Ипотека по расчету

Ипотека — это дорогое удовольствие, и дело не только в очень высоких ставках, но и в том, что при оформлении кредита возникает немало сопутствующих расходов. При этом есть вполне знакомые и понятные — оценка и страхование объекта, а есть неочевидные, например плата за подготовку договора купли-продажи, регистрацию сделки и прочее. По подсчетам экспертов, сэкономить при оформлении ипотечной сделки можно от нескольких десятков до сотен тысяч рублей.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Честно, но ничего не понятно

Скрытые комиссии сегодня фактически потеряли свою актуальность. Большинство кредиторов честно сообщают, и регулятор за этим строго следит, сколько придется дополнительно заплатить заемщику при оформлении ипотеки. Однако часто клиенты переплачивают значительные суммы из-за незнания, спешки, опасений сорвать сделку.

Если внимательно изучить условия и сравнить предложения, заемщик может сократить расходы на оформление ипотеки. По словам директора ипотечного центра «Миэль» Юлии Ибрагимовой, в первую очередь стоит обратить внимание на комиссии и платные услуги, которые могут сопровождать оформление ипотеки.

«Многие из них необязательные, и от них можно отказаться, но важно понимать последствия»,— отмечает она.

Еще один повод досконально изучить все вводные — слишком низкая ставка по ипотеке. В этом случае директор департамента розничных продаж банка НОВИКОМ Иван Беляев рекомендует убедиться, что не увеличена стоимость объекта: сравнить стоимость аналогичных объектов в данном регионе на схожем этапе строительства. «Также важно смотреть на отсутствие каких-либо комиссий — за аккредитив, перевод средств в другие банки и прочее»,— уточняет эксперт.

Ипотечный мерчандайзинг

Ипотечная сделка — сложный продукт, при оформлении которого происходит множество процессов. Банки по-разному их оценивают и предлагают разный набор услуг, поэтому итоговый ценник для клиентов может существенно отличаться. Перечислим основные.

1. Подготовка договора купли-продажи.
   Одно из первых действий при подготовке к ипотечной сделке — составление договора купли-продажи (не путать с кредитным договором). Некоторые банки предоставляют услугу по подготовке проекта такого договора. Ее стоимость у некоторых банков составляет 3–4 тыс. руб., но есть банки, где эту услугу оказывают бесплатно.
2. Оценка недвижимости.
   Оценка недвижимости необходима для определения рыночной стоимости объекта залога, если заемщик покупает готовое жилье. Наличие отчета об оценке недвижимости является обязательным условием для выхода на сделку. «Банк может предложить своего оценщика, но заемщик вправе обратиться в независимую оценочную компанию, аккредитованную банком, сравнить цены и выбрать наиболее выгодное предложение»,— поясняют в пресс-службе ВТБ.
3. Проверка объекта.
   Банки могут предлагать и такую сопутствующую услугу, как проверка на юридическую чистоту объекта на вторичном рынке. При этом ее стоимость довольно высокая — несколько десятков тысяч рублей — и зависит от наполнения. Например, у Сбербанка услуга «Сделка с гарантией» предполагает не только юридическую проверку объекта, но и предоставление сертификата на возмещение стоимости недвижимости на случай непредвиденных рисков.
   Однако некоторые риэлторы скептически относятся к данному сервису и считают, что могут проверить юридическую чистоту объекта не хуже за меньшую стоимость.
4. Приемка новой квартиры.
   Если же приобретается квартира на этапе строительства, некоторые банки предлагают услугу по приемке квартиры у застройщика. Стоимость приемки первичного жилья при посредничестве банка обойдется клиенту в сумму от 10 тыс. руб. За эти деньги банки обещают проверку технического состояния нового жилья и при необходимости юридическую помощь.
5. Аккредитив или аренда сейфовой ячейки.
   При расчетах между продавцом и покупателем используются два основных варианта — через аккредитив или с помощью сейфовой ячейки. Аккредитив — более экономный вариант. «При использовании сейфовой ячейки, как правило, действует минимальный срок, на который предоставляется услуга, и он значительно больше, чем фактический срок оформления сделки, поэтому клиент переплачивает»,— поясняет начальник управления по работе с партнерами Абсолют-банка Анастасия Капралова. Аккредитив — наиболее удобный и надежный способ расчетов при проведении сделок с недвижимостью. Стоимость аккредитива составляет около 2 тыс. руб. В некоторых банках тариф зависит от суммы сделки.
6. Регистрация права собственности.
   Регистрация сделки в Росреестре является обязательной для оформления права собственности на недвижимость. «Если у заемщика есть время и опыт самостоятельной подачи документов в Росреестр или МФЦ, он может отказаться от платной услуги электронной регистрации и сэкономить»,— отметили в пресс-службе ВТБ.

Объем выданных рассрочек при покупке жилья достиг 1 трлн руб.

Но не все клиенты готовы самостоятельно заниматься регистрацией права собственности на квартиру. Иногда банки предлагают скидку по ставке за электронную регистрацию сделки. Frank RG при проведении мониторинга дополнительных услуг, позволяющих снизить процентную ставку, выяснила, что скидку за электронную регистрацию сделки (от 0,1 до 0,3 п. п.) предлагают 5 банков из 39 исследуемых: Азиатско-Тихоокеанский банк, ВТБ, «Кубань Кредит», Металлинвестбанк, Сургутнефтегазбанк.

Основная статья расходов

Стандартный набор страховок при оформлении кредита включает три полиса: страхование имущества, жизни и здоровья заемщика, риска утраты права собственности. Дополнительно банки могут предлагать страхование гражданской ответственности (например, от рисков пожара или затопления квартиры) или от потери работы, но это уже услуги для тех, кто не экономит на ипотечной сделке.

Большинство клиентов выбирают комплексную страховку при оформлении ипотеки, то есть три вида страхования. «Это самая большая статья расходов — 0,6–1% от суммы кредита. Берете 10 млн руб. в ипотеку у банка — минимальная страховка будет стоить 60 тыс. руб., а максимум может быть и 100 тыс. руб.»,— рассказывает частный риэлтор из Санкт-Петербурга Галина Гончарова.

При этом важно учитывать, что страховка — это не разовый платеж, ее нужно будет оплачивать ежегодно на протяжении всего срока кредита.

В то же время банки не настаивают на оформлении всех трех страховок. «От имущественного страхования при оформлении ипотеки отказаться не получится — оно обязательное. А вот страхование жизни и здоровья не является обязательным требованием законодательства, поэтому его можно оформить по желанию»,— поясняет директор департамента ипотечного бизнеса ПСБ Марина Заботина.

Девелоперы пытаются не допустить затоваривания и снижения цен

Правда, есть нюанс. Отказаться от личного страхования можно, но банки при этом увеличивают процентную ставку. «Эта страховка служит инструментом хеджирования рисков для кредитора. На практике экономия на страховых платежах редко оказывается выгоднее, чем преимущество в виде сниженной ставки»,— поясняет директор департамента ипотечного кредитования МКБ Алексей Просвирин. Здесь стоит просчитать оба варианта и оценить, какой будет дешевле: ежегодно оплачивать полис личного страхования или выбрать повышенный процент по ипотеке.

«Если заемщик молодой и тариф на страхование (жизни, имущества, титула) получается ниже, чем переплата по повышенной ставке, то страхование — разумный выбор. К тому же сумма страховки ежегодно уменьшается, так как рассчитывается от остатка по ипотеке. Если клиент старше и страховые тарифы высоки, то может быть выгоднее отказаться от личного страхования и принять повышение ставки»,— объясняет Юлия Ибрагимова. А вот титульное страхование сегодня обычно требуется, только если квартира находится в собственности продавца менее трех лет. «Если объект — новостройка или документы чистые (собственность более трех лет), банки чаще всего не требуют этого страхования»,— поясняет эксперт.

Нередко банки предлагают клиентам оформлять страхование в аффилированных страховых компаниях, аргументируя тем, что так будет удобнее. Но удобнее не значит дешевле. «Страховые компании, работающие с банком по утвержденному тарифу, выплачивают ему комиссионное вознаграждение. Поэтому процесс выстроен так, что клиентов ориентируют при оформлении страховки именно на эти компании»,— рассказывает основатель ипотечного агрегатора METR.club Анатолий Норштейн. При этом эксперт напоминает, что клиент имеет право выбрать иную страховую компанию, имеющую рейтинг не ниже А–, а банк обязан ее принять. «Но, как правило, этот процесс затягивается, и порой проще согласиться на страховую премию аккредитованной страховой компании, чем биться за полис иной. При этом переплата за страховку может быть существенной — в два раза»,— резюмирует он.

Умеренность в экономии

Комиссии и дополнительные расходы не должны стать для заемщика сюрпризом на сделке. «Перед сделкой менеджер банка обязан уведомить клиента о сопутствующих расходах. Клиент может отказаться от них, но нужно заранее оповестить об этом менеджера банка. И заемщик должен понимать, какие последствия будут при отказе от каких-то платных услуг»,— уточняет эксперт по ипотечному кредитованию «Инком-Недвижимости» Елена Санникова.

Как повышение ставки и сокращение льготных программ повлияли на рынок ипотеки

При отказе от страховки банк может и не согласовать сделку, несмотря на повышение ставки. Одобрение заявки, как известно, не является офертой. Банк может счесть риски высокими или же сделку убыточной. «Ипотека никогда не была высокомаржинальным продуктом. Продажа дополнительных услуг позволяет банкам сохранить рентабельность продукта на приемлемом уровне. В этом заключается причина взимания банками платы за дополнительные услуги»,— поясняет Анатолий Норштейн.

Эксперты Frank RG выяснили, что, например, Совкомбанк предлагает скидку 0,1–0,5 п. п. (скидка зависит от программы: по рыночным программам она составляет 0,5 п. п., по госпрограммам — 0,1 п. п.) при оформлении карты «Халва» и при условии совершения в каждый отчетный период по карте не менее пяти расходных операций на общую сумму не менее 10 тыс. руб. В Сбербанке есть дополнительные скидки при оформлении через «Домклик» или за юридическую проверку сделки. Абсолют-банк предоставляет скидку в размере 0,15–0,5 п. п. за коллективное страхование в зависимости от типа программы.

К сожалению, клиенты не придают большого значения дополнительным условиям при оформлении ипотеки.

«Они чаще всего обращают внимание на процентную ставку — это самый понятный для них показатель. Далее следуют размер ежемесячного платежа, срок кредитования, общая переплата и только потом сопутствующие расходы, связанные с получением кредита, например страхование»,— рассказывает Марина Заботина.

При этом Елена Санникова предупреждает, что оспорить или вернуть оплаченные комиссии чаще всего нельзя, так как клиент согласился на них добровольно. Единственная услуга, от которой клиент может отказаться в период охлаждения,— это добровольное страхование имущества (вне условий ипотечного страхования). Поэтому стоит заранее оценить все дополнительные расходы, уточнив, какие из них обязательные, и не переплачивать там, где можно сэкономить.

Вероника Хохлова