «Неометрия». Там добавляют, что в Краснодаре для строительства жилья в оборот активно вовлекаются бывшие промышленные территории.
За 2025 год цена квадратного метра на первичном рынке Краснодарского края в среднем выросла менее чем на 2%. К концу прошедшего года она составила 173 тыс. руб. «Во многом сдержанная динамика — это следствие структурных изменений, в частности снижения доли дорогого Сочи»,— поясняет Ольга Змиевская. По ее информации, в Новороссийске прирост цены составил 22%, в Сочи — 12%, в Краснодаре — 9%. На вторичном рынке региона цены показывали стабильную динамику, замечает эксперт.
По данным ФД «Неометрия», средневзвешенная цена на новостройки в Краснодарском крае с января по декабрь 2025 года выросла на 13%. В Краснодаре увеличение составило 14%, в Новороссийске — 12%, в Сочи — 8%. «Значительное повышение стоимости произошло во второй половине года, в августе (+9%). На это могли повлиять прогнозы по снижению ключевой ставки и стабильное количество сделок на рынке в течение первого полугодия»,— рассказывают в пресс-службе компании.
Умеренные перспективы
По мнению Константина Крячко, рынок жилой недвижимости адаптируется к текущим экономическим условиям. «Покупатели все больше ориентируются на оптимальное соотношение цены и качества, уделяя меньше внимания вторичным характеристикам»,— замечает эксперт.
В компании Macon ожидают, что в 2026 году произойдет постепенное снижение ставки рефинансирования и восстановление доступности рыночной ипотеки. Ольга Змиевская со ссылкой на прогнозы ЦБ рассказывает, что уменьшение будет умеренным и не сможет обеспечить существенного прироста сделок. Условия по семейной программе, вероятно, будут ужесточаться. Это приведет к сокращению ориентированной на нее группы покупателей, констатирует госпожа Змиевская.
Она полагает, что в текущем году рост количества сделок составит 3–5%. «Цены будет подталкивать вверх инфляция»,— говорит спикер, отмечая отсутствие рыночных факторов роста.
В «Неометрии» считают, что в 2026 году рынок первичной недвижимости будет ограничен высокой стоимостью кредитования и новыми условиями по семейной ипотеке. При этом спрос будет поддерживать миграционная и инвестиционная привлекательность Краснодарского края. «Застройщики продолжат адаптацию к рыночным условиям за счет развития рассрочек, субсидирования ипотечных ставок и других специальных программ, что позволит поддерживать объемы продаж»,— рассказывают в компании. Там отмечают, что в этом году изменение цен на рынке новостроек, скорее всего, будет сдержанным: «Существенный рост цен маловероятен, однако в востребованных локациях возможна точечная положительная динамика».
В ГК «Арт Групп» прогнозируют сохранение высокой активности в сегменте семейной ипотеки. «Также будет расти доля различных программ рассрочек от застройщиков — это станет основным инструментом покупки»,— говорит Артур Мартиросян. Рост цен, по его словам, будет в рамках инфляции. «Краснодарский край и Республика Адыгея остаются лидерами по миграционной привлекательности в России: запрос на жизнь в мягком климате вблизи моря и гор никуда не исчез, и это фундаментальный фактор, поддерживающий рынок»,— добавляет спикер.