Российский рынок жилья

Цены в регионах тянутся к московским

       Российский рынок недвижимости крайне неоднороден — буквально в каждом городе он имеет свои особенности и характерные тенденции. И все же у него есть одна общая черта: главным его сегментом во всех российских городах является квартирный рынок. Именно тому, какая сейчас складывается ситуация на рынках жилья в различных городах России, и посвящен данный обзор, основанный на информации Российской гильдии риэлтеров.
       
       Операции с жильем являются сейчас преобладающими в большинстве российских городов, а рынки коммерческой и промышленной недвижимости находятся на начальном этапе своего становления или вовсе отсутствуют. По мнению специалистов риэлтерских фирм — членов Российской гильдии рилтеров, жилищный рынок и дальше будет развиваться опережающими темпами. Главной предпосылкой этого являются высокие темпы приватизации жилья и создание частного жилого фонда. В среднем по России 35% жилья находится сегодня в частной собственности граждан.
       По мнению российских риэлтеров, рынок жилья в России развит уже, в общем, неплохо. На его развитие влияют многие факторы. Это общая экономико-политическая ситуация в стране, наличие соответствующей законодательной базы, налоговая политика, демографические показатели, миграционные процессы внутри страны и пр.
       
       На начало 1996 г. жилой фонд России составил около 2,7 млрд м2 общей площади, что на 2% больше, чем в прошлом году. Это более 52 млн квартир, 51,2 млн из которых отдельные, а около миллиона — коммунальные. В отдельных квартирах живет 136,3 млн человек, или 94% от постоянно проживающих в России граждан, в коммунальных — 2,9 млн (2%), в общежитиях — 5,8 млн человек (4%). Более 30 млн м2 общей площади жилых помещений в России (1,3%) находится в ветхих и аварийных строениях. В целом по стране в неблагоустроенных квартирах живет более 40 млн человек. В среднем на жителя Российской Федерации сейчас приходится 18,1 м2 общей площади (16,4 м2 в 1990 г. и 17,7 в 1994-м).
       
       Во многих российских городах, в первую очередь в крупных, развернулось сегодня строительство нового жилья, что существенно повлияло на развитие квартирного рынка. Объемы сдаваемого в эксплуатацию нового жилья начиная с 1988 г. практически ежегодно снижались, однако в 1995 г. наметилось улучшение ситуации: в 25 регионах России объемы построенного жилья превысили уровень предыдущего года. Риэлтеры отмечают высокие темпы жилищного строительства в Москве, Петербурге, Московской, Астраханской, Белгородской, Воронежской, Волгоградской, Кемеровской, Тамбовской областях.
       Основываясь на данных о развитии жилищных рынков в различных российских городах, можно выделить ряд крупных территорий с характерными для каждой из них особенностями развития жилищного рынка. Такими территориями являются Северо-Западная часть России, Центральный район, Поволжье, юг страны, Урал, Сибирь и Дальний Восток.
       
Северо-западный район
       Крупнейшими центрами развития жилищного рынка Северо-Западного района являются Санкт-Петербург и Петрозаводск. (Поскольку Петербургу и Москве уделяется достаточно внимания в текущих обзорах, в данной статье об этих городах речь не идет).
       Столица Карелии Петрозаводск в последнее время становится центром российско-скандинавских экономических связей. Это, по мнению местных риэлтеров, и обуславливает достаточно высокие темпы роста цен на недвижимость, которые в 1995 г. составили около 50%, достигнув $390 за метр. По прогнозам, дальнейшее развитие экономических связей России и стран Северной Европы будет способствовать росту цен на недвижимость в Северо-Западном регионе страны, и в первую очередь в Петербурге и Петрозаводске.
       
Средняя цена квартир в Петрозаводске
       Тип квартир цена (тыс. $)
       1-комнатные 7-9
       2-комнатные 10-13
3-комнатные 14-16
       
Центральный район
       В Центральном районе, помимо безусловного лидера, Москвы, риэлтеры отмечают развитие квартирных рынков Твери, Владимира, Курска.
       Исключительной особенностью Твери является ее расположение между двумя столицами, что и стимулирует развитие рынка жилья в этом городе. По данным местных риэлтеров, в 1995 г. 1 м2 жилья подорожал на 15%, в то время как в 1994 г. цены практически не менялись. Основной платежеспособный спрос формируется за счет мигрантов из Москвы и Санкт-Петербурга. Структура спроса в Твери характерна для большинства малых городов России. Повышенный интерес покупатели проявляют к относительно недорогому жилью, в основном к однокомнатным, максимум двухкомнатным квартирам, что позволяет говорить о сравнительно невысоком уровне дохода как местных жителей, так и приезжих покупателей.
       В Курске средняя стоимость 1 метра общей площади квартир увеличилась по сравнению с 1994 г. на 13% и составляет сейчас $350.
       
Средняя цена квартир в Курске (тыс. $)
       Тип квартир Цена
       1-комнатные 11-13
       2-комнатные 17-20
3-комнатные 25-32
       
       Во Владимире жилье в прошлом году сильно подорожало — на 63%. Сейчас метр общей площади стоит здесь в среднем $430. Значительная часть спроса, по данным риэлтеров, обеспечивают приезжие из районов Крайнего Севера и стран СНГ.
       
Средняя цена квартир во Владимире (тыс. $)
       Тип квартир Цена
       1-комнатные 13-15
       2-комнатные 22-24
3-комнатные 30-33
       
Поволжье
       На рынке жилья в Поволжье выделяются Тольятти, Ульяновск, Нижний Новгород. Развитие рынка риэлтеры характеризуют здесь как стабильно поступательное. Стоимость 1 м2 жилья растет. Так, в Тольятти темпы роста стоимости жилья в 1995 г. были одни из самых высоких по России и составили 38%.
       Квартиры в Тольятти самые дорогие в регионе. По мнению местных риэлтеров, достаточно высокий платежеспособный спрос обеспечивает наличие здесь крупного автомобильного завода (АвтоВАЗ) и связанная с этим необходимость многих фирм иметь в городе своих представителей.
       Ценовая ситуация на рынке жилья в Нижнем Новгороде продолжает оставаться достаточно стабильной. За прошлый год 1 метр общей площади подорожал здесь на 3,6% и стоит теперь в среднем $400.
       
Юг России
       Рынок недвижимости южных городов России в силу их привлекательного местоположения имеет свою специфику — жилье здесь всегда было достаточно дорогим и пользовалось большим спросом. Дороже всего стоят частные дома. В Краснодаре, например, они составляют значительную часть жилого фонда и весьма разнообразны. К продаже предлагают дома стоимостью до $300 тыс. (трехуровневые, кирпичные, общей площадью около 700 м2, с гаражом, сауной, несколькими санузлами и т. д.). Наибольшим спросом пользуются частные дома стоимостью до $45 тыс. В южных городах, в отличие от других регионов, практически не наблюдается летнего снижения активности покупателей, поскольку многие стремятся совместить отдых с поиском подходящего жилья.
       Платежеспособный спрос на юге России во многом формируется за счет мигрантов. Среди них много людей, долго работавших на Севере и желающих осесть в теплых краях. Немало и напуганных нестабильностью обстановки богатых приезжих из Кавказских республик.
       
Средняя цена квартир в городах на юге России (тыс. $)
Пятигорск, Кисловодск Ессентуки Ростов-на-Дону Новочеркасск
       1-комнатные 10-13 10-12 12-15 8-10
       2-комнатные 13-16 16-19 18-21 13-17
3-комнатные 18-23 20-24 27-33 20-23
       
Урал
       В Уральском регионе наибольшее развитие квартирный рынок получил в промышленно развитом Екатеринбурге. Если в 1994 году жилье в этом городе сильно подешевело (на 30%), то в 1995-м наблюдалась обратная ситуация: стоимость 1 м2 общей площади выросла на 26% и достигла $380.
       
Средняя цена квартир в Екатеринбурге
       Тип квартир Цена (тыс. $)
       1-комнатные 10-14
       2-комнатные 13-17
3-комнатные 21-26
       
Сибирь
       В Сибири, одном из важнейших экономических центров России, риэлтеры выделяют такие города, как Барнаул, Новосибирск, Омск.
       Жилищный рынок Омска в 1995 г. развивался примерно так же, как московский в 1994-м — наблюдался динамичный рост цен, которые к концу года увеличились на 35%.
       Квартирный рынок Барнаула является одним из наиболее развитых региональных российских рынков. В собственности граждан здесь находится более 30% жилья. В конце 1995 года средняя стоимость 1 метра общей площади составила здесь $297.
       
Средняя цена квартир в Барнауле
       Тип квартир Цена (тыс. $)
       1-комнатные 8-10
       2-комнатные 10-15
3-комнатные 14-19
       
       Быстро развивался в прошлом году рынок жилья в Новосибирске. За год стоимость метра общей площади увеличилась здесь на 50% и достигла $352.
       
Дальний Восток, Якутия
       Города Дальнего Востока России — Владивосток, Хабаровск, Благовещенск и др. — являются крупными промышленными и коммерческими региональными центрами. Близость Китая и Японии сильно влияет на экономику региона и, соответственно, на состояние рынка недвижимости. В последнее время здесь открылось много совместных фирм и компаний, в связи с чем увеличился приток иностранного капитала и иностранных покупателей недвижимости.
       Начиная с сентября 1994 г. здесь резко увеличился приток переселенцев с Камчатки, Чукотки, Сахалина, из Якутии, что не замедлило сказаться на ценах, которые начали расти.
       Рынок недвижимости Якутска весьма специфичен. Основным товаром являются квартиры на вторичном рынке — строительная отрасль здесь не развита, и новые квартиры не строятся. Вторая особенность — значительные сезонные колебания спроса и цен на жилье, связанные с климатическими условиями. Количество продаваемых квартир сильно возрастает с началом навигации и резко падает с наступлением зимы. Благодаря тому что город является столицей республики, спрос на квартиры не ослабевает, что и определяет относительно высокие цены. В других северных городах республики цены очень низкие.
       
       ГРУППА НЕДВИЖИМОСТИ
       
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...