Дума приняла во втором чтении законопроект "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Теперь ясно, как в России можно будет продавать и покупать сельхозземли. Но ясно и то, что после вступления закона в силу регионам, которые за последние несколько лет ввели землю в оборот собственными законами, придется менять свое законодательство. Но самое главное: регионы--противники частной собственности на сельхозземли и дальше не обязаны ее у себя вводить.
Для своих
Как следует из закона, самый простой способ продать или купить участок земли для сельхозпроизводства — сделать это на публичных торгах (аукционах или конкурсах). На торги будут выставляться участки, находящиеся как в государственной или муниципальной, так и в частной собственности. Кстати, минимальные размеры участков, которые можно продавать, определяют регионы в соответствии с законодательством о землеустройстве. Это позволяет избежать дробления земель и, как следствие, падения эффективности сельхозпроизводства. Важно, что для покупки земли не требуется ни наличия определенного сельскохозяйственного опыта, ни сельхозобразования. Это ограничение не стали вводить, чтобы инвесторы активнее вкладывали деньги в агробизнес. Ведь квалифицированных работников можно нанять.Можно также продать или купить землю напрямую у владельца. Но в этом случае процедура сложнее. Законопроект устанавливает преимущественное право покупки для органа местного самоуправления. Власти имеют право думать месяц, а по истечении этого срока продавец может продать участок третьему лицу. Однако в течение года он не имеет права снижать цену. Собственно, все сделано для того, чтобы цену снижать было невыгодно. То есть чтобы исключить демпинг и уход от налогов. В случае снижения цены местные власти опять получают преимущественное право покупки. Если это все не соблюдается, то участок могут вообще отнять. В общем — волокита.
Зато теперь юридические лица могут купить в отдельно взятом регионе столько земли, сколько им нужно для организации производства. Если первоначально правительство предлагало дать регионам право устанавливать максимальные размеры владений "в одних руках" (правда, не менее 35%), то теперь Дума при подготовке закона к второму чтению решила отнять это право у регионов в отношении предприятий. Решили: пусть развиваются крупные агрохолдинги. Однако отдельных граждан регионы по-прежнему смогут ограничивать. Но минимальную планку единоличного владения сельхозземлями региона гражданином (с учетом владений его близких родственников и предприятий, где у него контрольный пакет) ниже 10% всей сельхозземли региона опускать нельзя. Граждане вряд ли расстроятся, поскольку 10% в любом регионе — это десятки тысяч гектаров.
Для чужих
Если вы иностранный гражданин или иностранное юридическое лицо или если ваш контрольный пакет принадлежит иностранцам, то все вышесказанное на вас не распространяется. Вы имеете право только арендовать землю на срок до 49 лет. При этом Земельный кодекс разрешает иностранцам иметь в собственности сельхозземли во всех регионах, кроме приграничных территорий, список которых определяет президент. Как будет разрешено это противоречие, пока не очень понятно. Дума лишь решила поддержать долгосрочные инвестиции в российский агробизнес. С этой целью в статье об аренде сельхозземель установили, что правительство может ввести стимулирующие экономические меры для тех, кто берет в аренду землю на срок более десяти лет. Речь идет в том числе и о снижении земельного налога. Это будет выгодно и арендаторам, и арендодателям. Все относится и к иностранным, и к российским арендаторам. Последние получили преимущественное право выкупа арендованного участка. Арендовать участок можно и у государства — как через аукционы, так и напрямую, если кандидат один. В этом случае в законе прямо установлено, что землю можно выкупить через три года. Естественно, при "надлежащем использовании".Наконец, законопроект урегулировал еще один животрепещущий вопрос — порядок оборота земельных долей в общей земельной собственности. Такими долями, а точнее, правами на них были наделены все члены колхозов и совхозов при преобразовании их в АО и товарищества. Теперь вы имеете право эту долю подарить, обменять, отдать в залог, завещать, внести в уставный капитал предприятия и даже передать право владения в доверительное управление. И все это можно делать совершенно свободно — согласия других участников долевой собственности не требуется. Если вы хотите продать свою долю без выдела ее в натуре, то преимущественное право на ее приобретение имеют остальные участники долевой собственности, а затем местные власти. Причем процедура взаимодействия с местными властями такая же, как в случае продажи недолевых участков (см. выше).
Продажа доли с выделом ее в натуре, то есть с огораживанием на общем поле, еще сложнее. Главная цель — снизить вероятность возникновения конфликтов между бывшими колхозниками. Решение о выделении принимает общее собрание дольщиков. Поскольку собрать их бывает трудно, то для принятия решения достаточно присутствия 20% участников. Если отдается хороший участок, его рыночная стоимость на единицу площади выше, чем у оставшейся земли, то остальным участникам выплачивается компенсация — разница в стоимости в пересчете на площадь своего участка.
Единственное, чего нет в законе,— порядка ипотеки (залога) сельхозземель. Его решили описать в законе "Об ипотеке". Однако, если Дума не поторопится с принятием этих поправок, настоящего земельного рынка в стране как не было, так и не будет.
Для остальных
Как видно, регулирование земельного оборота получилось не слишком запутанным. Однако путаница все равно может возникнуть — ведь часть регионов за истекшие десять лет приняла свои законы об обороте сельхозземель. И теперь им придется приводить свои законы в соответствие с федеральным, как это положено по Конституции. Во многих изменения придется делать существенные (см. справку). Например, уже есть регионы, где иностранцам разрешено владеть землей. Это может породить некоторую неразбериху. Регионам, правда, дается полгода на приведение всего своего законодательства в соответствие с федеральным. Однако прямого поручения в законе нет — просто сказано, что он вступает в силу через шесть месяцев после опубликования.Но самое главное — регионы, которые не ввели у себя сельхозземли в оборот и вообще не желают этого делать, могут не беспокоиться и не создавать у себя в срочном порядке инфраструктуру рынка. В законе есть неприметная запись: приватизация земельных участков на территории субъекта федерации, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с момента, установленного законом субъекта федерации. В регионах--противниках частной собственности на землю вся земля находится в госсобственности. Даже бывшим колхозам и совхозам ее в собственность не передавали. Так что в законе выполнен наказ президента — отдать регионам право решать, когда вводить и вводить ли вообще сельхозземли в оборот.
ИРИНА Ъ-ГРАНИК