Правительство РФ внесло в Госдуму законопроект, благодаря которому граждане смогут вне очереди вернуть деньги за жилье, утраченное из-за признания сделки недействительной при банкротстве продавца. Сейчас требования о возврате средств покупателю удовлетворяются из конкурсной массы пропорционально и одновременно с требованиями других кредиторов, то есть получить полную сумму вряд ли получится. Отсутствие возможности вернуть деньги за единственное жилье было признано Конституционным судом неконституционным, в связи с чем Минэкономики подготовило изменения в закон о банкротстве. Инициативу прокомментировал руководитель практики банкротства и защиты активов ООО «Юридическая фирма "Ваш консультант"» Александр Солнцев.
Александр Солнцев
Фото: предоставлено автором
Александр Солнцев
Фото: предоставлено автором
«Законопроект подготовлен во исполнение позиции Конституционного суда, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 3 февраля 2022 г. №5-П. Конституционный суд указал, что при признании договора купли-продажи квартиры недействительным по указанным основаниям необходимо соблюдать баланс между интересами контрагента должника и интересами его кредиторов.
Правительственный законопроект описывает механизм соблюдения баланса: покупатель квартиры у должника, если для покупателя это единственное жилье, может продолжать жить в этой квартире, пока не получит уплаченные денежные средства обратно. Более того, покупатель вправе претендовать на вырученные от продажи квартиры деньги в приоритетном перед другими кредиторами порядке. Также прежний покупатель получит право выкупа спорного жилья до его выставления на торги. В таком случае можно произвести зачет суммы, которую гражданин выплатил первоначально, с доплатой разницы.
Представляется, что и позиция Конституционного суда РФ, и предложенный законопроект создадут перекос баланса интересов в сторону недобросовестных должников и породят новые схемы в попытках скрыть имущество должников от обращения взыскания. Предложенный подход фактически освобождает покупателя квартиры от необходимости проявлять разумную осмотрительность при покупке жилья, выяснять, почему цена квартиры явно ниже рыночной.
В Северо-Кавказском судебном округе при оспаривании сделок в рамках дела о банкротстве сложилась практика, при которой в качестве существенного отклонения от условий аналогичных сделок рассматривается отклонение цены на 20% и более от рынка, существовавшего на момент сделки. Очевидно, что покупатель, приобретающий себе жилье (единственное), в обычных условиях должен выяснить обстоятельства формирования цены с дисконтом выше 20%. Иное свидетельствует о поведении необычном, рискованном и выходящим за пределы типичной сделки.
При этом предложенное регулирование, на мой взгляд, не решает проблем с обеспечением граждан жильем. Если основанием для оспаривания сделки было совершение ее на условиях ниже рыночных, то и возврат покупателю оплаченной им суммы сделки, которая ниже рыночных цен, не решит его проблемы. Ведь купить на эти деньги другое аналогичное жилье невозможно. К тому же законопроект не учитывает, что, как правило, между совершением сделки и признанием ее недействительной проходит несколько лет. Стоимость жилья обычно имеет тенденцию к росту, и к моменту возврата покупателю денежных средств полученное будет существенно ниже аналогов на эту дату. А вот упростить вывод активов должника из конкурсной массы новое регулирование может, так как покупатель по сделке получает обеспечение даже выше, чем у залогового кредитора».
Читайте нас в Telegram 