Полуостров раскрывает берега

За 10 месяцев 2025 года девелоперы заработали в Крыму и Севастополе почти на 27% больше, чем в январе—октябре прошлого года. Валовая выручка превысила 100 млрд руб. Застройщики активно запускают новые проекты — более 50 с начала года. Одним из драйверов роста стал выход на полуостров крупных российских банков, обеспечивших финансирование проектов. Эксперты говорят, что конкуренция за ликвидные лоты системно усиливается.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Валовая выручка девелоперов от реализации объектов по договорам долевого участия на Крымском полуострове в январе—октябре 2025 года составила 100,4 млрд руб. Это на 26,7% больше, чем застройщики заработали за аналогичный период прошлого года (79,3 млрд руб.), рассказали Guide со ссылкой на аналитику платформы bnMAP в агентстве недвижимости Oazis Estate.

«Рынок держит обороты на уровне 8–12 млрд руб. ежемесячно. Несмотря на сезонные спады, тренд остается растущим, если сравнивать с предыдущими годами. Так, в октябре 2025 года валовая выручка от реализации объектов по ДДУ в Крыму и Севастополе составила 10 млрд руб., что на 20% больше, чем годом ранее, а в октябре 2024 года показатель год к году вырос на 47%. В 2025 году наблюдался высокий старт — девелоперы в январе выручили 7,5 млрд руб., затем наблюдались стабильные объемы в коридоре 8–10 млрд руб. Пикового значения для рынка продажи достигли в августе — 14,2 млрд руб. Осенью объемы реализации снова на уровне 10,5–12 млрд руб. Очевидно, что интерес к Крыму и Севастополю системно усиливается»,— комментирует CEO и основатель агентства курортной недвижимости Oazis Estate Ольга Изосина.

В Крыму строится 2,5 млн кв. м жилой и апартаментной недвижимости, что на 30% больше, чем в конце 2024 года, сообщила «G» директор по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольга Змиевская.

«Новые проекты стали активно выходить в регионе с середины 2024 года, и в 2025 году этот тренд сохранился. Одним из факторов роста девелоперской активности стал выход на полуостров крупных российских банков, обеспечивших финансирование проектов»,— поясняет эксперт.

По словам Ольги Змиевской, центром девелоперской активности остается Симферополь, на который приходится порядка 28% строительства. Около 25% приходится на Евпаторию и Саки, 20% занимают Ялта и Алушта. Остальной объем строительства рассредоточен вдоль побережья.

«По данным Крымстата, за девять месяцев 2025 года строительные работы в Республике Крым оцениваются в 130,5 млрд руб., что на 41,3% превышает показатели аналогичного периода прошлого года. Специалисты столицы республики выполнили более 65% этого объема. Мы отмечаем здоровую конкурентную среду: только с начала года на рынке запущено более 50 проектов других застройщиков, что подтверждает активное развитие всего строительного рынка региона. Расширился портфель и наших проектов. Если в прошлом году мы активно работали над объектами "Чайка" и "Ботаника", то сейчас к ним добавились новые премиальные комплексы — "Форос" и "Тамерун", а также продолжилась реализация проекта "Нега"»,— рассказывает генеральный директор ГК «Развитие» Сергей Гончаров.

Федеральный застройщик «ИнтерСтрой» в 2025 году приступил к реализации сразу нескольких крупных проектов. Главный из них — новый жилой квартал «Семисчастье» в Севастополе. «Он станет одним из наиболее масштабных градостроительных проектов в городе. Это более 70 гектаров территории, свыше 7 тыс. квартир комфорт-класса и полноценная инфраструктура для жизни, образования, спорта, здоровья и работы»,— рассказывает представитель группы компаний «ИнтерСтрой» Людмила Мендрух. Параллельно компания начала строительство крупного апарт-комплекса на побережье Севастополя, а также нескольких объектов комфорт-класса в Симферополе, Евпатории, Феодосии, Алуште.

Площадь больше — цена ниже

В Крыму и Севастополе средняя стоимость жилья в октябре 2025 года достигла 238 тыс. руб. за кв. м, что на 15% больше, чем годом ранее, рассказывают со ссылкой на данные Росреестра и аналитику платформы bnMAP в агентстве недвижимости Oazis Estate.

«Если сравнить начало 2023 года, когда квадратный метр жилья в среднем стоил 168 тыс. руб., и лето 2025 года, когда этот показатель составил 287 тыс. руб., то мы увидим, что стоимость недвижимости на полуострове за 2,5 года выросла почти на 70% (без учета осенней корректировки). Объемы продаж стабильно высокие: рынок Крыма и Севастополя привлекает миллиарды ежемесячно. Спрос концентрируется на студиях, однокомнатных квартирах и апартаментах площадью 25–45 кв. м, что соответствует инвестиционному формату»,— комментирует Ольга Изосина.

Руководитель девелоперских проектов ГК «Квартал» Юрий Цукер отмечает, что в гостиничной недвижимости самые дорогие лоты — компактные студии площадью порядка 23–30 кв. м и однокомнатные номера, поскольку они наиболее востребованы и демонстрируют лучшую ликвидность. «Чем больше площадь номера, тем ниже стоимость квадрата. В жилой недвижимости стабильно высокий спрос формируют двух- и трехкомнатные квартиры в сегментах комфорт, бизнес и премиум. Экономкласс показывает слабую динамику, так как многие покупатели рассматривают переезд на постоянное место жительства и выбирают более высокое качество жилья»,— поясняет эксперт.

По словам Сергея Гончарова, с начала 2025 года стоимость квадратного метра реализуемой недвижимости, включая апартаменты и жилье, в Крыму увеличилась на 35%. «Ключевая причина — смещение фокуса в сторону сегмента премиум-класса. Например, цена квадратного метра в наших объектах варьируется от 260–270 тыс. руб. за бюджетные варианты до более чем 430 тыс. руб. за премиальные лоты. Этот рост цен в первую очередь связан с повышенным спросом на недвижимость в Крыму, активным развитием инфраструктуры региона и ожиданиями дальнейшего подъема рынка»,— отмечает генеральный директор ГК «Развитие».

В проектах федерального застройщика «ИнтерСтрой» средняя стоимость квадратного метра за последний год выросла на 20%. По словам Людмилы Мендрух, динамика обусловлена удорожанием строительных материалов, а также растущим спросом на проекты с комплексной инфраструктурой и современными планировочными решениями.

«Традиционно наиболее дорогие лоты концентрируются в прибрежных локациях и в проектах бизнес- и премиум-класса, где стоимость квадратного метра может достигать 400 тыс. руб. Самые бюджетные варианты представлены в проектах экономкласса, где цены варьируются от 130 до 150 тыс. руб. за кв. м»,— поясняет эксперт.

По словам Ольги Изосиной, чтобы отделить реальные инвестиционные покупки от сделок «для жизни», важно смотреть не на весь полуостров, а отдельно на локации для жизни и на курортные локации у моря.

Так, в Севастополе средняя цена квадратного метра жилья в октябре 2025 года достигла 218 тыс. руб., что на 24,6% больше, чем годом ранее. По договорам долевого участия (ДДУ) заключено 102 сделки, что соответствует уровню октября прошлого года и на 27,5% превышает количество покупок, сделанных в октябре 2023 года. Доля ипотечных сделок по ДДУ в Севастополе за два года сократилась на 33% процентных пункта и составила 46%.

В Евпатории стоимость квадратного метра достигла 201 тыс. руб. (+3,5%). Количество сделок по ДДУ в сравнении с октябрем 2024 года увеличилось на 37,8% и в 6,2 раза в сравнении с октябрем 2023 года — до 197 покупок. «В сентябре 2025 года средняя цена квадратного метра в Евпатории по зарегистрированным сделкам была на уровне 250 тыс. руб. и снизилась по причине выхода на рынок нескольких проектов в экономклассе»,— уточнила Ольга Изосина. Доля ипотечных сделок за год выросла с 39 до 44%.

В Симферополе квадратный метр стоит 159 тыс. руб. Это на 4,6% больше, чем годом ранее, и на 33,6% — чем в октябре 2023 года. Количество сделок по ДДУ практически соответствует уровню прошлого года — 338. Доля ипотеки сократилась с 62 до 53%.

«Ипотека занимает высокую долю продаж в локациях, где квартиры покупают для жизни, в частности в Симферополе и Севастополе. В курортных локациях доля ипотеки ниже и основной объем продаж формируют покупатели с живыми деньгами»,— отмечает Ольга Изосина.

Покупатель смотрит на запад

По итогам 10 месяцев 2025 года объем сделок в Крыму вышел на уровень аналогичного периода прошлого года. На фоне того, что в стране падение составило 9%, положение на рынке Крыма выглядит благоприятным, отмечает Ольга Змиевская. «Длительное время регион оставался в стороне от тренда на высокую девелоперскую активность, что сформировало значительный накопленный спрос. Новые проекты оказались востребованными и к тому же смогли перетянуть на себя часть курортного спроса из Краснодарского края»,— рассказывает эксперт.

По наблюдениям управляющего партнера SkyGroup Development Алексея Шацких, спрос на недвижимость в Крыму увеличивается, но медленнее, чем растет объем предложения. «Это естественно для рынка, который активно пополняется новыми проектами. В наших проектах наиболее популярны лоты со стоимостью порядка 10 млн руб. — это тот диапазон, где сходятся возможности покупателя и качество продукта. Если говорить о рыночных трендах, ключевой вектор — переход к строительству отельных комплексов и курортных проектов на первой береговой линии с ориентацией на всесезонную загрузку»,— говорит собеседник «G».

Юрий Цукер отмечает смещение внимания покупателя к западному побережью, а также продолжение активного развития Севастополя и его агломерации.

По наблюдениям представителя компании «ИнтерСтрой», наблюдается повышенный интерес к лотам с хорошими видовыми характеристиками — на море и горы. «Сегодня покупатели гораздо осознаннее подходят к выбору жилья: изучают репутацию девелопера, интересуются обеспеченностью парковочными местами, качеством инженерных решений, благоустройством, доступностью образовательных и социальных объектов. Спросом пользуются квартиры комфорт-класса с отделкой, современными планировками и семейной инфраструктурой — детскими садами, школами, спортивными площадками»,— рассказывает Людмила Мендрух.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Метрам добавили стоимости

Алексей Шацких считает, что инвестиционная привлекательность недвижимости в Крыму растет за счет постоянного насыщения рынка, появления новых игроков и притока покупателей из других регионов России. По его мнению, наиболее выгодно инвестировать в курортную недвижимость, которая дает два типа доходности: рост капитализации стоимости лотов; доход от эксплуатации при наличии стабильного и зарекомендовавшего себя управляющего в части отельного управления, особенно при круглогодичном использовании комплекса.

«В среднем по рынку доходность за счет роста капитализации составляет порядка 20% годовых. Наши проекты показывают более 40%. Доходность уже построенного жилья от работы отельного оператора составляет от 6 до 12% от текущей рыночной стоимости»,— уточняет управляющий партнер SkyGroup Development.

Юрий Цукер утверждает, что инвестиционная привлекательность недвижимости Крыма растет быстрее, чем в ряде других курортных регионов России. По словам эксперта, динамично развивается гостиничный сегмент: стоимость лотов здесь увеличивается на всех этапах строительства и может показать рост в два-три раза к моменту ввода здания в эксплуатацию. Средний срок окупаемости такого объекта — около семи лет. «Жилая недвижимость окупается гораздо дольше, при условии регулярной сдачи в аренду — до двадцати лет. Доходность гостиничных лотов достигает 1,5–3 млн руб. чистого дохода в год, и эти показатели растут вслед за увеличением стоимости номерного фонда, который традиционно опережает инфляцию на 5–7% ежегодно»,— рассказывает руководитель девелоперских проектов ГК «Квартал».

Сергей Гончаров говорит, что основным драйвером рынка недвижимости полуострова выступает внутренний туризм. «Статистика показывает, что около двух третей сделок на побережье совершается для последующей сдачи в аренду. Также свою роль играет переориентация части покупателей из Краснодарского края, чему способствуют более доступные цены и высокая ликвидность крымской недвижимости»,— поясняет эксперт.

По его наблюдениям, наиболее популярны апартаменты, а ключевой тренд — качественная трансформация потребительских предпочтений. На смену простым «метрам у моря» приходит стабильно растущий спрос на комплексные проекты с высокой добавленной стоимостью. Наибольшим интересом пользуются объекты с развитой инфраструктурой: бассейнами, спа, гастрономическими концепциями и, что особенно важно, услугами профессионального управления.

«Этот сдвиг напрямую влияет на стоимость и определяет инвестиционную привлекательность жилой недвижимости в Крыму. Наиболее выгодно вкладываться именно в такие ликвидные форматы — в современные апартаменты в хорошо управляемых комплексах туристического назначения. Они обеспечивают высокий доход от аренды и быструю окупаемость»,— утверждает Сергей Гончаров.

Логистика подводит

Алексей Шацких обращает внимание на отсутствие централизованного маркетинга региона: нет единой стратегии узнаваемости Крыма как направления и внутри страны, и за ее пределами. «Это снижает скорость принятия решений покупателями. Дополнительно влияние оказывают логистические и геополитические факторы, которые люди ассоциируют с регионом и которые также приходится учитывать при работе с рынком»,— рассказывает эксперт.

Юрий Цукер наиболее острой проблемой считает дефицит кадров среднего звена. Это затрагивает и строительный сектор, и гостиничный бизнес. По мнению эксперта, для решения проблемы необходима системная работа с подготовкой и переподготовкой специалистов, развитие программ обучения и работа со студентами на ранних этапах карьеры. «Свою роль играет и логистика: часть маршрутов проходит в обход Крымского моста, что увеличивает сроки и стоимость доставки материалов. Оптимизация логистики и развитие альтернативных путей поставок могли бы существенно улучшить ситуацию»,— говорит собеседник «G».

Он считает, что в ближайшие годы главным вектором развития рынка станет активный рост девелопмента в гостиничном сегменте. «Определяющим фактором будет рост внутреннего турпотока: по прогнозам Минэкономразвития, к 2030 году количество гостей полуострова вырастет до 20–25 млн туристов в год против нынешних 7,5–8 млн. Этот тренд будет напрямую поддерживать спрос на гостиничную и жилую недвижимость, обеспечивая устойчивый рост рынка в ближайшие годы»,— уверен Юрий Цукер.

В текущих условиях меры государственной поддержки и льготные ипотечные программы остаются ключевым инструментом повышения доступности жилья для широкого круга граждан, подчеркивает Людмила Мендрух.

Ольга Изосина допускает, что ожидаемое снижение ключевой ставки и удешевление кредитов приведут к выходу отложенного спроса. «Это даст рынку недвижимости новый импульс: вырастет количество сделок с использованием заемных средств, увеличатся общие объемы продаж, и, как следствие, продолжится рост цен. Для инвесторов это значит: входить в рынок Крыма выгоднее сейчас, пока цены еще не ушли выше, а конкуренция за ликвидные лоты только усиливается»,— уверена Ольга Изосина.

Маргарита Синкевич