«Выход из этого актива связан с существенными потерями»
Эксперт по земельному и гражданскому праву Роман Домащенко — о проблемах ликвидности квартир в Краснодаре
В Краснодаре средняя стоимость квартир в новостройках, введенных в эксплуатацию в 2023–2025 годах, достигла 191,5 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 27% выше цен предложений от физических лиц — 150,9 тыс. руб. Об этом сообщал «Ъ» со ссылкой на данные «Циан». Означают ли столь значительные дисконты бегство инвесторов на фоне проблем с ликвидностью, «Ъ-Кубань» пояснил специалист в области гражданского и земельного права, управляющий партнер адвокатского бюро «Домащенко и партнеры» Роман Домащенко.
Фото: предоставлено автором
«Если говорить о физлицах, которые сегодня покупают квартиры в Краснодаре, то тех, кто берет их в личных целях,— минимум. Многие набирают квартиры как актив под последующую сдачу — это совсем мелкие инвесторы в недвижимость, которые собираются потом так ею пользоваться. Много таких, кто использует недвижимость как инструмент сбережения денег в кризис. Есть, наверное, несколько тысяч человек, которые до недавнего времени просто жили на том, что покупали квартиры по 5–15 лотов на фундаменте и после сдачи продавали. Они на этом очень хорошо зарабатывали, иногда имея даже 100-процентную рентабельность: так хорошо росли цены. И есть еще одна категория держателей достаточно большого объема квартир, чьи активы сегодня оказались в квадратных метрах,— это подрядчики, с которыми застройщики рассчитывались метражом и делали зачет по своей прайсовой цене.
Текущая ситуация такова, что инвестиции в бетон сегодня действительно находятся в откровенно плохом положении ввиду сильно упавшей ликвидности этого инструмента.
Главная проблема сегодня — с подрядчиками. Их гораздо больше, чем инвесторов-"физиков". На мой взгляд, ситуации здесь достаточно плачевная. Это я знаю и по собственной юридической практике.
Видел объявления, где у застройщика квартиры шли по 125 тыс. руб. за «квадрат», а подрядчики выбрасывали их на рынок за 90 тыс. руб. В итоге уже есть конфликты между застройщиками и подрядчиками. Последние не могут квартиры продать, чтобы получить оборотные средства, и в результате вынуждены выходить из недвижимости, резко сбрасывая цены.
Инвесторам-физлицам, которые заходят в недвижимость, чтобы сберечь деньги в бетоне на случай кризиса, нужно понять, что это не инвестиция, а сбережение. Они не смогут потом продать эти квартиры дороже. Выход из этого актива связан с существенными потерями.
Уверен на сто процентов, что к лету огромное количество квартир будет выброшено в рынок с ценами гораздо ниже, чем у застройщиков. Во-первых, это будут квартиры подрядчиков: они должны будут их продать либо уйти в банкротство. Во-вторых, квартиры частных инвесторов. Плюс не забываем про продукт застройщиков. Собственно, мы уже видим огромные дисконты, которые фиксируют сайты по продаже недвижимости. Думаю, в этом случае на таком рынке продавцы серьезно уйдут в минус. По тем же причинам перспективы сдачи квартир в аренду по хорошей цене для меня также остаются под вопросом».