Не по целевому вышло
Мэрия Сочи пытается расторгнуть договор об аренде земли под отелем Liberty Fly
Кассационный суд рассмотрит жалобу администрации Сочи на решения нижестоящих судов, которые отказали в расторжении договора об аренде земли с ООО «Вестник». Спор возник из-за нецелевого использования участка: компания построила на нем отель Liberty Fly вместо запланированного торгового центра. Юристы считают, что для успешного завершения дела мэрии необходимо сосредоточиться на доказательствах нарушения градостроительного законодательства и анализе экономических последствий.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 10 сентября рассмотрит жалобу администрации Сочи на решения Арбитражного суда Краснодарского края (АСКК) и Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда, которые отказали мэрии в расторжении договора об аренде земельного участка, заключенного с ООО «Вестник».
По данным системы «СПАРК-Интерфакс», ООО «Вестник» зарегистрировано в Сочи в 2003 году. Основной вид деятельности предприятия — аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом. Руководителем указана Джульета Авджан. В 2024 году чистая прибыль компании составила 1,78 млн руб.
Как следует из материалов дела, в 2009 году муниципалитет и ООО «Вестник» заключили договор аренды земельного участка площадью 1,1 тыс. кв. м, расположенного в Адлерском районе, сроком на 49 лет. По условиям договора на спорном участке компания должна была построить торговый центр с офисными помещениями.
Согласно одному из пунктов договора, арендатор обязан возводить строения в соответствии с целевым и разрешенным использованием земельного участка и только с согласия арендодателя, а также при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.
Однако в ходе проведенного осмотра спорного земельного участка представители мэрии установили, что он используется не по целевому назначению, фактически на нем построен трехзвездный отель Liberty Fly.
Администрация направила руководству ООО «Вестник» письмо с требованием устранить нарушения, а затем предложение о расторжении договора. Поскольку компания отказалась исполнять требования мэрии, последняя обратилась в суд.
В материалах дела отмечено, что в июне 2024 года Адлерский районный суд не удовлетворил иск администрации Сочи о сносе самовольной постройки на спорном участке. Тогда суд общей юрисдикции назначил госэкспертизу, в результате которой было установлено соответствие здания техническим нормам. Также эксперт определил, что на момент возведения объект соответствовал правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) города-курорта.
АСКК пришел к выводу, что частичное использование ответчиком спорного объекта в качестве гостиницы свидетельствует лишь о нарушении обязанности о его использовании по назначению, что не может явиться основанием для расторжения договора об аренде земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости, возведенным в соответствии с нормами законодательства. Суд апелляционной инстанции эти выводы подтвердил.
Комментируя возможные перспективы в кассации, судебный эксперт Экспертной группы Veta Александр Терентьев отмечает, что судебное решение демонстрирует взвешенный подход к применению принципа соразмерности в земельно-арендных правоотношениях, но имеет спорные аспекты, которые могут быть использованы истцом в апелляции. «В частности, слабым местом решения может быть недостаточное внимание к факту полного изменения функционального назначения объекта. Строительство гостиницы вместо ТЦ представляет собой кардинальное отступление от договорных условий, что может рассматриваться как существенное нарушение независимо от технического соответствия постройки нормативам»,— поясняет эксперт.
Также, по его мнению, мэрия может попытаться обратить внимание на нарушение градостроительного законодательства, поскольку изменение функционального назначения без соответствующих разрешений может квалифицироваться как самовольная реконструкция, что является основанием для расторжения договора аренды. «Таким образом, для успеха в обжаловании администрация должна сосредоточиться именно на тех аспектах, которые не были достаточно исследованы судом первой инстанции. Кроме того, важно обосновать существенность нарушения через экономический анализ последствий. В частности, истец может попытаться доказать, что нецелевое использование лишает муниципалитет возможности получать доходы от арендных платежей в размере, соответствующем фактическому использованию»,— говорит Александр Терентьев. Он добавляет, что важно подчеркнуть нарушение публичных интересов, поскольку земельные участки в муниципальной собственности предоставляются для определенных целей с учетом градостроительного планирования территории. Самовольное изменение функционального назначения нарушает территориальное планирование и может создать нежелательные прецеденты.