Кризисы несут не только негатив. Одним из следствий стагнации московского рынка недвижимости стало обильное предложение квартир в элитных домах, построенных для партаппарата. Ранее это жилье "вращалось" в узком кругу и было мало доступно для людей со стороны. Сегодня, когда покупателей стало немного, айсберг "цековок" всплыл на поверхность.
Партийная элита признавала только кирпич
Выделить "цековку" из окружающей среды нетрудно — башенки из светло-желтого кирпича радуют взгляд на фоне хрущевок и панельных многоэтажек. На протяжении двадцати последних лет это было самое престижное жилье в Москве, и лишь недавно на рынке элитных квартир их стали теснить новостройки. Впрочем, "цековки", без сомнения, останутся престижными еще долгие годы.
Феномен "цековских" квартир возник в 70-е годы, когда для партаппарата было построено более десятка кирпичных жилых домов в Кунцеве. Получившийся райончик народ сразу прозвал "Царским селом" (хотя бытовало и другое название — "бобровник", так как работники ЦК предпочитали другим головным уборам именно бобровые шапки).
Интересны принципы строительства жилья для партийных работников. Во-первых, только кирпич. При этом ХОЗУ ЦК, заказчик строительства, осуществляло обычно сверхжесткий контроль качества строительства. Панельные дома строились для самого низшего звена. Во-вторых, все здания создавались по индивидуальным проектам. При этом "крутость" дома зависела от контингента будущих жильцов. Партийная номенклатура имела иерархию похлеще армейской, поэтому тем, кто находился выше по служебной лестнице, полагались и квартиры побольше, и местоположение дома получше.
Индивидуальные проекты подразумевали планировку квартир, совершенно непохожую на то, к чему привык советский человек. Площадь однокомнатной квартиры могла доходить до 50 м2, "двушки" — до 90, "трешки" — до 120 м2. Кроме большого метража к достоинствам квартир можно отнести встроенные шкафы, кладовки, лоджии, имевшиеся в достатке; в больших квартирах было по два санузла. Для строительства каждого подобного дома требовалось особое разрешение Госстроя — за нормами по строительству в те годы следили.
Вершина индивидуального подхода была достигнута при строительстве дома на тогдашней улице Щусева (ныне Гранатный переулок, неподалеку от Патриарших прудов). Архитекторы и строители старались для самого Леонида Брежнева, генсека партии. Брежнев был немалого роста — очевидно, поэтому этаж, весь занимаемый квартирой вождя, имел высоту не 3 метра, как все остальные, а раза в полтора больше. Впрочем, Брежнев увлекался охотой и орденами несравненно больше, чем недвижимостью, и переезжать в новую квартиру не захотел. К слову, сейчас эта уникальная квартира принадлежит Руслану Хасбулатову, бывшему спикеру бывшего Верховного совета.
В-третьих, дома не строились поодиночке — обязательно создавался небольшой анклав из группы зданий. Вслед за Кунцевом "царские села" появились на Мосфильмовской улице, улицах Удальцова, Косыгина, Большой Грузинской и, конечно, в так называемом "тихом центре". Последнее "царское село" (целый квартал) было построено на улице Гарибальди.
Все эти проекты объединяет великолепное местоположение: использовались, безусловно, лучшие земельные участки в Москве.
Чужие здесь не ходят
Местоположение, хороший кирпич, приличная планировка — такие достоинства "цековок" сразу бросаются в глаза. Но это не все преимущества по сравнению с остальным жилым фондом. Огромный плюс заключается в особой атмосфере жизни. До сих пор в вестибюле любого такого дома круглосуточно сидит вахтерша, а на ночь дверь закрывается на кодовый замок. В лучших домах на лестничных клетках сохранились цветы и даже пальмы. Эксплуатацию таких зданий ведут не обычные РЭУ, а специальные подразделения Дирекции высотных зданий Москвы, так что вариант пьяных сантехников отпадает.
"Я очень доволен, что мне удалось в 1992 году купить 'цековскую' квартиру, — поделился с корреспондентом Ъ один из жильцов 'цековки'. — За последние 6 лет в доме не было ни одной кражи. Я вообще не представлял, что в Москве можно так спокойно жить, как в нашем доме. Мои знакомые, расселившие примерно в то же время коммуналку в центре, сегодня кусают локти — деньги те же, но квартиры нельзя даже сравнивать". Справедливости ради скажем, что ситуация, когда "цековки" стоили на уровне других квартир в центре, продержалась очень недолго: цены на них начали стремительно расти. В 1994 году средняя цена квадратного метра в таких домах составляла примерно $3 тыс.
Но дело не только в дороговизне. Даже по высоким ценам купить "цековку" было очень сложно. Дело в том, что практически никто не хотел продавать квартиру, а если и продавал, то своим же знакомым. В риэлтерских фирмах существовала даже очередь из желающих купить "цековку". Задачей риэлтера было найти и зацепиться за подходящую квартиру, а от покупателей отбоя не было. "Пару лет назад на одну квартиру в 'цековском' доме приходилось до десяти покупателей", — вспоминает Дмитрий Аксенов, генеральный директор компании "Баут".
Продавцы "цековок" не доверяли фирмам и обращались опять же к знакомым. В результате до риэлтерских компаний квартира доходила через десятые руки. Президент фирмы "Ле-Ру" Дмитрий Лебедев вспоминает, что в одной из сделок с квартирой из "цековского" дома оказалось одиннадцать посредников (каждый хотел поиметь $1-2 тыс. комиссионных): "Когда они все вместе появились в моем офисе, мне чуть плохо не стало. Я сказал им: 'Для начала идите и выберите среди вас главного — я не буду иметь дело с десятком человек'". В аналогичной ситуации иностранец, занимавшийся риэлторскими операциями, просто отказался от сделки.
При малом количестве квартир, попадавших к риэлтерам, и заключении сделок между знакомыми очень тяжело было представить уровень цен на рынке. Корреспонденту Ъ доводилось слышать самые разные цифры. Особенно эта ситуация была характерна для центра. В наиболее престижным местах, таких, как район Патриарших прудов или арбатских переулков, сделки были так редки, что заинтересованные лица строили свои рассуждения на смутных догадках. Так, до сих пор в определении цен некоторые исходят из легендарной сделки, когда в доме в Гранатном переулке стоимость метра якобы составила $7 тыс.
Иностранные арендаторы атакуют владельцев "цековок"
За последний год ситуация с "цековскими" домами в корне изменилась: квартиры, выставляемые на продажу, вышли из подполья. Эксперты компании "Баут" усматривают две причины такого изменения.
Во-первых, значительно ухудшилась ситуация на рынке недвижимости в целом, уменьшилось количество покупателей. При этом те, кто намерен купить "цековку", и раньше знавшие, чего хотят, теперь интересуются конкретным домом и даже квартирами с конкретной планировкой. Большой интерес, в частности, привлекают несколько домов (в их числе уже упоминавшийся брежневский), выделяющихся из общей массы тем, что в них проживают нынешние политики, а дворы охраняются по периметру автоматчиками. Чтобы получить право жить под такой серьезной охраной, покупатели готовы платить до $5-6 тыс. за метр.
Вторая причина заключается в серьезном увеличении предложения на рынке. Стали продавать те, кто несколько лет назад купил квартиру. Некоторые считают, что одной из причин увеличения спроса стало серьезное расслоения жильцов "цековок". Они явно разделились на две группы: те, кто приспособился к новой жизни и пересел из "Волги" в "Мерседес", и те, кто живет на пенсию и периодически ходит с красным флагом на демонстрации. Последние все чаще меняют свои престижные квартиры на менее дорогие с доплатой.
В результате на рынке представлено сейчас достаточно большое число квартир: их стало даже больше, чем покупателей. Однако владельцы продаваемого жилья в большинстве своем не склонны идти на снижение цен и готовы долго ждать. Очевидно, они надеются на эксклюзивность своего товара. Так или иначе, цены предложения на такие квартиры за последний год практически не изменились, а если кто-то и снижает цену, то не больше чем процентов на десять.
Все чаще квартиры в "цековских" домах сдаются в аренду. Эти дома пользуются огромной популярностью у иностранцев. Двухкомнатную квартиру без особой роскоши в тихом центре запросто можно сдать за $2500 в месяц. Если же в квартире проведен евроремонт и она хорошо обставлена, то за "трешку" на Патриарших прудах могут запросить до $6000 в месяц. В этом секторе риэлтерские компании развили в последнее время необыкновенную активность. Об этом говорят и забитые риэлтерской рекламой почтовые ящики жильцов, и обилие рекламы услуг по аренде в московских англоязычных изданиях.
Впрочем, несмотря на то что многие владельцы квартир в "цековских" домах ныне испытывают нужду, вести с ними дела не так-то просто. Помня, кем были в прошлой, доперестроечной жизни, они могут позволить себе придирчиво выбирать арендатора даже из иностранцев, благо желающих снять квартиру в кирпичном доме, в центре и с консьержкой достаточно.
АЛЕКСЕЙ Ъ-ЩУКИН