Лес развился до склада

ГК «Развитие» Сергея Гончарова собралась строить логоцентр за 8,5 млрд руб. в пригороде Воронежа на границе охраняемой Нагорной дубравы и нескольких СНТ, жители которых на прошлой неделе обратились к Александру Бастрыкину с просьбой спасти деревья от вырубки. ГК выиграла тендер на «комплексное развитие территории» (КРТ). Победитель заплатит 23 млн руб. за право застроить 25 га зеленых насаждений (как пять парков «Орленок»), имеющих статус земель промышленности, складами. Проект инициировали муниципальные власти, за тендер боролись сразу несколько крупных воронежских строителей. Еще несколько месяцев назад проект КРТ на этой же территории областное Минприроды не согласовало из-за экологических рисков, теперь ведомство устраивает частичная вырубка и компенсационная высадка деревьев. Эксперты отмечают, что на фоне падения рынка жилья девелоперы все чаще проявляют интерес к нетипичным для них проектам.

Победителем конкурса на право КРТ в Айдаровском поселении Рамонского района Воронежской области стало ООО «СЗ "ГК Развитие 3"», структура одноименной девелоперской группы. Компания предложила инвестировать в застройку 8,5 млрд руб. при минимально предусмотренных конкурсом 5 млрд. Конкурс организовывала и проводила администрация сельского поселения.

Согласно итоговому протоколу, на участие также претендовали ООО «Азбука склада» (АС, принадлежит Гургену Казаряну, Александру Корякину и Михаилу Школьникову) и ООО «СЗ "АИВ"» Антона Евсеева и Ильи Анохина. Первое было готово инвестировать 5,1 млрд руб. (всего на 100 млн выше минимального порога тендера), второе — 7 млрд. Цена права на заключение договора в предложении «Развития» составила максимальные 22,5 млн руб., у «АС» — 12,1 млн руб. (что равно начальной цене торгов), у «АИВ» — 13 млн руб. По результатам комплексной оценки заявок «Развитие» набрало 100 баллов, «АИВ» — 86,2, «АС» — 78,8. В конкурсе также планировало участвовать ООО «СЗ "ЖК Новый солнечный"» (ГК «ЖБИ-2 Инвест» Ильи Кораблина), однако его заявка была отклонена. Отказ организаторы объяснили тем, что претендент якобы не подтвердил опыт документами. «ЖБИ-2 Инвест» пока отказ не оспаривала.

По ожиданиям местных властей, которые легли в основу КРТ, на территории 25 га на месте лесных насаждений, выросших за последние 35 лет вокруг нескольких заброшенных построек советской эпохи, «Развитие» должно построить четыре склада общей площадью 100 тыс. кв. м: два по 15 тыс. кв. м и два по 35 тыс. кв. м. Также в перечень планируемых построек входят: котельная, биологические и локальные очистные сооружения, трансформаторная подстанция, контрольно-пропускной пункт, генераторы и ангары. Общий объем инвестиций оценивается в 8,5 млрд руб. Реализация разделена на четыре этапа, но сроки и содержание очередей не раскрываются. Источник «Ъ-Черноземье», знакомый с параметрами проекта, уточнил, что до конца 2025 года «Развитие» (в течение 90 рабочих дней с подписания договора) будет готовить документы по планировке территории: «Площадь застройки не превысит параметров, указанных в конкурсной документации. Меньше возможно, больше — нет».

В «Развитии» подчеркнули, что КРТ подразумевает обязательства по строительству логокомплекса, а также ряд других работ. «Победа в конкурсе накладывает обязательства, предусмотренные договором, которые компания намерена добросовестно исполнять, строго соблюдая законодательство. Среди них — строительство складского комплекса категории V, расширение существующей дороги протяженностью около 2 км до параметров четвертой технической категории, а также обустройство разворотной площадки для грузового транспорта». В компании также отметили, что планируют «ряд экологических мероприятий», в том числе высадку зеленых насаждений вдоль транспортных путей, установку защитных барьеров шума возле жилой зоны, формирование дорожек и освещение улиц, обеспечение электричеством и газом, организацию водоснабжения, сооружение емкостей для сбора дождевых и бытовых отходов с системой биологической очистки воды, а также оборудование специальных контейнерных площадок для мусора. «Финансирование всех работ осуществляется исключительно за счет застройщика»,— сказали «Ъ-Черноземье» в пресс-службе ГК.

Конкурс на КРТ был объявлен 21 августа, итоги подвели 18 сентября, но проектом местные власти занимаются уже с начала года. В мае администрация Айдаровского поселения направила в региональное министерство архитектуры и градостроительства первоначальный проект решения о КРТ, который впоследствии корректировался после критики со стороны облправительства. Срок реализации проекта КРТ установлен в пять лет.

В минприроды «Ъ-Черноземье» вчера пояснили, что первоначально отказались согласовывать КРТ из-за ряда экологических рисков, но позже в проект по предложениям областных экологов были внесены правки. Они, как сообщили в ведомстве, охватывают сразу несколько направлений: «Максимальное сохранение зеленых насаждений (процент не раскрывается.— «Ъ-Черноземье») и компенсационная высадка деревьев, исключение стоянок автомобилей вдоль заказника областного значения «Воронежская нагорная дубрава» и жилой застройки СНТ, строительство закрытой внутриплощадочной системы отведения хозяйственно-фекальных стоков и другое». Обновленный проект министерство, судя по его комментарию, не остановило, но отметило, что «принятие решения отновится к компетенции администрации Рамонского района». «Исходя из категории земель участка, его использование относится к полномочиям органов местного самоуправления, а минприроды не является уполномоченным органом в сфере согласования вырубки зеленых насаждений за границами особо охраняемых природных территорий областного значения и выдачи разрешения на строительство на них»,— сказали «Ъ-Черноземье» в ведомстве.

17 сентября жители окружающих участок СНТ опубликовали видеообращение к председателю СКР Александру Бастрыкину с просьбой сохранить лес. В «Развитии», как и в самом СКР, обращение обеспокоенных воронежцев тогда не комментировали. Ранее, как сообщал «Ъ-Черноземье», строительство логоцентра в рамках КРТ планировали бизнесмены Павел Тулинов и Евгений Волков. Тогда в согласовании было отказано из-за угрозы вырубки леса и близости к заказнику и предприниматели свернули проект .

19 сентября госпожа Стороженко на встрече с губернатором Воронежской области Александром Гусевым обсуждала обращения граждан о «возможном размещении промышленных объектов в непосредственной близости к поселениям и дачным массивам». По словам госпожи Стороженко, в том числе обсуждались планы о земельном участке вблизи Нагорной дубравы, и господин Гусев на встрече подчеркнул, что окончательного решения по этой территории не принято. Примечательно, что подавать заявки для участия в конкурсе на КРТ можно было уже с 21 августа.

Региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко отмечает, что спрос на склады стабилен, в отличие от рынка жилья, который последние месяцы волатилен. Это привлекает в складскую отрасль новых инвесторов. «Жилищные застройщики активно участвуют в реализации складских и производственных проектов не только в Москве, где действует программа МПТ (мест приложения труда, помогает повышать привлекательность КРТ за счет субсидирования лизинга и льгот), но и в Московской области, Краснодаре, Ростове-на-Дону и других городах. Обычно реализация подобных проектов с нуля занимает 12-18 месяцев»,— отметил господин Афанасенко. Рынок складской недвижимости Воронежской области активно развивается. В этом году, по данным Nikoliers, в регионе уже построено 260 тыс. кв. м, и ожидается к вводу около 60 тыс. кв. м складских площадей. Совсем недавно совокупное готовое предложение складов на местном рынке перешагнуло рекордную для региона отметку в 1 млн кв. м, зафиксировавшись на уровне 1,1 млн кв. м.