Москва
Как известно, цены квартир в Москве во многом определяются их месторасположением. Причем в последнее время большую роль помимо традиционного фактора близости к центру стали играть экологическая чистота и престижность района. В лексиконе московских оценщиков недвижимости стали уже привычными такие распространенные на Западе категории, как благоприятное и неблагоприятное соседство, употребляемые в масштабах не только одного дома, но и целого района. Все большее значение при покупке квартиры и оценке ее рыночной стоимости приобретают перспективы развития района. Например, какой интерес покупать квартиру в доме, напротив которого через год вырастут заводские корпуса?
В связи со всем этим для Москвы в последнее время характерна тенденция дальнейшей дифференциации цен на аналогичное по качеству (общая площадь, этаж, состояние квартиры и т. д.) жилье в различных районах города. Например, уже довольно длительное время апартаменты в районе Крылатского считаются более престижными, чем в центре Москвы. В первую очередь это связано с экологической чистотой района, благоприятной розой ветров и тем, что план застройки города не предусматривает там промышленного строительства. Этим и объясняются высокие цены на жилье в Крылатском.
Особенно сильно отмеченная выше тенденция проявляется в летние месяцы. На фоне общего довольно значительного снижения цен на жилье (на 12-20% по сравнению с весной этого года) квартиры в ряде районов продолжали дорожать. Это касается прежде всего того же Крылатского или же начала Кутузовского проспекта. Цены в центральных районах города при этом в целом остались на уровне мая, а вот квартиры в "спальных" районах существенно подешевели. Поэтому-то в летний период дифференциация цен на жилье в различных районах стала еще более заметной.
Описанную выше ситуацию на рынке квартир в Москве наиболее наглядно проиллюстрировали результаты сделок, проведенных на прошедшей неделе московской риэлтерской фирмой "ЮниФьючер" (тел. (095) 473-44-28). К примеру, через посредничество фирмы была продана однокомнатная квартира (общ. пл. 32 кв. м), расположенная в кирпичном доме на Кутузовском пр-те (в районе Дорогомиловского рынка). Ее цена составила $35 тыс.! Рекордная сумма, если учесть, что средний уровень цен на однокомнатные квартиры в Москве составляет сейчас $16-20 тыс. Примечательна и сделка купли-продажи трехкомнатной квартиры (общ. пл. 73 кв. м) в Крылатском. Она ушла из каталога фирмы с отметкой о продаже за $78 тыс. Более $1000 за 1 кв. м общей площади покупатель отдал за "трешку" в кажущемся многим столь далеким районе! А объяснение этого кроется в уменьшающемся количестве предложения квартир в престижных "чистых" московских районах и продолжающемся росте цен на них.
По мнению наблюдателей, с началом ожидающегося осенью роста цен на недвижимость существующая ныне дифференциация цен по районам вряд ли уменьшится. Цены на жилье в различных районах будут расти, но ценовой разрыв между квартирами в престижных районах и в районах менее популярных будет более стабильным, чем в летние месяцы.
Санкт-Петербург
Статистика продаж и предложений частных квартир в Санкт-Петербурге показывает, что при довольно большом разбросе цен их средний уровень в мае-июле оставался стабильным. Средние цены продаж по городу располагаются в диапазоне $310-340 за 1 кв м. общей площади без какой-либо отчетливо выраженной тенденции. Подорожание энергоносителей на ценовой картине никак не отразилось. Но и резкого "летнего" снижения цен в Санкт-Петербурге не произошло. В целом эксперты характеризуют ситуацию с ценами на жилье как стабильную. Однако по-прежнему сохраняется довольно широкая вилка цен по отдельным блокам продаж. И в пределах одного типа квартир ценовые колебания могут быть весьма значительными.
Например, "петербургские" квартиры (т. е. квартиры в районе старого города) ведут себя наиболее нервно, с большими пиками и спадами. Имея долгосрочную тенденцию к снижению цен, сближаясь с "ленинградскими", в конце июля они показали резкий всплеск благодаря серии удачных продаж фешенебельных квартир в центре. Например, четырехкомнатная квартира (общ. пл. 90 кв. м) на Фурштатской улице была продана за $60 тыс., а двухкомнатная (общ. пл. 73 кв. м) на Гончарной улице — за $26 тыс. Обычно квартиры в аристократическом центре продаются нечасто, но по хорошей цене ($500 за 1 кв. м общей площади и выше). И именно от их удельного веса в продажах зависит подъем или спад средних цен. Интересно, что в результате ряда удачных сделок с дорогими квартирами в июле средняя цена продаж опередила цену предложений (460/400). Обычно же цены предложений выше, чем цены фактических продаж.
Совсем иначе ведут себя "ленинградские" квартиры: после долгого повышения цен до апреля включительно в мае-июле цены изменялись волнообразно (см. график). Среди "ленинградских" резко упали в цене квартиры из 3 и более комнат: с $322 до $280 за 1 кв. м общей площади. Например, пятикомнатная квартира (общ. пл. 67 кв. м) на ул. Козлова в Ульянке была продана за $13 тыс., то есть менее $200 за 1 кв. м. Зато цены двухкомнатных квартир остались на прежнем уровне, а однокомнатные квартиры поднялись в цене.
Впрочем, об однокомнатных квартирах, наиболее "своенравных", разговор особый. С прошлой осени они демонстрировали опережающее удорожание, в мае и июне заметно подешевели по сравнению с апрелем, а в июле, похоже, наметилась новая тенденция: снижение цен прекратилось и сменилось новым ростом. Средняя цена перешагнула рубеж $11 тыс. ($350 за 1 кв. м общей площади). Конечно, из правила всегда есть исключения. Так, весьма посредственная (общ. пл. 30 кв. м, типовая застройка) однокомнатная квартира на пр. маршала Жукова (непрестижный и удаленный от центра район) была продана всего лишь за $8 тыс. Однако, более приличные квартиры в хороших районах стоят теперь $13-14 тыс. При этом любопытно отметить, что по однокомнатным квартирам фактические цены продаж в июле даже опередили цены предложений. В каталогах фирм-риэлтеров однокомнатные квартиры выставлялись в среднем по $9-11 тыс. Покупатели же были готовы платить больше. Стихийный рынок как будто "не заметил", что однокомнатные квартиры снова в цене.
В целом же средние цены предложений по "ленинградским" квартирам лишь незначительно превышают цены фактических продаж, что говорит о сложившемся равновесии на рынке. Двухкомнатные квартиры предлагаются в среднем по $12-14 тыс. Но есть и более дорогие предложения: например, в каталогах фирм-риэлтеров встречаются квартиры за $18 тыс. (в районе озера Долгое), за $21 тыс. (у метро "Приморская") и даже за $25 тыс. — в "сталинском" доме (у метро "Лесная"). Сочетание преимуществ "сталинского" дома и центра города (Невский проспект близ Лавры) позволяет за трехкомнатную квартиру (общ. пл. 80 кв. м) назначить цену $45 тыс.
По-прежнему хорошо котируются квартиры в кварталах "сталинской" застройки, даже далеко от центра (до $400 за 1 кв. м общей площади и выше) и квартиры в домах-новостройках последних серий даже в далекой периферии (оз. Долгое и т. п.) — от $300 за 1 кв. м.
А самые низкие цены в Санкт-Петербурге у квартир в панельных домах "хрущевских" серий в сочетании с "крайними" этажами, периферийным расположением и удаленностью от метро ($200-300 за 1 кв. м, а иногда даже ниже).
Такой разброс цен по различным типам квартир приводит к любопытным явлениям. Например, 4-5-комнатные квартиры можно купить дешевле однокомнатных (см. таблицу). Все чаще наблюдается и другое: квартиры в кварталах "сталинской" застройки (например, на Кузнецовской улице) идут дороже иных квартир в центре. Весьма красноречива и разница в стоимости между двумя одинаковыми по площади трехкомнатными квартирами: в типовой девятиэтажке на улице Пионерстроя на периферии Сосновой Поляны — $16,5 тыс., а в хорошем четырехэтажном кирпичном доме на Скобелевском проспекте среди зеленых кварталов Удельной — $30 тыс.
Большая разница в ценах, с одной стороны, говорит об условности "средних" цен, а с другой стороны, открывает возможности для различных операций с недвижимостью. Уже отмеченное ранее сближение цен на "петербургские" и "ленинградские" квартиры вызывает трудности в расселении коммуналок, заставляя риэлтеров искать нетривиальные схемы.
Например, ассоциация "РОСТ", видя недостаточность предложений небольших квартир для прямой покупки в целях расселения коммуналок, применяет более сложные варианты. Располагая просторными 1-2-комнатными квартирами улучшенной планировки в микрорайоне "Медвежий Стан", "РОСТ" предлагает их в обмен на 1-2-комнатные "хрущевки" с получением от клиента разницы в $4 тыс. Такая сделка выгодна обеим сторонам. Клиент получает дополнительно до 13 кв. м общей площади, причем в квартире отличного качества с видом на лес или в уютном обжитом микрорайоне, вблизи метро. Как показывает практика, в ином случае клиенту за обмен пришлось бы доплатить $6 тыс. А фирма получает дополнительные квартиры для расселения, капитал для дилерских операций и экономию на процедурных этапах.
Летнее падение цен не коснулось офисных помещений
Стоимость аренды помещений под офис зависит от трех факторов: местоположения, физического состояния и количества телефонных линий. Спрос на офисные помещения по-прежнему велик из-за острого дефицита нежилых помещений в Москве. Если с покупкой квартиры для проживания можно и повременить, то приобретение офиса для работы чаще всего не терпит отлагательств. Даже если не учитывать потребности в расширении площадей у уже существующих фирм, с каждым месяцем растут потребности в офисных площадях зачет новых, вновь созданных компаний. Ведь ежемесячно в Москве регистрируется порядка 100-150 только совместных предприятий и представительств иностранных компаний, не говоря уже о множестве фирм, зарегистрированных предприимчивыми российскими гражданами.
Высокий спрос на офисные помещения соответственно удерживает и стабильно высокий уровень цен на них. Так, на первичном рынке аренды арендная плата по-прежнему рассчитывается по постановлению Правительства Москвы #520 и составляет порядка 6-8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Естественно, заполучить в долгосрочную аренду помещение по таким ставкам мечтают все. Поэтому и растет постоянно стоимость права аренды нежилых помещений, выставляемых муниципальными структурами на коммерческие конкурсы. И, как отмечают сотрудники фирм — организаторов торгов, в последнее время все чаще число заявок по одному объекту достигает пяти-шести при обычных двух-трех желающих на один лот. Так, на июльских аукционах по продаже права аренды нежилых помещений конечная цена права аренды подвальных и полуподвальных помещений, в том числе в значительно отдаленных от центра районах, достигала 20-30 млн руб. при стартовых ценах 2-5 млн. Например, на торгах, проводимых АО "Альфа-эстейт", стоимость права аренды полуподвала (общ. пл. 257 кв. м) в Жулебино составила 30 млн руб. при стартовой цене лота 2,5 млн. Это практически в два раза выше максимальной цены права аренды помещений подобного класса, зафиксированной на аукционах в мае и июне.
Что касается офисных помещений на вторичном рынке аренды, то здесь по-прежнему арендная плата колеблется от $50-80 за 1 кв. м общей площади в год на подвальные и полуподвальные помещения в спальных районах до $1200-1500 за 1 кв. м в год за высококлассный офис в центре Москвы. Причем на протяжении уже нескольких месяцев основной интерес арендаторов вызывают небольшие по площади (80-120 кв. м) помещения на первом этаже недалеко от центра, стоимость которых колеблется от $350 до $600 за 1 кв. м в год. Однако имеющиеся в наличии площади не в состоянии покрыть весь невостребованный спрос со стороны потенциальных арендаторов, поэтому бизнесмены ищут новые выходы из создавшегося положения. Так, в последнее время несколько вырос спрос на пустующие (зачастую требующие капитального ремонта) площади, которые находятся в ведении различных государственных структур. Эта тенденция подкрепляется тем фактом, что государственные структуры чаще всего взимают арендную плату в рублях, а не в валюте и, так как рублевая инфляция быстрее валютной, арендовать помещения за рубли становится для фирм более выгодным. Причем такие характеристики арендуемого помещения, как состояние помещения и количество телефонных линий, равнозначны для арендатора. То есть то, что помещение находится в плохом состоянии, может компенсировать наличие большого количества телефонных линий, и наоборот.
Что касается конкретной ценовой характеристики рынка аренды помещений под офис, то, по данным фирмы "ЮниФьючер", арендная плата, например, готового помещения под офис на Таганке (общ. пл. 300 кв. м) составляет $100 тыс. за полтора года. Это в расчете на 1 кв. м общей площади составляет около $220. Такой уровень арендной платы довольно невысок, если учесть небольшую отдаленность района от центра и то, что арендатор получает в свое пользование 12 телефонных линий. Арендная плата другого, полуподвального помещения на "Динамо" (общ. пл. 600 кв. м) составила $80 за 1 кв. м общей площади. А аренда под офис трех- пятикомнатных квартир в центре обходится сегодня арендатору в $1000-2000 в месяц в зависимости от местоположения и состояния квартир.
ГРУППА НЕДВИЖИМОСТИ Ъ-DAILY