«На вторичный рынок пришел покупатель, который не подходит под семейную ипотеку»

Средняя стоимость квадратного метра малогабаритных квартир площадью до 32 кв. м на вторичном рынке Краснодара по итогам 2025 года достигла 141,6 тыс. руб., увеличившись на 18,7% год к году. Как следует из исследования федерального портала «Мир квартир», средняя стоимость квартиры в этом сегменте составила 3,7 млн руб., что на 16% превышает показатель 2024 года. Руководитель федеральной программы «Семейный капитал» Евгений Ткачев объясняет такую динамику стабильной ликвидностью малогабаритных лотов и ростом спроса на такую недвижимость в условиях удорожания ипотеки.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

«Рост стоимости малогабаритного жилья на вторичном рынке связан со стабильной ликвидностью данного формата жилья. Спрос на студии и небольшие квартиры стабильно высокий. Такую недвижимость используют как будущее жилье для ребенка-студента или как инвестиционный актив. Также малогабаритная недвижимость пользуется популярностью на рынке долгосрочной и посуточной аренды.

Дельта между рынком новостроек и вторички в среднем составляет 30%, однако в последнее время из-за роста цен на первичное жилье разница между вторичкой и новостройкой по некоторым локациям стала достигать 50%. Плюс на вторичный рынок пришел покупатель, который не подходит под семейную ипотеку. Таким образом решена задача сохранения совокупного дохода, с учетом процентов от депозитов и прочих накоплений.

Такое значительное удорожание характерно в основном именно для малогабаритного жилья, так как даже при росте цен на 30% основная сумма для покупки недвижимости у покупателя зачастую есть, и взять в ипотеку, например, 1 млн руб. по ставке 18% представляется возможным, с учетом досрочного погашения в течение ближайшей пары лет. Рынок отыграл повышенный спрос на малогабаритные квартиры ростом стоимости, что вполне логично, так как ценообразование на вторичном рынке регулируют не маркетологи, а продавец и покупатель.

Если рассматривать другие города края, то ситуация следующая: в популярных курортных локациях, таких как Анапа, Новороссийск, Темрюк,— стоимость недвижимости также подросла, но на меньшее значение. Малые же города (Тихорецк, Армавир, Славянск-на-Кубани) выросли в еще меньшей степени из-за ограниченности внутреннего, а также отсутствия миграционного и инвестиционного спроса.

Одна из явных тенденций — обновление вторичного рынка свежим квартирным фондом. Также стабильным остается тренд на покупку квартир с дисконтом от рынка для перепродажи с отделкой под ключ.

В жилых районах с большой плотностью застройки мы наблюдаем сложности со сдачей квартир-студий в аренду. Это связанно с тем, что количество "инвестиционных" квартир на вторичном рынке бьет все рекорды. Рынку просто не нужно столько арендного жилья в настоящее время.

Что касается портрета покупателя, то здесь отчетливо прослеживается увеличение количества сделок за наличный расчет либо же в ипотеку с первоначальным взносом более 70%.

При сохранении текущих условий, на мой взгляд, среднегодовой рост стоимости вторичной недвижимости в Краснодаре не превысит 10%.

Объем спроса и цена будут определяться прежде всего инфляционными ожиданиями населения, потребностью в улучшении жилищных условий и миграционным спросом. Среди прочих явлений, влияющих на спрос на вторичном рынке, можно назвать сокращение количества сделок по льготным ипотечным программам, изменение ключевой ставки».