«Стандартные проверки часто оказываются недостаточными»

В России аферисты придумали новую схему обмана при продаже квартир с участием пенсионеров. Пожилые люди продают недвижимость, а затем оспаривают сделки, заявляя, что в момент подписания договора находились под влиянием мошенников и не отдавали себе отчета в своих действиях. Три подобных случая с начала осени произошли в Москве. Такие ситуации не редкость и для Сочи, где вторичный рынок недвижимости особенно активен, а многие объекты имеют свою, иногда весьма сложную историю владения. На что обращать внимание при сделке купли-продажи с пожилыми людьми и как себя обезопасить в этот период, рассказала создатель и руководитель юридического центра «Сочи-Легал» Татьяна Куликова.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

«В последнее время мы наблюдаем тревожный рост числа обращений от добросовестных покупателей, которые боятся потерять свое жилье из-за оспаривания сделок, совершенных с пожилыми продавцами. Зачастую это результат целенаправленных действий мошенников, которые используют возраст и возможные проблемы со здоровьем пожилых людей для незаконного завладения недвижимостью.

Основная проблема заключается в том, что стандартные проверки, которые проводят риелторы, банки и даже нотариусы, часто оказываются недостаточными. Нотариус проверяет дееспособность по субъективным ощущениям, банк заинтересован в выдаче кредита, риелтор — в комиссии. Никто из них не проводит комплексную правовую проверку истории объекта, не анализирует цепочку сделок и не выявляет риски будущего оспаривания. Большинство исков, которые мы видим в судах, как раз по сделкам, где документы "проверяли" эти участники рынка.

Обязательный минимум анализа документов включает не только выписку из ЕГРН, но и справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающие, что продавец не состоит там на учете. Особое внимание стоит уделить сделкам по доверенности. Необходимо лично убедиться, что у пожилого человека есть действительное желание продать недвижимость, что на него не оказывают давление.

Отдельный риск связан с расчетами. Идеальный вариант — использовать безопасные банковские инструменты: аккредитив, банковскую ячейку или специальные сервисы. Если же продавец настаивает на наличных, обязательно нужно оставить "следы": брать справки из банка о снятии средств, привлекать свидетелей, вести фото- и видеофиксацию передачи денег.

Если покупатель опирался на данные ЕГРН и не знал о незаконности сделки, он признается добросовестным. А если суд все же забрал у него жилье, можно получить компенсацию от государства — но только через суд и в размере кадастровой стоимости.

В практике специалистов нашего центра был случай, когда продавец подал иск, утверждая, что не подписывал договор и не выдавал доверенность. Несмотря на первоначальный отказ в иске, апелляция встала на сторону пожилого человека. Справедливость удалось восстановить только в кассационной инстанции, но наш доверитель перенес серьезный стресс. Если бы он обратился к юристу на этапе проверки сделки, этих проблем можно было бы избежать.

Еще один важный аспект — титульное страхование. Это пока не слишком популярный, но очень эффективный инструмент защиты. Если суд признает сделку недействительной, страховая компания компенсирует стоимость утраченной недвижимости.

Если вы все же купили квартиру, в юридической чистоте которой не до конца уверены, и хотите сделать внушительный по стоимости ремонт, сохраняйте все чеки, договоры с подрядчиками, делайте фото и видео "до" и "после". Это значительно повысит ваши шансы на компенсацию в случае судебных споров.

"Красные флаги", которые должны насторожить покупателя,— это спешка со стороны продавца, подозрительно низкая цена и настойчивые требования рассчитаться наличными без фиксации».