Летом этого года в Москве начался новый этап лицензирования риэлтерской деятельности, целью которого было отсеять недобросовестные и непрофессиональные фирмы, действующие на рынке нежилых помещений и земельных участков. Однако ход самого лицензирования и правила получения лицензий во многом оставляют желать лучшего. Во-первых, они ставят серьезные финансовые преграды на пути получения лицензий для многих профессиональных фирм, что может привести к значительному сокращению объема продаж. Во-вторых, на рынке недвижимости по-прежнему работают множество нелицензированных фирм, получающих выгодные объекты для реализации, что серьезно подрывает саму идею лицензирования. Остались нерешенными и многие проблемы лицензирования на рынке жилья.
Получение лицензии — дорогое удовольствие
С момента принятия порядка лицензирования фирм, работающих на рынке нежилых помещений, прошло около полугода, а лицензирование на рынке квартир продолжается почти год. Поэтому уже можно подвести некоторые итоги.
Сегодня лицензированием по-прежнему занимаются несколько государственных структур: Департамент муниципального жилья, Фонд имущества, Москомимущество и Москомзем. Правила лицензирования на рынке жилья хорошо известны. Что же касается лицензий для работы с нежилыми помещениями и земельными участками, то отличий в процессе их получения немного. Чтобы получить лицензию в Фонде имущества, риэлтерским фирмам необходимо отправить не менее двух своих сотрудников на курсы по инвестиционному менеджменту и рынку ценных бумаг, организованные при Высшей школе приватизации и предпринимательства, после окончания которых они сдают квалификационный экзамен и получают сертификаты. Обучение одного сотрудника на этих курсах обходится риэлтерским фирмам в $480. Кроме того, еще по $100 нужно заплатить за право сдачи экзамена.
Кроме того, риэлтерским фирмам необходимо получить гарантию банка или страховой компании, имеющей лицензию Росстрахнадзора, о возмещении возможного ущерба, нанесенного клиенту. Сумма банковской гарантии составляет 50 000 ЭКЮ, и в качестве годового взноса фирма должна внести в банк или страховую компанию 3-15% от этой суммы.
Естественно, многим небольшим фирмам, аккредитованным при Фонде имущества, заплатить такие деньги практически невозможно, и в результате происходит отсев многих активно работающих фирм, организующих продажи. Так, к началу этого месяца из 60 риэлтерских фирм, аккредитованных при Фонде имущества, лицензию получили только 9. По мнению сотрудников Фонда имущества, для риэлтерских фирм, выступающих посредниками при продаже объектов приватизации, банковская гарантия не необходима, поскольку они не выступают ни покупающей, ни продающей стороной, своими деньгами не рискуют и, следовательно, не отвечают по обязательствам участников договора. Фонд имущества — представитель собственников — лишь дает фирме поручение дать рекламу, найти покупателей и провести аукцион.
Помимо вышеперечисленных выплат, в Лицензионной палате с фирм берется еще и сбор за лицензию — около 2,5 млн руб.
Для фирм, занимающихся проведением конкурсов и аукционов по продаже прав аренды нежилых помещений при Москомимуществе, а также проводящих сделки купли-продажи и аренды нежилых площадей на вторичном рынке, предусмотрен похожий путь получения лицензии. С тем отличием, что для допуска к экзамену в МКИ фирмам не обязательно отправлять своих сотрудников на дорогостоящие курсы: при успешном прохождении квалификационного экзамена сотрудники получают лицензионные карточки, действующие, как и лицензии, в течение года. Примерно те же действия приходится проделать фирмам для получения лицензии Москомзема. Обучение одного человека на недельных курсах при Москомземе обходится в $450. Сегодня лицензии на работу на вторичном рынке нежилых помещений получили 27 фирм, на продажу прав аренды земельных участков — 12.
А нужна ли лицензия?
Не так давно в Лицензионной палате была создана комиссия по проверке деятельности риэлтерских фирм. В ее обязанности входит проверка законности всех договоров аренды, а также контроль за деятельностью риэлтеров (выполнением ими квалификационных требований) и проверка поступающих жалоб. Однако, как оказалось, комиссия пока не осуществляет жесткого контроля за деятельностью нелицензированных фирм, которые продолжают активно работать на вторичном рынке. Сегодня члены этой комиссии пока ограничиваются проведением агитационной политики — советуют всем клиентам риэлтерских компаний проверять наличие у фирмы лицензии, заключать письменные договоры на оказание риэлтерских услуг, иметь дело с одним и тем же агентом, у которого есть лицензионная карточка, и в обязательном порядке требовать письменную справку о правовом состоянии объекта.
С 1 октября 1995 года была запрещена деятельность всех нелицензированных фирм. Предполагается, что в недалеком будущем доход таких фирм будет изыматься в бюджет.
Тем временем у риэлтеров сложилось свое мнение относительно лицензирования. Так, специалисты Агентства недвижимости ЦАО считают, что риэлтерской фирме наличие лицензии ничего не дает. Клиенты, которые обращаются к услугам фирм на рынке нежилых помещений, как правило, не интересуются тем, есть ли у фирмы лицензия. Это объясняется отчасти тем, что клиенты не знают о необходимости лицензирования деятельности с нежилыми помещениями. Кроме того, некоторые клиенты считают, что если по вине фирмы они понесут существенные убытки, то потеря этой фирмой лицензии их не удовлетворит и им придется прибегнуть к иным методам выяснения отношений — например, к суду.
Председатель корпорации "Стерх" Виталий Коханенко считает, что из-за мягкой политики, проводимой госструктурами в отношении нелицензированных фирм, сама идея лицензирования дискредитируется: "На земельном рынке сейчас работает очень много нелицензированных фирм, которые прекрасно себя чувствуют и зачастую получают на реализацию наиболее выгодные земельные участки. Но поскольку эти фирмы работают на земельном рынке недавно и у них нет опыта, им практически ничего не удается продать. В то же время настоящие профессионалы продают даже малопривлекательные земельные участки, поскольку они, во-первых, имеют опыт работы с клиентами, а во-вторых, предоставляют им полную и профессионально собранную информацию о качествах того или иного участка. В результате лицензирование отходит на второй план, подрывается сама идея этого мероприятия".
Дело в том, что, помимо официальной политики лицензирования, существуют личные интересы чиновников, которые зачастую идут вразрез с официальной политикой, проводимой Москомземом. Например, в июне этого года на Комиссии по земельным отношениям и градостроительству в г. Москве было принято решение о разрыве отношений с 12 из 24 фирм, продававших права аренды земельных участков в Москве. Однако после этого лишь некоторые из этих фирм (например, Московская центральная биржа недвижимости) действительно ушли с этого рынка. Остальные ("Балчуг-Девелопмент", "КРОН", "Корпорация 'Жилищная инициатива'") продолжают работать совместно с администрациями территориальных управлений (как правило, в Центральном административном округе). Последние в августе этого года получили право изыскивать пустующие земельные участки и продавать их самостоятельно или через фирмы. Несмотря на неоднократные требования Москомзема прекратить отношения с фирмами, у которых нет лицензий, терруправления, сами не имеющие опыта работы, продолжают сотрудничество с нелицензированными фирмами-посредниками. В результате политика лицензирования обесценивается в глазах самих риэлтерских фирм.
С аналогичными проблемами сталкиваются и фирмы, работающие на рынке жилья. По-прежнему не принимается никаких мер в отношении фирм, работающих без лицензий. А фирмы, имеющие лицензию, до сих пор не имеют свободного доступа к базе данных департамента муниципального жилья для проверки истории квартиры и не могут беспрепятственно собирать все требующиеся документы. Например, президент фирмы "Пирамида" Эдуард Бычков рассказал, что недавно один из кооперативов отказался предоставить сотрудникам его фирмы необходимые для проведения сделки документы, несмотря на наличие лицензии и нотариально заверенной доверенности от продавца квартиры. Зачастую подобные отказы приходится слышать и в госструктурах типа районных бюро технической инвентаризации, хотя именно эти структуры должны быть лучше других информированы о порядке работы с лицензированными фирмами.
ЕЛЕНА Ъ-КУДИНОВА