Сочи обогнал Москву по доле премиальной и элитной недвижимости

Сочи уверенно вошел в тройку городов вместе с Москвой и Санкт-Петербургом, где в наибольшем объеме представлена недвижимость элит- и премиум-класса. Эксперты отмечают, что по доле таких объектов сейчас Сочи уже обогнал даже столицу, при этом курорт остается ведущей туристической и рекреационной локацией страны. Развитая инфраструктура, логистическая доступность, благоприятный климат обеспечивают высокую востребованность Сочи круглый год. Так, согласно исследованиям, в 2025 году город возглавил рейтинг направлений для отдыха. Учитывая стабильный интерес к сочинской недвижимости, особенно в сегменте премиум, эксперты рынка прогнозируют дальнейший рост цен без предпосылок к снижению спроса. Все это делает курорт одной из самых выгодных локаций для инвестиций в премиальные ЖК и инвест-отели.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Курорт в премиум-лидерах

Согласно статистике, Сочи удерживает лидерство по объему недвижимости высокобюджетного сегмента: по итогам 2024 года доля проектов элитного и премиального класса здесь выше, чем в Москве. И эта тенденция сохранится в будущем, считают участники рынка.

Так, по словам руководителя департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елены Чегодаевой, на первичном рынке Сочи большая часть предложения относится к высокобюджетному сегменту — 33,5% экспозиции, из которых на долю премиум-класса приходится 20,3%, элитного сегмента — 13,2%. На первичном рынке Москвы на долю премиального и элитного сегмента приходится 21,3%, из которых на долю премиум-класса — 12,1%, элитного — 9,2%, говорит эксперт.

«Ключевое слово — доля. В Сочи в последнее время строилось много объектов премиум-класса, и их число в процентном соотношении к общему объему предложений на рынке действительно выше, чем в Москве»,— подтверждает основатель и управляющий партнер агентства недвижимости Trust Realty Алексей Балакин.

Как отмечает основатель инжиниринговой компании «Элемент» Алексей Лукьянчиков, Сочи давно закрепился в числе лидеров по объему элитной и премиальной недвижимости наряду с Москвой и Петербургом. «Это объяснимо: город сочетает статус круглогодичного курорта, развитую инфраструктуру и высокий спрос как на покупку, так и на аренду»,— говорит господин Лукьянчиков. В отдельных районах действительно наблюдается смещение акцента в сторону более дорогих форматов, что связано как с запросом со стороны потребителей, так и с особенностями местных условий — от ограниченного земельного ресурса до сложности получения разрешений.

По словам директора по продажам федерального девелопера «Неометрия» Анны Сапегиной, в Сочи рынок высокобюджетной недвижимости проходит системную трансформацию. «За последние несколько лет мы видим, что в Сочи постепенно формируется рынок премиальной и элитной недвижимости, сопоставимый по стандартам с крупнейшими международными курортами. Мы наблюдаем устойчивый рост спроса на объекты высокого класса с премиальными сервисами — как для жизни, так и для инвестиций. Рынок быстро реагирует на запросы покупателей, и сейчас на побережье появляются комплексы нового формата, которые демонстрируют, что отдых и проживание в Сочи поднимается на уровень системы ценностей. Элитные комплексы задают новые стандарты: в инфраструктуре, благоустройстве, культуре отдыха. Это подтверждает переход рынка от точечного девелопмента к системному развитию сегмента»,— отмечает эксперт.

Дефицитные метры

По данным портала «Единый ресурс застройщиков», в июне 2025 года на рынок вышло 279 новых многоквартирных домов — на 50% меньше, чем в аналогичный период прошлого года. По мнению экспертов, такое сокращение объемов может спровоцировать дефицит предложения и рост цен в ближайшей перспективе.

На сегодняшний день СВЦ (средневзвешенная цена квадратного метра) в Сочи составляет 709,5 тыс. руб. при средней цене лота 32,8 млн руб.: в премиум-классе она составляет 1,1 млн руб. при средней цене лота 47 млн руб., в элитном сегменте — 1,5 млн руб. при средней цене 99,9 млн руб., отмечает Елена Чегодаева. «Можно сказать, что сейчас цены в Сочи находятся на своем пике, что происходит на фоне сокращения нового предложения»,— говорит эксперт.

«В Сочи действительно фиксируется сокращение объема качественного предложения, который обусловлен снижением темпов строительства из-за действия моратория на выдачу разрешений и ограниченностью земельного банка»,— констатирует генеральный директор Федерального девелопера премиальной недвижимости Parade Development Дарья Комиссарова. При этом покупательская активность в городе-курорте сохраняется и продолжит расти в связи с динамичным развитием курорта. Эта ситуация в перспективе приведет к дальнейшему удорожанию лотов при ограниченности выбора качественного предложения, говорит Дарья Комиссарова.

Снижение объемов нового строительства на фоне действующего моратория приведет к дефициту предложения, особенно в долгосрочной перспективе, считает Алексей Лукьянчиков. Уже сейчас можно предположить постепенный рост цен, особенно на проекты с готовой инфраструктурой и проработанной юридической базой, говорит господин Лукьянчиков.

По словам ведущего аналитика Freedom Finance Global Натальи Мильчаковой, цены на недвижимость в Сочи уже растут и выходят на исторические рекорды. Средневзвешенная цена квадратного метра элитной недвижимости в Сочи в I полугодии 2025 года достигла 2,16 млн руб., на 4% превысив аналогичную цену в I полугодии 2024-го. «Скорее всего, цены на жилье в городе-курорте будут продолжать плавно расти, поскольку у людей с высокими доходами не пропало желание приобрести квартиру или дом на море в Сочи, а по мере снижения процентных ставок банков по ипотеке спрос на недвижимость там еще больше возрастет»,— считает госпожа Мильчакова.

Увеличение стоимости квадратного метра в премиальном сегменте Сочи до уровня московского рынка свидетельствует о высокой инвестиционной привлекательности региона, отмечает заместитель директора De Luxe курорта «ЛУЧИ» Ольга Нарт. «С учетом ограниченного объема предложения лоты в Сочи быстро выкупаются. В условиях возможного снижения ключевой ставки интерес к ним только усилится, и выбор объектов станет еще более ограниченным»,— считает эксперт.

Перспективный актив

Рынок недвижимости города-курорта в 2025 году стабильно удерживает позиции одной из самых инвестиционно привлекательных локаций России. Стабильный интерес к сочинской недвижимости объясняется рядом ключевых факторов, формирующих долгосрочную инвестиционную привлекательность региона.

По словам Алексея Лукьянчикова, для инвесторов Сочи остается привлекательным направлением: это рынок с устойчивым потребительским спросом, низким уровнем пустующих площадей и понятной сезонной экономикой. Вложения здесь во многом сохраняют свою стоимость, а в определенных форматах и растут.

Сочи интересен для любой целевой аудитории, считает Алексей Балакин. «Рынок недвижимости курорта показывает стабильный рост на 12–15% в год. Доходность от сдачи в аренду также очень высокая — 7–10%. Туристический поток будет расти. Все эти факторы делают Сочи очень привлекательным для долгосрочных инвестиций»,— отмечает эксперт.

По словам Ольги Нарт, инвестиционная привлекательность Сочи определяется, прежде всего, круглогодичным туристическим сезоном: летом курорт предлагает пляжный отдых, зимой — горнолыжный туризм. В течение всего года в городе проходят деловые мероприятия, фестивали и спортивные события, что обеспечивает постоянный поток туристов. «Важным и до некоторых пор уникальным преимуществом Сочи являлась его логистическая доступность. В условиях ограниченного авиасообщения он оставался крупным транспортным хабом юга, через который проходил весь турпоток региона»,— говорит эксперт. Немаловажную роль играет и развитая инфраструктура: как правило, это современные объекты с высоким уровнем сервиса, что делает город особенно привлекательным как для отдыха, так и для инвестиций.

«Сочи всегда был интересной локацией благодаря своей уникальной природе. Расположение города позволяет найти огромное разнообразие развлечений. Летом это возможность пляжного отдыха, мореплавания, хайкинга, зимой — катание на лыжах и сноуборде. При этом в холодное время года в самом городе сохраняется комфортная температура в +5–15 °C. Именно это уникальное сочетание делает Сочи, пожалуй, самой востребованной локацией в России»,— говорит предприниматель, основатель бренда премиальных строительных материалов «АрхитектурНО» и ведущий одноименного медиапроекта, посвященного архитектуре и бизнесу Дмитрий Михеев. В ближайшие годы стоимость недвижимости будет расти, как и инвестиции в этот город, поскольку он является курортом мирового уровня и обладает мощнейшим потенциалом, считает господин Михеев.

Из-за санкций и проблем с авиасообщением с Европой состоятельным россиянам все труднее приобретать недвижимость на курортах стран ЕС, а недвижимость в ОАЭ на фоне высокого спроса со стороны наших соотечественников заметно подорожала, говорит Наталья Мильчакова. Поэтому неудивительно, что обеспеченные покупатели переключаются на черноморские курорты Краснодарского края — в первую очередь, на Сочи как самый комфортабельный и престижный из таких курортов. В Сочи качественная дорожная и транспортная инфраструктура, благодаря федеральным программам есть прекрасные возможности для открытия и ведения бизнеса. В этот город ежегодно едет большое количество туристов, что делает необходимым увеличение количества гостиниц, туристических кластеров. Вполне логично, что спрос на сочинскую недвижимость будет расти, считает госпожа Мильчакова.

По мнению Дарьи Комиссаровой, новые масштабные проекты развития горнолыжного кластера и санаторно-курортного комплекса на общую сумму 11,8 млрд руб., анонсированные на полях XXVIII Петербургского международного экономического форума, также повышают инвестиционную привлекательность региона. «Стабильный спрос обусловлен интересом со стороны покупателей из других регионов, а также ограниченным предложением объектов в престижных локациях — прибрежная линия, горнолыжный кластер. Эти условия создают предпосылки для того, чтобы рынок недвижимости курорта сохранял свою привлекательность в обозримом будущем»,— считает Дарья Комиссарова.

Дорогая недвижимость растет в цене

Как показало исследование, проведенное ведущими операторами рынка, спрос на премиальные новостройки вырос в 2024 году на 11,6% относительно предыдущего периода. Основной драйвер роста — региональные покупатели, доля которых превысила 90% от общего числа сделок, при этом доля инвесторов составила 68%. При этом эксперты отмечают сохранение высокого потенциала сегмента премиум-класса.

По мнению Натальи Мильчаковой, наибольший инвестиционный потенциал в Сочи сохраняет премиальное жилье — его стоимость останется стабильной и с высокой вероятностью продолжит расти. Это связано с тем, что спрос на элитную недвижимость в России на море не будет снижаться, кроме того, для ведения бизнеса Сочи — один из наиболее привлекательных городов в России, отмечает госпожа Мильчакова. «Еще один потенциально интересный объект — апарт-отели, желательно не далее второй линии пляжа. Стоимость отдыха в среднеценовом апарт-отеле может обойтись туристу на 40–80% дешевле, чем стоимость отдыха в обычном курортном отеле 3–4*, это значит, что спрос на аренду апартаментов в апарт-отелях Сочи будет весьма высоким и сохраниться в течение многих лет, так что для бизнеса это выгодное вложение капитала»,— считает госпожа Мильчакова.

По словам Дарьи Комиссаровой, на юге в первую очередь инвестиционно привлекательны премиальные курортные лоты с сервисным управлением. В 2025 году в Сочи стоимость недвижимости в премиальном сегменте демонстрирует устойчивый рост в отличие от общего тренда: средняя цена продажи премиальной недвижимости выросла на 7%, с 1071,6 (I полугодие 2024 г.) до 1151,8 тыс. руб./кв. м (I полугодие 2025 г.). При этом они показывают заметно более высокую доходность, чем традиционные квартиры. Годовая доходность инвестиций в такую недвижимость в Сочи варьируется в диапазоне ~12–16% (в зависимости от проекта). Для сравнения: сдача в аренду обычной квартиры сегодня приносит лишь 4–6% годовых. «Таким образом, сервисные курортные лоты сейчас способны генерировать вдвое больший пассивный доход для инвестора. Управляющие компании берут на себя все операционные задачи: от продвижения до уборки, предлагая инвесторам как плавающий доход, так и выплаты по гарантированным программам. Это снижает риски сезонности и простоя»,— отмечает эксперт. При правильном выборе проекта срок окупаемости сервисных лотов может составить 6–10 лет против 15–20 лет у обычной квартиры. Премиальные лоты — один из самых стабильных активов. Они практически не подвержены изменениям в банковской сфере, их стоимость растет с каждым годом, как и доходная составляющая, отмечает Дарья Комиссарова.

Лучшее время — сейчас

Уникальный климат Сочи и его географическое положение, идеальное для летнего и зимнего отдыха, делают локацию привлекательной для инвесторов. А развитие туристической инфраструктуры и проведение крупных международных событий дополнительно повышают интерес к курорту, считает Дарья Комиссарова. «Наибольшая динамика роста стоимости квадратного метра наблюдается в сегменте элитного жилья. При этом увеличение стоимости происходит на фоне нарастающего дефицита качественного предложения, что создает в перспективе предпосылки для дальнейшего роста цен на жилье. Учитывая, что выбор недвижимости в уникальных локациях сокращается, а стоимость растет, инвестировать в покупку стоит именно сейчас»,— отмечает госпожа Комиссарова.

«Спрос на недвижимость, особенно премиального класса, в Сочи падать не будет, цены продолжат расти, и есть смысл приобретать недвижимость именно сейчас, поскольку уже в следующем году, по нашим прогнозам, это приобретение обойдется как минимум на 7–8% дороже»,— резюмирует Наталья Мильчакова. Таким образом, инвестиции в недвижимость сегодня позволят не только сохранить, но и приумножить капитал.