На горизонте замаячило комплексное развитие

Завтра в Мариинском дворце состоится новое заседание Общественного штаба по комплексному развитию территорий (КРТ). Депутаты петербургского парламента вместе с жителями соберутся, чтобы обсудить два вопроса: включение домов в программу КРТ и границы расселения. Заседание, скорее всего, станет последним перед внесением изменений в городской закон о комплексном развитии территорий, который был принят еще в 2022 году, но из-за протестов петербуржцев, проживающих в хрущевках, был приостановлен. Местные жители, впрочем, от своей линии не отходят и заявляют, что как только закон будет разморожен и программа КРТ заработает, они вновь обратятся с иском в суд.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В повестке заседания Общественного штаба всего два вопроса: куда расселять жителей хрущевок и включать ли в программу КРТ дома, которые не провели общее собрание собственников. Ответы предстоит выбрать из предложений, которые уже поступили в Штаб. Так, к вопросу о географии расселения 11 вариантов ответа: предлагается, например, расселять жильцов в пределах или того же квартала, или микрорайона, или административного района, или муниципального образования. Ко второму вопросу — пять предложений: например, не включать дома в программу, если голосование не было проведено или его результаты признаны недействительными; или дать дополнительные 30 дней для собрания, после чего включить МКД в программу принудительно.

После заседания, которое, скорее всего, станет последним, депутаты будут вносить изменения в городской закон о КРТ — закон № 444–59 «О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге». Закон был инициирован губернатором Петербурга Александром Бегловым и поспешно принят еще летом 2022 года. Документ предполагает переселение горожан из хрущевок 1957–1970-х годов постройки в новое жилье без гарантии предоставления равнозначной площади в той же локации, где находилось старое.

Против закона выступили жители тех самых хрущевок: власти, вынужденные отреагировать на волну протестов, пошли на попятную. Действие закона было приостановлено сначала до конца 2023 года, потом еще на год и еще на год. Очередная «заморозка» действует до конца 2025 года.

Отменить закон петербуржцы попытались через суд: иск дошел до Верховного суда, который решил, что, пока закон «заморожен», нарушать ничьи права он не может.

Петербургский парламент пытался исправить ситуацию через внесение изменений в Жилищный и Градостроительный кодексы, утверждая, что изменить городское законодательство без вмешательства в федеральное невозможно, и спустя два года даже добился каких-то результатов. В июне 2025 года президент подписал закон о КРТ: власти Москвы, Петербурга и Севастополя получили право самостоятельно решать, куда расселять жильцов домов, включенных в КРТ, а также право самостоятельно устанавливать, будут ли «дома-молчуны» включены в программу принудительно.

Внести изменения в петербургский закон депутаты намерены до конца года. «Наша позиция по поводу домов-молчунов давно озвучена: они не должны включаться в программу. На мой взгляд, КРТ должно быть добровольным. Если собрание по каким-то причинам не состоялось, то насильно тянуть людей в программу неправильно»,— прокомментировал «Ъ-СПб» руководитель рабочей группы Штаба Денис Четырбок («Единая Россия»).

Представительница Кировского района в Штабе и автор Telegram-канала «(Не) пропаганда» Александра Турапина надеется, что на ближайшем заседании большинство проголосуют именно за полный запрет автоматического включения домов в КРТ. «Тогда возможностью "достучаться до властей" станет неголосование при включении в текущий вариант программы»,— поясняет госпожа Турапина.

«Что касается географии: я категорически не сторонник расселения в границах кварталов из-за плотной застройки многих кварталов»,— заявляет господин Четырбок.

Варианты расселения в пределах административных районов критикует президент фонда развития городского самоуправления «1870» Кирилл Страхов. «При существующем архаичном районном делении это означает возможность выселения на 10–15 км [от нынешнего места жительства]: например, от Литейного моста в Левашово или с Обводного канала в Рыбацкое»,— замечает господин Страхов. Еще до того, как города федерального значения получили право самостоятельно определять географию расселения, в Госдуме звучало предложение предоставлять новое жилье в пределах тех же муниципальных образований или смежных с ними.

В новом законе, по мнению депутата от «Единой России» Наталии Астаховой, также необходимо прописать «гарантию равнозначности»: «Новое жилье — не хуже старого: те же площадь, количество комнат и уровень благоустройства».

О равнозначности не первый год говорят собственники квартир. Многие владельцы квадратных метров в хрущевках, несмотря на все предстоящие изменения, продолжают настаивать на полной отмене закона. Собственники отмечают, что, согласно Жилищному кодексу РФ, им в первую очередь предполагается равноценное денежное возмещение. Получить новую квартиру владельцы могут только после подачи заявления, однако жилье будет предоставлено с учетом стоимости изымаемой квартиры.

«Вы совсем не слышите людей! Я как собственник хочу, чтобы мне предоставили равнозначное жилье! С сохранением метода и количества комнат! Без доплаты, которой у меня нет, и без кредитов, которые мне не дадут. И в моем муниципалитете должна быть квартира, а не в другом конце района или города!»— эмоционально высказываются жители хрущевок.

Неделю назад московские власти заявили о запуске пилотных проектов по переселения жителей из ветхого жилья по механизму КРТ в двух районах. В мэрии утверждают, что все собственники и наниматели квартир по договору социального найма получат именно равнозначные квартиры, с той же жилой площадью и количеством комнат. В Петербурге такого пока нет.

«Новая квартира предоставляется в зачет стоимости старой. Я обычно привожу яркий пример: квартиры в домах на Фарфоровском посту (жилые дома на Фарфоровскому посту во Фрунзенском районе сносят для строительства ВСМ.— «Ъ-СПб») недавно оценили в 150 тыс. рублей за квадратный метр. Стоимость новостроек у нас начинается от 320 тыс. рублей за квадратный метр. То есть моя квартира в 50 кв. м будет стоит около 7,5 млн рублей, а взамен я получу 25 кв. м. Ипотеку, чтобы доплатить и получить больше, мне не дадут: я пенсионерка»,— рассказывает жительница города, выступающая против закона о КРТ, Татьяна Атанасова.

В сентябре средняя цена на первичном рынке Петербурга, по данным «СберИндекса», составила 246 тыс. рублей за квадратный метр, в центральных районах города стоимость гораздо выше.

Оспорить оценочную стоимость жилья собственник может в суде, отмечает судебный эксперт экспертной группы Veta Александр Терентьев. «Расчет компенсации производят независимые оценщики, имеющие госаккредитацию. Они определяют рыночную стоимость изымаемого жилья с учетом его фактического состояния, местоположения, площади и износа. Собственник вправе не согласиться с оценкой и оспорить ее в суде, заказав альтернативную экспертизу»,— объясняет господин Терентьев.

При выплате компенсации собственнику никто не гарантирует, что на эти же деньги он купит такую же квартиру в соседнем доме, замечает глава юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев.

«Риск заключается в оценке квартиры. Петербургские суды могут всех удивить и прочесть закон так, как вы боитесь. Они могут принять отчет об оценке, который Смольный закажет за бюджетные деньги, или, еще хуже, это сделает застройщик, который будет расселять за свой счет и которому выгодно занизить стоимость. Нужно понимать, что мы не только квадратный метр покупаем. При переселении детям придется менять школу, детский сад. Это все тоже имеет значение, но это обычно никогда не оценивают»,— добавляет господин Кучембаев.

Предстоящее заседание Штаба, на которое противники КРТ смотрят скептически, станет последним шагом перед изменением городского закона, а следовательно, и «разморозкой» программы.

Госпожа Атанасова уверенно заявляет, что если закон разморозят, то активисты сразу направят иск в суд: «Начнется новая эпопея». «Теперь суд уже не сможет сослаться на то, что закон не "применен в конкретной ситуации"»,— добавляет госпожа Турапина.

Партнер адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов предупреждает, что судебная практика по оспариванию нормативных актов — отрицательная: за редкими исключениями решение выносится в пользу заявителей. С большим успехом, по мнению господина Терентьева, собственники смогут оспорить конкретное решение о включении домов в КРТ и размер возмещения. «Это как раз имеет реальные шансы на успех, особенно при доказанных процедурных нарушениях, например, при отсутствии требуемого собрания собственников или явном занижении компенсации. Практика показывает, что суды встают на сторону собственников, когда выявлены нарушения процедуры или несоразмерность компенсации»,— комментирует судебный эксперт.

«Петербургские власти привыкли разруливать вопросы граждан в ручном режиме, но очевидно, что конфликт вокруг КРТ упирается в системные проблемы городского управления. Экономическая ситуация позволяет не спешить с ситуативными решениями, опасными социальной напряженностью»,— указывает господин Страхов.

Генеральный директор строительной компании Сity Solutions Василий Тимофеев отмечает, что КРТ в отношении старых кварталов может стать возможностью не просто сносить старое и строить новое, а осмысленно развивать город с учетом инфраструктуры, транспортных связей и потребностей жителей. Хрущевки, по мнению девелопера, формируют особую среду: с зелеными дворами, невысокой плотностью застройки, продуманной инфраструктурой, удобной для повседневной жизни. «Я сам вырос на Малой Охте, в хрущевке. Это прекрасный зеленый район с парками. Поэтому важно, чтобы закон о КРТ не стал инструментом тотального уплотнения, при котором эти районы изменятся до неузнаваемости»,— заключает господин Тимофеев.

Надежда Ярмула, Александра Тен