|
Кондоминиум по-товарищески |
 |
| Фото: АЛКЕСЕЙ КУДЕНКО, "Ъ" |
Чужая межа
Для участников ТСЖ вопрос прав собственности на землю является принципиальным. Только после определения правового статуса придомовой территории ТСЖ может ее огородить и разместить по своему усмотрению детскую площадку, автостоянку, сквер и т. п. Формально и федеральный закон "О ТСЖ", и столичный закон "О землепользовании и застройке" предусматривают бесплатную передачу в собственность ТСЖ и ЖСК земельного участка, расположенного непосредственно под домом, и придомовой территории, "необходимой для эксплуатации домовладения". Однако реализовать это право пока невозможно. Во-первых, потому, что до сих пор не проведено размежевание территорий соседних домовладений. Во-вторых, потому, что московские власти еще не приняли положение, регламентирующее порядок оформления земельных участков в собственность ТСЖ.
Что касается проведения работ по межеванию территорий соседних домовладений, московское правительство сейчас выделяет на эти цели 30 млн руб. в год. Сейчас в Москве около 1,5 тыс. кварталов, в прошлом году в порядке эксперимента было проведено межевание по 10 кварталам. В этом году темпы возрастут, будет проведено межевание 739 га земли (по кварталам данных нет), но, по словам Виталия Акимкина, начальника Управления координации деятельности ТСЖ и паспортизации жилищного фонда Москвы (УКД ТСЖ), при существующем объеме финансирования межевание все равно будет завершено не раньше чем через 40-60 лет. Правда, межевание в первую очередь проводится именно в тех кварталах, где имеются ТСЖ (их сейчас около 900) и ЖСК (около 2,5 тыс.). Но и их межевание будет завершено в лучшем случае через 4-6 лет.
По словам господина Акимкина, если бы финансирование работ по межеванию было увеличено в 10 раз, составление и утверждение геодезических планов с указанием границ домовладений было бы завершено за один-два года. Но в отсутствие положения о порядке приватизации земельных участков это все равно не позволило бы ТСЖ оформить в свою собственность придомовую территорию. Руководитель Комплекса имущественно-земельных отношений Москвы Олег Толкачев дату утверждения положения пока не называет, ограничиваясь заявлениями о том, что до конца 2003 года город приватизирует первые участки столичной земли. Попадут ли в их число земли кондоминиумов и жилищных кооперативов, неизвестно.
В рамках действующего правового поля закрепить за собой право распоряжения придомовой территорией ТСЖ могут только одним способом — взять ее в краткосрочную (до пяти лет) аренду у города. Для ТСЖ столичные власти установили льготные расценки: 3% от базовой арендной ставки. По данным УКД ТСЖ, применительно к типовому панельному дому площадью 5-7 тыс. кв. м арендная плата в среднем составляет 4-5 тыс. руб. в год. Учитывая, что в таком доме около 100 квартир, на каждого участника ТСЖ в среднем приходится всего 50-60 руб. в год. Впрочем, оформить арендные отношения тоже не так просто. Для этого должны быть установлены временные земельные границы домовладения. И хотя в этом случае предусмотрена упрощенная процедура межевания, от момента обращения в Москомзем до оформления договора, как правило, проходит несколько месяцев.
Права ТСЖ
3 июля вице-мэр Москвы Валерий Шанцев провел совещание координационного совета Москвы по вопросам ТСЖ. Чиновники и приглашенные на совещание представители ТСЖ единодушно констатировали, что в Москве нарушаются законные права ТСЖ по выкупу, аренде и управлению объектами нежилого фонда домовладения. Речь идет о том, что нежилые помещения в кондоминиумах получает в свое распоряжение кто угодно, кроме самого ТСЖ. Причем в домах как муниципальной, так и коммерческой застройки.
В соответствии с московским законом "О товариществах собственников жилья" ТСЖ имеют приоритетное право на выкуп нежилых помещений кондоминиума, находящихся в городской собственности. При этом цена, по которой выкупаются помещения, не должна превышать стартовую цену, по которой эти помещения выставляются на обязательные при приватизации госсобственности конкурсы. Однако эта правовая норма носит лишь декларативный характер — прежде всего потому, что в федеральном законе "О приватизации госимущества" ни о каких преференциях кому-либо из участников конкурсов не сказано ни слова. Соответствующим образом поступают и городские власти — оформляют нежилые помещения в муниципальных новостройках в собственность Департамента государственного и муниципального имущества (ДГМИ), а затем продают на конкурсах тому, кто даст больше. Мало того, городские власти, как правило, даже не информируют ТСЖ о проводимых конкурсах.
Руководитель Департамента жилищной политики Москвы (ДЖП) Петр Сапрыкин считает, что проблема в несовершенстве федерального законодательства. В ДЖП заявляют, что сейчас ведется работа по подготовке соответствующих поправок в федеральный закон, которые после утверждения Мосгордумой будут внесены от ее имени в Думу. Однако особого оптимизма по поводу принятия этих поправок столичные чиновники не испытывают. По словам господина Акимкина, большинство депутатов Госдумы РФ до сих пор полагают, что ТСЖ нужны только богатым квартировладельцам, и потому не считают возможным законодательное введение каких-либо льгот для его членов.
В домах коммерческой застройки ситуация иная. Покупатели квартир в элитных домах категории high-end ($3-12 тыс. за кв. м) и домах бизнес-класса ($1,5-3 тыс. за кв. м), несмотря на мнение депутатов Госдумы, проблем с включением нежилых помещений в инженерную и социальную инфраструктуру кондоминиума не испытывают. Этот вопрос, как правило, оговаривается еще на стадии приобретения квартиры по договору соинвестирования или долевого участия. Покупатели московских квартир в обычных панельных новостройках или домах экономкласса ($1-2 тыс. за кв. м) на право собственности нежилых помещений, как правило, рассчитывать не могут.
Дело в том, что еще на этапе строительства застройщик типовых домов регистрирует ТСЖ, единственным членом которого является его представитель. Учредитель ТСЖ сдает в аренду все нежилые помещения здания (прежде всего первый этаж, который в соответствии с постановлением правительства Москвы сейчас не может быть жилым) коммерческим структурам. Квартировладельцы, которые в последующем становятся членами ТСЖ, эти договоры аннулировать не могут. В результате они теряют контроль над помещениями, которые могли бы использовать для нужд ТСЖ.
Проблемы отдельных товарищей
Потерей контроля над нежилыми помещениями домовладения проблемы членов ТСЖ не исчерпываются. Первым председателем ТСЖ, как правило, становится представитель застройщика (случаи образования ТСЖ не в новостройках носят единичный характер). Первым делом председатель заключает договор с эксплуатирующей организацией ("карманной" компанией застройщика) об оказании услуг по технической эксплуатации здания. Услуги стоят недешево — как правило, не меньше 30 руб. за кв. м в месяц. При этом отказаться от услуг эксплуатирующей организации невозможно, поскольку ее участие записывается отдельным пунктом в договор соинвестирования или долевого участия, подписываемый покупателями новостроек.
Потом происходит переворот. Покупатели новостроек после оформления права собственности на квартиры понимают, что оказались в полной зависимости от эксплуатирующей организации застройщика. Проводится собрание владельцев квартир, смещается назначенный застройщиками председатель и расторгается договор об оказании услуг по эксплуатации здания. Новый председатель заключает новый договор — в большинстве случаев с местной ДЕЗ (дирекцией единого заказчика). Просто потому, что альтернативных организаций на коммунальном рынке Москвы фактически нет.
Застройщики же освобождать строптивых клиентов от платежей "карманной" эксплуатирующей организации не торопятся. Характерный пример. Крупный застройщик компания МСМ-5 создала ЗАО "ТСЖ МСМ-5" в Нагатине. После того как контроль над ТСЖ перешел к покупателям квартир, МСМ-5 подала судебный иск о взыскании с них 849 тыс. руб. за оказанные услуги по техническому обслуживанию домов. В конечном итоге Мосгорсуд вынес решение в пользу квартировладельцев — оказание услуг эксплуатирующей организацией доказать так и не удалось. Кроме того, суд вынес прецедентное решение о том, что до оформления прав собственности новых квартировладельцев всю ответственность по обязательствам ТСЖ несет застройщик и эти обязательства не могут быть предъявлены покупателям квартир. Отметим, что случай с МСМ-5 не исключительный. Почти все застройщики в свое время вынуждены были в суде решать проблемы, связанные с оплатой работы эксплуатирующих организаций.
Чтобы снизить размер платежей за техническое обслуживание домовладения и сменить эксплуатирующую организацию, членам ТСЖ, как правило, достаточно переизбрать его руководство. Именно на этом этапе у покупателей новостроек (и будущих членов ТСЖ) возникают проблемы. Застройщики стараются "доить" покупателей новостроек как можно дольше и поэтому всячески препятствуют переизбранию назначенного ими руководства ТСЖ. В московском правительстве об этом прекрасно знают. Господин Акимкин настоятельно советует всем покупателям новостроек сообщать в ДЖП о фактах "недемократичного давления застройщиков на членов ТСЖ" и обещает, что его ведомство примет адекватные меры для пресечения незаконных действий застройщиков.
Тем не менее деятельность структур московского правительства по защите интересов членов ТСЖ пока вряд ли можно признать успешной. Застройщики располагают развитой структурой лоббирования своих интересов, включая взятки. Покупатели квартир в кондоминиумах могут похвастаться аналогичным ресурсом только в случае наличия в их рядах серьезных чиновников или бизнесменов, с интересами которых будут вынуждены считаться и застройщики, и местные власти.
ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ