Российский рынок недвижимости крайне неоднороден — буквально в каждом городе он имеет свои особенности и характерные тенденции. И все же у него есть одна общая черта: главным его сегментом во всех российских городах является квартирный рынок. Именно тому, какая сейчас складывается ситуация на рынках жилья в различных городах России, и посвящен данный обзор, основанный на информации Российской гильдии риэлтеров.
Операции с жильем являются сейчас преобладающими в большинстве российских городов, а рынки коммерческой и промышленной недвижимости находятся на начальном этапе своего становления или вовсе отсутствуют. По мнению специалистов риэлтерских фирм — членов Российской гильдии рилтеров, жилищный рынок и дальше будет развиваться опережающими темпами. Главной предпосылкой этого являются высокие темпы приватизации жилья и создание частного жилого фонда. В среднем по России 35% жилья находится сегодня в частной собственности граждан.
По мнению российских риэлтеров, рынок жилья в России развит уже, в общем, неплохо. На его развитие влияют многие факторы. Это общая экономико-политическая ситуация в стране, наличие соответствующей законодательной базы, налоговая политика, демографические показатели, миграционные процессы внутри страны и пр.
На начало 1996 г. жилой фонд России составил около 2,7 млрд м2 общей площади, что на 2% больше, чем в прошлом году. Это более 52 млн квартир, 51,2 млн из которых отдельные, а около миллиона — коммунальные. В отдельных квартирах живет 136,3 млн человек, или 94% от постоянно проживающих в России граждан, в коммунальных — 2,9 млн (2%), в общежитиях — 5,8 млн человек (4%). Более 30 млн м2 общей площади жилых помещений в России (1,3%) находится в ветхих и аварийных строениях. В целом по стране в неблагоустроенных квартирах живет более 40 млн человек. В среднем на жителя Российской Федерации сейчас приходится 18,1 м2 общей площади (16,4 м2 в 1990 г. и 17,7 в 1994-м).
Во многих российских городах, в первую очередь в крупных, развернулось сегодня строительство нового жилья, что существенно повлияло на развитие квартирного рынка. Объемы сдаваемого в эксплуатацию нового жилья начиная с 1988 г. практически ежегодно снижались, однако в 1995 г. наметилось улучшение ситуации: в 25 регионах России объемы построенного жилья превысили уровень предыдущего года. Риэлтеры отмечают высокие темпы жилищного строительства в Москве, Петербурге, Московской, Астраханской, Белгородской, Воронежской, Волгоградской, Кемеровской, Тамбовской областях.
Основываясь на данных о развитии жилищных рынков в различных российских городах, можно выделить ряд крупных территорий с характерными для каждой из них особенностями развития жилищного рынка. Такими территориями являются Северо-Западная часть России, Центральный район, Поволжье, юг страны, Урал, Сибирь и Дальний Восток.
Северо-западный район
Крупнейшими центрами развития жилищного рынка Северо-Западного района являются Санкт-Петербург и Петрозаводск. (Поскольку Петербургу и Москве уделяется достаточно внимания в текущих обзорах, в данной статье об этих городах речь не идет).
Столица Карелии Петрозаводск в последнее время становится центром российско-скандинавских экономических связей. Это, по мнению местных риэлтеров, и обуславливает достаточно высокие темпы роста цен на недвижимость, которые в 1995 г. составили около 50%, достигнув $390 за метр. По прогнозам, дальнейшее развитие экономических связей России и стран Северной Европы будет способствовать росту цен на недвижимость в Северо-Западном регионе страны, и в первую очередь в Петербурге и Петрозаводске.
Средняя цена квартир в Петрозаводске
Тип квартир цена (тыс. $)
1-комнатные 7-9
2-комнатные 10-13
3-комнатные 14-16
Центральный район
В Центральном районе, помимо безусловного лидера, Москвы, риэлтеры отмечают развитие квартирных рынков Твери, Владимира, Курска.
Исключительной особенностью Твери является ее расположение между двумя столицами, что и стимулирует развитие рынка жилья в этом городе. По данным местных риэлтеров, в 1995 г. 1 м2 жилья подорожал на 15%, в то время как в 1994 г. цены практически не менялись. Основной платежеспособный спрос формируется за счет мигрантов из Москвы и Санкт-Петербурга. Структура спроса в Твери характерна для большинства малых городов России. Повышенный интерес покупатели проявляют к относительно недорогому жилью, в основном к однокомнатным, максимум двухкомнатным квартирам, что позволяет говорить о сравнительно невысоком уровне дохода как местных жителей, так и приезжих покупателей.
В Курске средняя стоимость 1 метра общей площади квартир увеличилась по сравнению с 1994 г. на 13% и составляет сейчас $350.
Средняя цена квартир в Курске (тыс. $)
Тип квартир Цена
1-комнатные 11-13
2-комнатные 17-20
3-комнатные 25-32
Во Владимире жилье в прошлом году сильно подорожало — на 63%. Сейчас метр общей площади стоит здесь в среднем $430. Значительная часть спроса, по данным риэлтеров, обеспечивают приезжие из районов Крайнего Севера и стран СНГ.
Средняя цена квартир во Владимире (тыс. $)
Тип квартир Цена
1-комнатные 13-15
2-комнатные 22-24
3-комнатные 30-33
Поволжье
На рынке жилья в Поволжье выделяются Тольятти, Ульяновск, Нижний Новгород. Развитие рынка риэлтеры характеризуют здесь как стабильно поступательное. Стоимость 1 м2 жилья растет. Так, в Тольятти темпы роста стоимости жилья в 1995 г. были одни из самых высоких по России и составили 38%.
Квартиры в Тольятти самые дорогие в регионе. По мнению местных риэлтеров, достаточно высокий платежеспособный спрос обеспечивает наличие здесь крупного автомобильного завода (АвтоВАЗ) и связанная с этим необходимость многих фирм иметь в городе своих представителей.
Ценовая ситуация на рынке жилья в Нижнем Новгороде продолжает оставаться достаточно стабильной. За прошлый год 1 метр общей площади подорожал здесь на 3,6% и стоит теперь в среднем $400.
Юг России
Рынок недвижимости южных городов России в силу их привлекательного местоположения имеет свою специфику — жилье здесь всегда было достаточно дорогим и пользовалось большим спросом. Дороже всего стоят частные дома. В Краснодаре, например, они составляют значительную часть жилого фонда и весьма разнообразны. К продаже предлагают дома стоимостью до $300 тыс. (трехуровневые, кирпичные, общей площадью около 700 м2, с гаражом, сауной, несколькими санузлами и т. д.). Наибольшим спросом пользуются частные дома стоимостью до $45 тыс. В южных городах, в отличие от других регионов, практически не наблюдается летнего снижения активности покупателей, поскольку многие стремятся совместить отдых с поиском подходящего жилья.
Платежеспособный спрос на юге России во многом формируется за счет мигрантов. Среди них много людей, долго работавших на Севере и желающих осесть в теплых краях. Немало и напуганных нестабильностью обстановки богатых приезжих из Кавказских республик.
Средняя цена квартир в городах на юге России (тыс. $)
Пятигорск, Кисловодск Ессентуки Ростов-на-Дону Новочеркасск
1-комнатные 10-13 10-12 12-15 8-10
2-комнатные 13-16 16-19 18-21 13-17
3-комнатные 18-23 20-24 27-33 20-23
Урал
В Уральском регионе наибольшее развитие квартирный рынок получил в промышленно развитом Екатеринбурге. Если в 1994 году жилье в этом городе сильно подешевело (на 30%), то в 1995-м наблюдалась обратная ситуация: стоимость 1 м2 общей площади выросла на 26% и достигла $380.
Средняя цена квартир в Екатеринбурге
Тип квартир Цена (тыс. $)
1-комнатные 10-14
2-комнатные 13-17
3-комнатные 21-26
Сибирь
В Сибири, одном из важнейших экономических центров России, риэлтеры выделяют такие города, как Барнаул, Новосибирск, Омск.
Жилищный рынок Омска в 1995 г. развивался примерно так же, как московский в 1994-м — наблюдался динамичный рост цен, которые к концу года увеличились на 35%.
Квартирный рынок Барнаула является одним из наиболее развитых региональных российских рынков. В собственности граждан здесь находится более 30% жилья. В конце 1995 года средняя стоимость 1 метра общей площади составила здесь $297.
Средняя цена квартир в Барнауле
Тип квартир Цена (тыс. $)
1-комнатные 8-10
2-комнатные 10-15
3-комнатные 14-19
Быстро развивался в прошлом году рынок жилья в Новосибирске. За год стоимость метра общей площади увеличилась здесь на 50% и достигла $352.
Дальний Восток, Якутия
Города Дальнего Востока России — Владивосток, Хабаровск, Благовещенск и др. — являются крупными промышленными и коммерческими региональными центрами. Близость Китая и Японии сильно влияет на экономику региона и, соответственно, на состояние рынка недвижимости. В последнее время здесь открылось много совместных фирм и компаний, в связи с чем увеличился приток иностранного капитала и иностранных покупателей недвижимости.
Начиная с сентября 1994 г. здесь резко увеличился приток переселенцев с Камчатки, Чукотки, Сахалина, из Якутии, что не замедлило сказаться на ценах, которые начали расти.
Рынок недвижимости Якутска весьма специфичен. Основным товаром являются квартиры на вторичном рынке — строительная отрасль здесь не развита, и новые квартиры не строятся. Вторая особенность — значительные сезонные колебания спроса и цен на жилье, связанные с климатическими условиями. Количество продаваемых квартир сильно возрастает с началом навигации и резко падает с наступлением зимы. Благодаря тому что город является столицей республики, спрос на квартиры не ослабевает, что и определяет относительно высокие цены. В других северных городах республики цены очень низкие.
ГРУППА НЕДВИЖИМОСТИ