Старое уступило новому

Старое уступило новому

       В последний месяц 2004 года на столичном рынке недвижимости заметных перемен не случилось. Спрос стабилизировался, рост цен был минимальным. Самые высокие показатели продаж демонстрировали объекты, только что вышедшие на рынок, при этом в первую очередь продавались самые компактные квартиры. Дефицит удачных элитных проектов все чаще заставляет нуждающихся в таком жилье заключать сделки на вторичном рынке.

Стабилизация на первичном рынке
       Итоги декабря показали, что стабилизация цен на первичном рынке недвижимости продолжается. Небольшой всплеск покупательской активности в первой декаде был сведен на нет последними числами месяца, что объясняется подготовкой населения к продолжительным новогодним праздникам. Цены на первичном рынке выросли (в среднем на 1%) главным образом за счет самых популярных столичных объектов.
       По информации, полученной в Департаменте инвестиционных программ строительства города Москвы (ДИПС), в конце года по сравнению с летними показателями темпы реализации жилья увеличились вдвое. Это обстоятельство позволило ДИПС с 1 декабря внепланово повысить цены на самые ликвидные квартиры в домах, расположенных на ул. Дружбы, Петровско-Разумовская аллея, в жилом комплексе (ЖК) "Черемушки" (ул. Кржижановского). В среднем стоимость метра площади выросла на $50-150.
       В связи с большим интересом к микрорайонам бизнес-класса "Гранд Паркъ" и "Шуваловский" застройщики повышают цены практически ежемесячно — за декабрь квадратный метр стал там дороже в среднем на 2%. Хороший спрос отмечен в ЖК "Континенталь". В компании "Конти" сообщили, что цена метра площади в этом жилом комплексе за год практически удвоилась — с $1,05-1,5 тыс. до $1,53 2,5 тыс. Повышенным спросом в декабре пользовалась жилплощадь в недавно вышедшем на рынок комплексе "Дом на Пресне", который возводится в Шмидтовском проезде. По словам специалистов группы компаний ПИК, к январю 2005 года практически все однокомнатные квартиры в "Доме" реализованы.
       Однако столь радужная картина наблюдалась далеко не во всех столичных новостройках. Для стимулирования продаж риэлтерам пришлось использовать дисконтные программы. К примеру, обратившись в МИАН в декабре, можно было сэкономить при покупке квартир в домах по адресам: ул. Крылатские Холмы, вл. 37; ул. Партизанская, вл. 35, к. 3; Филевский бульв., вл. 10, к. 1,2,3 (ЗАО); на ул. Дыбенко, вл. 16, к. 1 (САО); Летчика Бабушкина, вл. 22 (СВАО) и др. В "БЕСТ Финанс" новогодние скидки в размере 6% были приурочены к шестилетней годовщине компании. Риэлтерская инвестиционная компания Независимого строительного банка давала скидки на жилплощадь в домах, возводимых на ул. Усиевича (дом серии П-55М) и 4-м Вятском пер. (серия МПСМ). А компания "Дон-строй" пугала покупателей переходом на евро с января 2005 года. Несмотря на то что дисконтные программы увеличили продажи в сегменте типового жилья и в домах бизнес-класса, показатели 2003 года оказались недостижимыми.
       На элитных объектах в декабре сохранился стабильный рост цен, по итогам продаж месяца он достиг 2,6%. Средняя цена метра такой площади к концу года добралась до отметки $3,745 тыс. Столь приятная для застройщиков ценовая динамика вызвана по-прежнему недостаточным количеством элитного жилья, высоким спросом на него, а также очевидной для всех участников рынка ограниченностью земельных резервов в центре Москвы. Алена Бригаднова, начальник отдела первичной городской недвижимости Soho Realty отметила, что к концу года в Москве на первичном рынке дорогой недвижимости имелось в продаже незначительное количество готовых квартир. Все построенные дома практически распроданы. В год в столице сдается всего четыре-шесть домов этой категории; как следствие, квартиры раскупаются еще на начальных стадиях строительства и все чаще по ценам готового жилья.
       
Старая застройка теряет в цене
       Вторичный рынок в конце года был на подъеме, так как большинство его участников в преддверии праздников стремились быстрее оформить сделки. В то же время общая ценовая ситуация практически не изменилась. По данным сайта arn.ru, рост средней цены по городу был минимальным (0,2%), метр площади подорожал в декабре на $4 — до $1,963 тыс. Самый заметный скачок (1,3%) отмечен в Зеленограде, где средняя цена квадратного метра достигла $1,352 тыс. В ЮЗАО этот показатель упал почти на 2%, до $1,883 тыс.
       Специалисты отметили снижение интереса к домам старой застройки с деревянными перекрытиями. Как следствие, цены на такие объекты постоянно падают. К примеру, в Оружейном переулке квартиру в трехэтажном кирпичном доме можно было купить, заплатив $2,02 тыс. за кв. м, а в похожем доме на ул. Новослободская — $1,78 тыс. за кв. м. Не удержались и средние цены в кирпичных многоэтажках — упали на 2%. Например, в районе Преображенское (Богородский вал) трехкомнатную квартиру (72 кв. м) в 14-этажном кирпичном доме продавали за $135 тыс. ($1,875 тыс. за кв. м), тогда как в октябре подобная сделка была на $10 тыс. весомее. Невысокие цены оказались у инвестиционных квартир, перепродающихся на вторичном рынке. К примеру, двухкомнатную квартиру в монолитно-кирпичной новостройке на ул. Никитинская (ВАО) продавали по $1,39 тыс. за кв. м, а трехкомнатную — по $1,25 тыс. за кв. м. По-прежнему в цене элитное жилье. Недостаток интересных предложений на первичном рынке заставляет покупателей подолгу охотиться за подходящим вариантом. Как следствие, на вторичном рынке появляются предложения квартир в известных элитных домах с ценой квадратного метра в $15-18 тыс.
       
Новые предложения прошлого года
       Затишье на первичном рынке недвижимости мало повлияло на планы девелоперов, которые продолжают реализацию своих проектов. Идет подготовка к строительству элитного дома по адресу ул. М. Бронная, вл. 14, стр. 2. В семиэтажном особняке будет всего шесть квартир свободной планировки. Первый этаж отдадут под объекты домовой инфраструктуры. Предусмотрена дорогая отделка вестибюлей. Плановый срок сдачи объекта госкомиссии — третий квартал 2006 года. В настоящее время договоры покупки жилплощади заключаются из расчета $5,2-8,9 тыс. за кв. м. Машиноместо в подземном паркинге обойдется в $50 тыс.
       Вырыт котлован на месте будущего жилого комплекса "Город столиц" (Краснопресненская набережная, Москва-Сити). Дом высотой 64 этажа рассчитан на 395 квартир. На первых этажах разместятся кинотеатр, бутики, рестораны, кафе, фитнес-центр и SPA-центр. "Город столиц" планируется построить к концу 2006 года. Продажи идут по цене $3,5-7 тыс. за кв. м.
       Открылись продажи жилплощади в доме по адресу Ленинский пр., вл. 67а. В 22-этажном монолитно-кирпичном доме, возводимом по индивидуальному проекту, предлагаются одно-пятикомнатные квартиры общей площадью 55-157 кв. м. Срок сдачи объекта — четвертый квартал 2007 года, действующая цена — от $1,4 тыс. за кв. м. По адресу ул. Теплый стан вл. 7-9 строится жилой комплекс "Тропарево". В монолитно-кирпичном 23-этажном доме предусмотрены одно-четырехкомнатные квартиры общей площадью 52-132 кв. м, а также двухуровневый паркинг. Срок сдачи ЖК — первый квартал 2006 года. Договоры продаж заключаются по цене $1,4-1,7 тыс. за кв. м.
       В конце ноября на рынке появился объект "Дом на Пресне" по адресу Шмидтовский проезд, вл. 20. Жилой комплекс включает в себя двухсекционный дом переменной высотности (14, 16, 18 этажей) на 125 квартир и двухуровневую автостоянку. Квартиры со свободной планировкой можно приобрести по цене от $1,276 тыс. за кв. м. Срок ввода объекта — 2006 год.
       Началась активная застройка района Кожухово. В микрорайонах #6, 7 и 8 возводятся типовые панельные дома серии П-44Т. В продажу поступили одно-трехкомнатные квартиры площадью от 38 до 84 кв. м. Цена однокомнатных квартир от $38,9 тыс., двухкомнатных — от $52,8 тыс., трехкомнатных — от $71 тыс. Срок сдачи домов — конец 2005 года.
ЛЮДМИЛА ЧИЧЕРОВА
       

ПРЯМАЯ РЕЧЬ        Каких изменений следует ожидать на столичном рынке жилья в 2005 году?        Екатерина Тэйн, директор отдела элитной недвижимости Knight Frank:        — По нашим оценкам, в 2005 году будет наблюдаться увеличение предложения, однако рост не превысит 5-10%. Внимание девелоперов будет привлечено к освоению бывших промышленных зон — больше всего промзон, запланированных к ликвидации, находится в Замоскворечье, а также в районе Болотного острова и Чистых прудов,— а также к новым строительным площадкам за пределами Садового кольца. Ожидается также постепенный переход от продаж квартир без отделки к завершенным или частично завершенным с точки зрения ремонта и дизайна объектам.                Андрей Куприянов, руководитель группы маркетинга Департамента инвестиционных программ строительства Москвы:        — Серьезных изменений в ближайшее время не предвидится. Вместе с тем существует ряд объективных предпосылок, которые определяют в перспективе положительную ценовую динамику на рынке недвижимости. Наш прогноз: рост цен в 2005 году не превысит прошлогодний.                Сергей Козловский, президент корпорации "Инком-недвижимость":        — В 2005 году ситуация на рынке первичного и вторичного жилья во многом будет зависеть от развития ипотеки. При увеличении количества кредитов, предоставляемых на покупку жилья, цены на квартиры, скорее всего, будут расти быстрыми темпами. В случае, если ипотека не получит широкого развития, можно прогнозировать незначительный рост цен либо их стабилизацию.                Нина Кузнецова, генеральный директор ЗАО "Корпорация МИАН":        — Компании будут предлагать новые услуги, связанные с развитием ипотечного кредитования, поскольку ипотека становится одним из самых надежных способов страхования от удорожания приобретаемой квартиры. На вторичном рынке жилья в силу так называемой переоценки ценностей, а точнее, более четкой сегментации предложения можно прогнозировать изменение ценовых категорий. К примеру, на предложения в старом жилом фонде, который сегодня уже не так популярен, можно ожидать некоторое снижение цен.                Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Consulting:        — В 2005 году наша компания ожидает в первую очередь улучшения качества строящегося жилья, что будет вызвано возросшей конкуренцией на строительном рынке. Времена изменились — покупатель стал разборчивее, а квартиры потеряли свою инвестиционную ценность. Теперь уже застройщикам будет не так легко получать высокие доходы от продажи квартир в новостройках классов "стандарт" и "бизнес", как это было в последние годы. Успех в наступившем году будет сопутствовать лишь самым конкурентоспособным и профессиональным игрокам, а спросом будут пользоваться только удачные и ликвидные объекты. Что касается сегмента элитного жилья, то застройщики начнут поиск новых мест, пригодных для строительства дорогого клубного жилья. В принципе процесс этот уже начался в 2004 году, когда появилась Плющиха как некая альтернатива Остоженке.                Александр Илюхин, управляющий партнер, руководитель департамента элитного жилья компании "Новое качество":        — Рынок элитной недвижимости потребует от риэлтеров и девелоперов более профессиональной работы, чем в прошлом году. Успех продаж каждого объекта в новом году напрямую будет зависеть от выбранной стратегии поведения на рынке.

Самые дорогие квартиры, выставленные в аренду в декабре-январе

Адрес	Площадь (кв. м)	Арендная плата ($)	Тип дома, этаж
Ул. Остоженка, д. 27	150	10 тыс.	3/5, клубный дом
Б. Афанасьевский пер., д. 41	205	10 тыс.	2/5, клубный дом
Ул. Красная Пресня, д. 7	133	8 тыс.	5/8, евродом
Ул. Чаплыгина, д. 13/2	142	8 тыс.	6/6, сталинский
Голиковский пер., д. 5	200	8 тыс.	3/5, клубный дом
Б. Знаменский пер., д. 7	160	7,5 тыс.	4/5, сталинский
Гусятников пер., д. 4	170	7,5 тыс.	2/3, клубный дом
Ул. Островитянова, д. 4, кор. 2	170	7 тыс.	3/18, евродом
Ул. Зоологическая, д. 28/2	130	6 тыс.	5/19, монолит
Мичуринский просп., д. 29	190	6 тыс.	5/18, монолит

Информация предоставлена группой компаний МИАН.

Самые дорогие квартиры, проданные в декабре-январе

Адрес, тип	Площадь (кв. м)	Стоимость ($)	Цена за кв. м ($)
1 Поварская ул., д. 20, особняк	252	3,5 млн	13,8 тыс.
2 2-й Обыденский пер., д. 1а, клубный дом	305	1,7 млн	5,6 тыс.
3 2-й Обыденский пер., д. 1а, клубный дом	105	950 тыс.	9 тыс.
4 Кутузовский пр., д. 11, клубный дом "Кутузов"	190	930 тыс.	4,9 тыс.
5 2-й Обыденский пер., д. 1а, клубный дом	109	927 тыс.	8,5 тыс.
6 Можайское шоссе, д. 2, пентхаус	260	810 тыс.	3,1 тыс.
7 2-й Обыденский пер., д. 1а, клубный дом	107	755 тыс.	7 тыс.
8 Б. Палашевский пер., д. 10, элитный комплекс	126	570 тыс.	4,5 тыс.
9 Варсонофьевский пер., д. 6, клубный дом	120	521 тыс.	4,3 тыс.
10 2-й Обыденский пер., д. 1а, клубный дом	115	520 тыс.	4,6 тыс.

Информация предоставлена группой компаний МИАН.