01.11.2025, 13:49

Инвестиции идут в горы

Сегмент курортной недвижимости в России демонстрирует устойчивый рост, подогреваемый ростом туристического потока.

Гостиничные номера и апартаменты у моря или в горах всё чаще рассматриваются не просто как объекты для отдыха, а как инструмент сохранения и приумножения капитала. Немаловажным фактором является инвестиционная привлекательность курортных лотов и относительно недолгая окупаемость от сдачи их в аренду. При этом эксперты констатируют охлаждение интереса инвесторов к Сочи и смещение внимания в сторону Крыма и курортов Северного Кавказа.

По данным Trophy Assets, за этот год курортное жилье в Анапе и Новороссийске подорожало на 13–14%, а в Минеральных Водах — на 17,6%. Растет и средний чек сделок на рынке недвижимости Южного берега Крыма. По информации агентства курортной недвижимости Golden Brown, стоимость жилья на ЮБК увеличилась практически вдвое — с 8 млн до 15 млн руб., а покупатели ищут более просторные лоты.

Генеральный директор инвестиционно-строительного холдинга «Самсон» Кристина Захарченко считает, что устойчивость курортной недвижимости обеспечивается ростом внутреннего туризма, а посещение курортов в России — становится массовым и модным занятием. «Появляются современные курортные и апартаментные комплексы и открываются возможности для инвесторов получения устойчивого пассивного дохода. Добавьте к этому низкую волатильность цен на апартаментную недвижимость по сравнению с другими активами. Кроме того, отмечается региональная диверсификация и развитие курортных инфраструктурных проектов, что формирует новые точки роста недвижимости и туризма даже в такой сложной экономической обстановке»,— комментирует эксперт.

От моря в горы

Одним из главных трендов на рынке курортных «квадратов» на российском юге эксперты называют региональную дифференциацию. Как отмечает гендиректор холдинга «Самсон» Кристина Захарченко, на сегодняшний день Сочи по-прежнему лидирует по числу объектов курортной недвижимости, где экспонируемых объектов больше, чем в любой другой локации в южных регионах РФ. «Архыз» и Туапсинский район, по словам эксперта, показывают активное наращивание предложения, а Крым — большой приток спроса.

«В числе трендов нужно отметить и рост спроса, и рост внутреннего туристического потока в новых локациях. Если взять, к примеру, «Архыз», то туристский поток на курорте за 2024 год увеличился на 20% и составил более 1 млн человек. Это положительно сказалось на спросе на курортную недвижимость»,— говорит госпожа Захарченко.

По данным NF Group, сегодня на первичном рынке горного Сочи представлено около 430 сервисных апартаментов, из которых треть приходится на элитный сегмент. Суммарный проектный объем готовых и строящихся сервисных апартаментов в Красной Поляне превышает 2 тыс. лотов, в «Архызе» — почти 1,2 тыс. объектов, в кластерах Алтая и Домбая — 500–600 лотов.

Кристина Захарченко отмечает полярную динамику регионов. Так, в частности, спрос на курортную недвижимость в Крыму в 2025 году вырос на 25–30%, тогда как в Сочи наблюдается снижение спроса: продажи квартир упали в четыре раза, апарт-отелей — в два.

По словам основателя Golden Brown Татьяны Бурлаковской, в Алуште в июле—сентябре 2025 года была закрыта 541 сделка по приобретению жилья (+130% к третьему кварталу 2024 года и +276% к третьему кварталу 2023 года), в Судаке — 201 сделка (+149% к третьему кварталу 2024 года и +273% к третьему кварталу 2023 года), в Ялте — 325 сделок, что на 23% больше показателей июля—сентября 2024 года и сопоставимо с результатами двухлетней давности (+8%).

«Одним из ключевых трендов на рынке курортной недвижимости сегодня стал растущий запрос покупателей на получение пассивного дохода от квартир и гостиничных номеров. По сравнению с предыдущими годами, все большее количество покупателей рассматривает курортную недвижимость не столько как объект для отдыха, а как объект для инвестиций, что сформировало новый сегмент рынка. При этом рынок курортной недвижимости уверенно растет: объем предложения в первом полугодии 2025 года увеличился на 15%, достигнув максимума за последние годы»,— говорит гендиректор холдинга «Самсон».

По ее словам, современные покупатели все чаще выбирают районы с удобствами в шаговой доступности, круглогодичные и комплексные концепции. Происходит изменение структуры спроса — в 2024 году наблюдается рост интереса именно к апартаментам в гостиничных комплексах, а в сегменте классического жилья произошло устойчивое снижение. Также, по словам Кристины Захарченко, отмечается перераспределение туристических и инвестиционных потоков между регионами: если ранее основной фокус был на Сочи и Крым, сейчас активно развиваются такие направления, как курорт «Архыз» и другие обновленные локации.

«Эти изменения свидетельствуют о том, что рынок курортной недвижимости на российском юге становится более диверсифицированным и сложным, с четкой специализацией разных регионов под определенные сегменты спроса»,— комментирует эксперт.

Где спрос — там и рост

По данным NF Group, средняя цена предложения в курортных проектах по России достигает 634 тыс. руб. за кв. м. Сочи удерживает лидерство и по стоимости: показатель превышает 1,1 млн руб. за кв. м. Это почти вдвое выше «Архыза» (600 тыс. руб.) и значительно выше Домбая (740 тыс. руб.). В то же время аналитики указывают, что по сравнению с концом 2024 года сочинский уровень цен снизился на 4%.

В ГК «Самсон» прогнозируют рост цены на курортную недвижимость в Сочи до конца года на уровне 5–8%. При этом средняя цена в данном сегменте на главном курорте страны сегодня 1,31 млн руб. за кв. м. В Крыму квадратный метр курортной недвижимости стоит порядка 530 тыс. руб. (прогнозируемый рост в течение года составит 10–15%), а в «Архызе» — 575,7 тыс. руб.(прогнозируемый рост в течение года составит 15–20%).

«В то время как Крым и "Архыз" привлекают новых покупателей, Сочи сталкивается с насыщением рынка, что формирует разнонаправленную динамику цен. Высокая доходность курортной недвижимости в "Архызе" (15–25% годовых) по сравнению с Сочи (8–12% годовых) стимулирует спрос и рост цен в этом регионе. Таким образом, наиболее выраженный рост цен в ближайший год ожидается в "Архызе" и Крыму, тогда как рынок Сочи, вероятно, перейдет в фазу стабилизации или небольшой коррекции. Это подтверждает тенденцию перераспределения туристических и инвестиционных потоков в пользу новых курортных направлений»,— говорит Кристина Захарченко.

Кто покупатель?

По данным сервиса «Домклик», средний возраст покупателя курортной недвижимости — около 36–40 лет. Чаще всего это семьи с детьми или люди, которые хотят совмещать отдых и удаленную работу, а также сохранять и приумножать капитал.

Основные покупатели — жители крупных регионов, таких как Москва и Московская область. Иностранные инвесторы составляют около 2–3%, в основном это русскоязычные жители Европы и Ближнего Востока. Также популярны проекты у черноморского побережья среди граждан стран СНГ, особенно из Беларуси и Казахстана, благодаря мягкому климату и высокому уровню сервиса.

Кстати, согласно аналитикам девелопера FIVE, 10% покупателей элитной курортной недвижимости в Сочи в 2024 году — владельцы криптовалюты. «В период максимального роста стоимости биткойна в 2021 году цифровые инвесторы массово переводили накопленную прибыль в квартиры в "Москва-Сити". Сейчас наблюдается переход покупателей из столицы в Сочи. Это связано с появлением и активным развитием элитного сегмента в курортной локации, а также с повышением инвестиционной привлекательности лотов из-за роста внутреннего туризма»,— сообщают в пресс-службе девелопера.

Кристина Захарченко отмечает, что усредненный покупатель недвижимости в «Архызе» — это мужчина 35–50 лет, на пике карьеры, с устойчивым доходом, состоящий в браке, с активной жизненной позицией, поклонник активного зимнего туризма и спорта. Жители Москвы и Московской области составляют до 30–35% покупателей. На втором месте — покупатели из регионов юга России (Краснодарский край, Ростов-на-Дону, Ставрополье) с долей 25–30%. Жители крупных городов Северного Кавказа занимают небольшую долю — до 5–10%.

«В отличие от мужчин, инвестирующих, как правило, в коммерческие и инвестиционные лоты (апарт-отели, гостевые дома) или элитные домовладения, женщины больше участвуют в выборе семейного жилья, ориентируясь на безопасность, инфраструктуру для детей и комфорт. Ключевые цели покупки: инвестиции в арендный поток и капитализацию курортной недвижимости (75–80% спроса), собственное сезонное размещение (15–20%), наиболее часто встречаются сочетания этих целей»,— говорит Кристина Захарченко.

Юг vs Кавказ

На сегодняшний день юг России и Северный Кавказ демонстрируют высокий потенциал в плане роста рынка курортной недвижимости. Однако, по мнению Кристины Захарченко, у регионов — разные характеристики и перспективы.

«Туристский поток в такие курортные зоны, как "Архыз", увеличился на 20% за 2024 год, что положительно сказалось на спросе на курортную недвижимость. Рынок курортной недвижимости на Кавказе находится на стадии активного формирования, что создает возможности для новых проектов и повышенную доходность для "молодых" инвесторов. Сочи же — традиционный лидер с высокими ценами — демонстрирует снижение продаж квартир в четыре раза и апарт-отелей в два раза, что указывает на перенасыщение рынка и выход на инвестиционное плато. В Крыму наблюдается значительный рост спроса, что продиктовано сравнительно невысокими ценами и большим объемом новых качественных концепций на первой береговой линии»,— говорит эксперт.

По словам Татьяны Бурлаковской, на рынке курортной недвижимости Крыма есть тенденция к увеличению площади лота: покупатели все чаще ищут более просторные варианты — от 60 кв. м с двумя спальнями, однако найти их сейчас очень сложно.

В холдинге «Самсон» считают, что наиболее перспективным регионом для застройщиков сегодня представляется Северный Кавказ. В частности, эксперты видят там больший потенциал роста: объем предложения в первом полугодии 2025 года увеличился на 15%, растет турпоток, открываются новые проекты, выходят на локальный рынок крупные федеральные гостиничные операторы. «Пока этот рынок не перегрет предложением, испытывает дефицит номерного фонда для туристов, что формирует повышенную доходность инвесторов и основу для дальнейшего роста цен»,— рассказывает Кристина Захарченко.

Она также отмечает, что в Кавказском регионе наблюдается более активная поддержка со стороны государства. В частности, будет построена трасса, объединяющая Архыз и Сочи, ведется проектирование нового локального аэропорта близ Зеленчукской, развивается особая экономическая зона.

«В условиях экономической волатильности и ограничений на выезд за границу внутренний туризм перераспределяется в новые направления, включая Кавказ, что создает устойчивый спрос на курортную недвижимость. Застройщики, ориентированные на создание объектов с возможностью получения пассивного дохода (аренды), найдут на Кавказе более выгодные условия из-за низкой конкуренции и растущего спроса. Таким образом, хоть южные регионы и сохраняют стабильный спрос, особенно в Крыму, Северный Кавказ предлагает застройщикам большие возможности для роста и более высокую потенциальную доходность благодаря менее насыщенному рынку и активной поддержке со стороны государства»,— считает гендиректор ГК «Самсон».

По ее словам, перед выбором проекта для инвестиций необходимо изучить его инвестиционный потенциал. Доходность лота зависит от конкретного проекта, его удобства расположения внутри локации, площади и точки входа инвестора в проект. «Если говорить о проектах в "Архызе", в среднем операционная (без учета роста цен на недвижимость) доходность может составлять 9–12% годовых, а окупаемость займет около 8–10 лет»,— резюмирует Кристина Захарченко.

«Лунная поляна», архитектурная концепция
Фото: пресс-служба ГК «Самсон»

Курортный комплекс «Лунная поляна»

Курортный комплекс «Лунная поляна» — масштабный проект группы компаний «Самсон» на территории всесезонного курорта «Архыз».

Локация выбрана не случайно: соседство с действующими объектами и амбициозные планы развития курорта обеспечивают стабильный туристический поток. Благоприятный климат — мягкие зимы без сильных ветров и метелей, снежный покров с ноября по март — делает отдых комфортным круглый год.

Проект включает 23 корпуса, в том числе отели 4* и 5*. Первые — «Феникс» и «Орион» — уже получили разрешения на строительство. Инфраструктура комплекса охватывает все необходимое для отдыха, wellness (велнес) и деловых мероприятий: спа и акватермальный комплекс, банный центр, медицинский центр, кинотеатр, фитнес, рестораны, детские клубы и модульный конгресс-центр. Для горнолыжников предусмотрены ski-in/ski-out (ски-ин/ски-аут) зоны и скирумы в каждом номере.

«Одним из факторов стабильной и круглогодичной загрузки отеля станет развитие делового туризма. Современные конгресс-залы, банкетные пространства и переговорные комнаты позволяют рассчитывать на проведение корпоративных мероприятий, конференций и форумов. В дополнение курорт получит событийную площадь, прогулочный променад и локации для фестивалей и спортивных мероприятий»,— говорит генеральный директор группы «Самсон» Кристина Захарченко.

Управление объектами будет осуществлять профессиональная управляющая компания, отобранная по конкурсу, что гарантирует прозрачность доходов, единый маркетинг и справедливое распределение прибыли между инвесторами.

Инвестирование в гостиничные номера «Феникс» и «Орион» — это возможность диверсифицировать портфель и войти в растущий сегмент курортной недвижимости на ранней стадии. По оценкам девелопера, операционная доходность может достигать 11% годовых, а годовой доход от номера «стандарт» — 1,5–2 млн руб. при выходе на стабильный режим. При этом стоимость квадратного метра к 2030 году, по прогнозам «Самсон», превысит 1 млн руб., что означает рост на 60–70%.

Развитие инфраструктуры «Архыза» и рост внутреннего туризма создают устойчивый спрос и повышают капитализацию активов — «Лунная поляна» открывает инвесторам новые вершины доходности.