Участок преткновения
Кассационный суд рассмотрит земельный спор в Сочи
Окружной Северо-Кавказский суд рассмотрит спор между ООО «Дельта-Стройсервис» и администрацией Сочи из-за земельного участка в центре курорта. В апреле этого года Верховный суд России аннулировал предыдущие решения арбитражных судов, отменивших запрет строительства девятиэтажного жилого дома, и направил дело на новое рассмотрение. Суды идут по второму кругу, и, по мнению юристов, перспективы кассационного обжалования для администрации Сочи крайне неблагоприятны.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Кассационный суд Северо-Кавказского округа рассмотрит спор между ООО «Дельта-Стройсервис» и администрацией Сочи из-за земельного участка в центре города-курорта. В 2024 году администрация Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Дельта-Стройсервис» с требованиями о расторжении договора аренды на земельный участок в центре города. Арбитраж отказался удовлетворить иск, его решение поддержал 15 апелляционный суд.
По данным системы «Спарк-Интерфакс», ООО «ДС» зарегистрировано в 2002 году. Уставный капитал компании составляет 10 тыс. руб. Отрасль — строительство жилых и нежилых зданий. Бенефициар и генеральный директор — Виктор Овчаренко. Отчет о финансовых результатах компании в системе отсутствует.
Как следует из материалов дела и установлено судами, в апреле 2019 года департамент имущества Сочи согласовал компании аренду земельного участка для возведения многоквартирного жилого дома. Застройщик получил градостроительный план, разрешавший строительство до 36 метров в высоту.
В ноябре 2022 года девелопер подал заявление на получение разрешения на строительство. Однако в июле 2023 года мэрия отказала в выдаче документа. Администрация сослалась на изменения в Правилах землепользования и застройки от 2021 года, запрещающие капитальное строительство на данной территории. Власти также указали, что участок находится в зоне малоэтажной жилой застройки до пяти этажей.
Арбитражный суд первой инстанции встал на сторону застройщика, признав незаконным отказ мэрии. Суд постановил, что компанию нельзя обязывать соблюдать положения муниципального акта, принятого спустя два года после согласования плана. Апелляционный и Северо-Кавказский окружной суды поддержали это решение.
Далее прошли суды о сносе объекта, и снова застройщик выиграл, причем дважды.
В апреле 2025 года Верховный суд аннулировал все предыдущие решения в пользу девелопера. Высшая инстанция указала, что при выдаче разрешений на строительство необходимо учитывать не только интересы застройщиков, но и потребность в создании комфортной городской среды. По мнению суда, возведение девятиэтажного дома без соответствующей социальной инфраструктуры нарушит права будущих жильцов.
Адвокат юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Ярослав Шицле поясняет, что критически важным обстоятельством является то, что на момент заключения договора аренды в 2019 году администрация уже располагала информацией о наличии строения на участке и о результатах еще более позднего судебного спора. Передавая участок в аренду в таком состоянии, администрация фактически согласилась с наличием строения, говорит юрист. Иными словами, принцип добросовестности не позволяет администрации впоследствии ссылаться на обстоятельства, о которых она знала при заключении договора, для расторжения этого договора. Это было бы непоследовательным и недобросовестным поведением со стороны публичного органа власти.
«Действия администрации выглядят как попытка избежать последствий собственных решений. Суды трех инстанций признали незаконным отказ администрации в выдаче разрешения на строительство. Это означает, что препятствия для реализации проекта создала сама администрация своими необоснованными действиями»
«Действия администрации выглядят как попытка избежать последствий собственных решений. Суды трех инстанций признали незаконным отказ администрации в выдаче разрешения на строительство. Это означает, что препятствия для реализации проекта создала сама администрация своими необоснованными действиями»,— считает юрист. По его словам, получается парадоксальная ситуация: администрация отказывает в разрешении на строительство, лишая общество возможности освоить участок, а затем ссылается на неосвоение как на основание для расторжения договора. «Такое поведение противоречит здравому смыслу — сторона не может извлекать выгоду из обстоятельств, созданных ее собственными действиями в ущерб контрагенту»,— говорит Ярослав Шицле.
Перспективы кассационного обжалования для администрации крайне неблагоприятны, считает юрист. Суды первой и апелляционной инстанций дали последовательную и убедительную правовую оценку, правильно применив нормы материального права. Ключевое обстоятельство, исключающее удовлетворение жалобы,— установленный судами факт, что неосвоение участка вызвано не бездействием арендатора, а действиями самой администрации по отказу в выдаче разрешения, считает Ярослав Шицле. Суды установили, что общество предпринимало все необходимые действия по освоению участка: получило градостроительный план, разработало проектную документацию на снос объекта, согласовало технические условия с ресурсоснабжающими организациями, провело инженерно-геодезические и геологические изыскания. Задолженность по арендной плате отсутствует. В договоре не установлен срок освоения участка, что исключает возможность произвольного определения администрацией разумного периода.
«Ъ-Сочи» обратился за комментариями в администрацию муниципалитета. Однако к моменту выхода публикации ответа на запрос не получил.