Правительственная программа вывода из Москвы или перебазирования непрофильных и экологически вредных предприятий и организаций, реализация которой началась еще несколько лет назад, только сейчас начинает давать первые результаты. Так, в Центральном административном округе сейчас завершен вывод авторемонтного завода с Большой Ордынки за пределы города, и на освободившемся земельном участке (3,12 га) акционерное общество "Система-Галс", которое и проделала большую часть работы по выводу предприятия, начало строительство крупного офисно-торгового центра.
Неэффективными производствами в Москве занято 100 га
Несмотря на то что в последнее время московские власти научились более эффективно управлять имеющейся в их распоряжении недвижимостью, большое количество земельных участков в Москве все еще используется крайне нерационально. В первую очередь речь идет о различных предприятиях, которые не представляют особой ценности с точки зрения производства, однако занимают дорогостоящие земельные участки и мешают развитию города (например, чудесный заводик на Краснопресненской набережной между Белым домом и Экспоцентром). Таких предприятий в Москве около 700, общая площадь земли под ненужными производствами оценивается в 100 га. Список производств, подлежащих выводу уже в ближайшие месяцы, сегодня состоит из 24 московских предприятий. Одной из главных причин того, что в "черный список" попали именно эти предприятия, является то, что они обладают престижными земельными участками.
Вывод вредных убыточных предприятий из города может осуществляться двумя путями. Первый — полная ликвидация предприятия и освобождение занимаемого им участка. Второй — выделение предприятию участка за пределами города, строительство новых корпусов и перенос в них оставшихся основных и оборотных фондов. Разумеется, процесс этот довольно сложный и требует больших затрат. Предприятия же прекрасно знают цену московской недвижимости и стремятся как можно дольше сохранить за собой право распоряжаться ею. Поэтому, как показала практика, предложение предприятиям покинуть Москву добровольно не всегда приводит к желаемому результату.
Мартовским постановлением правительства Москвы "О мерах по ускорению вывода из города или перебазированию непрофильных, экологически вредных предприятий и организаций" были введены экономические методы давления на убыточные и вредные предприятия. Так, с 1 июля 1995 года для всех предприятий "черного списка" арендная плата за земельный участок удваивается. Далее эта сумма будет удваиваться каждые три месяца, так что в конце концов предприятие будет просто не в состоянии платить за землю. Таким образом предприятие просто доведут до разорения, а после банкротства заберут землю. Однако на любом этапе оно может добровольно освободить участок и получить соответствующую компенсацию.
Вывод вредных и убыточных производств из Москвы не только благотворно повлияет на окружающую атмосферу, но и выгоден городскому бюджету. Во-первых, освобожденные территории могут быть проданы на конкурсе, что уже существенно пополнит городскую казну (стоимость права аренды 1 сотки в Центре достигает $50 тыс.). Во-вторых, город сможет в дальнейшем получать стабильный доход от эксплуатации построенной на этом участке коммерческой недвижимости.
Однако на вывод предприятий тоже надо затратить какие-то средства, которых практически ни у одного из таких предприятий нет. Городской бюджет, разумеется, также не готов финансировать вывод всех предприятий из Москвы. Поэтому московские власти решили по традиции привлечь к осуществлению этой программы сторонних инвесторов, для которых земельные участки под выводимыми предприятиями представляют реальный коммерческий интерес.
Между между московским правительством, инвестором и руководством выводимого предприятия заключаются трехсторонние контракты. Инвестор оплачивает расходы по перебазированию предприятия, а правительство гарантирует переход прав на земельный участок новому владельцу, то есть инвестору. В принципе у инвесторов пока еще есть возможность выиграть на конкурсе престижный земельный участок, не обремененный дополнительными условиями по выводу предприятий. Однако за счет земли, занятой подлежащими выводу предприятиями, выбор земельных участков может быть существенно увеличен. При этом бывают случаи, когда затраты на вывод не слишком обременительны, а участок действительно стоящий. К тому же не исключено, что московские власти будут предоставлять инвесторам, участвующим в реализации этой программы, некоторые льготы при заключении инвестиционных контрактов, что выглядит вполне логичным и позволит реально ускорить процесс.
Вывод предприятий — дело рук не только властей, но и инвесторов
Именно в рамках трехстороннего договора и сложились взаимоотношения городских властей, акционерного общества "Система-Галс" и руководства Московского авторемонтного завода в ходе осуществления проекта на Большой Ордынке, 40. Реализация проекта осуществляется в два этапа — вывод убыточного производства за пределы города и дальнейшее строительство на этом месте высококлассного офисно-торгового и жилищного комплекса. Вывод предприятия на Ордынке — один из первых случаев на московском рынке недвижимости, поскольку время экономических санкций еще не наступило, а инвесторы не проявляют особой активности в этом направлении.
Городские власти и компания "Система-Галс" совместно финансировали вывод авторемонтного завода. Демонтаж и перенос оборудования осуществлялся на бюджетные средства и с участием городских служб. "Остатки" же завода ликвидировались уже компанией "Система-Галс" и на ее средства. Разумеется, затраты компаний на вывод учитываются властями при заключении инвестиционного контракта по строительству на освободившемся земельном участке.
Права заказчика по комплексному освоению территории принадлежат акционерному обществу "Большая Ордынка", которое является дочерней структурой компании "Система-Галс". Общая площадь участка составляет 3,12 га. Проект предусматривает строительство офисно-торгового и жилищного комплекса общей площадью около 70 тыс. м2. Поскольку в этом районе Москвы разрешена только малоэтажная застройка, количество этажей зданий не будет превышать 5-6. Срок строительства комплекса — 3-4 года. Сейчас начато строительство первой очереди комплекса — административного здания общей площадью 9,8 тыс. м2. Завершение строительства здания намечено на начало 1996 года.
По объему привлекаемых средств проект является сейчас одним из самых крупномасштабных в Москве. Общий объем инвестиций по проекту оценивается в $100 млн. Как предполагают специалисты компании-застройщика, все площади комплекса будут сдаваться в аренду, а ее стоимость будет соответствовать рыночному уровню цен на подобного рода помещения в Москве. Период окупаемости проекта оценивается в 7 лет. Что касается финансирования строительства, то, по имеющейся у Ъ информации, застройщики используют традиционную в московских девелоперских кругах схему — смешанное финансирование, в котором задействованы как собственные средства компании и средства будущих арендаторов комплекса, так и кредитные ресурсы.
К сожалению, примеров эффективного использования земли путем вывода убыточного предприятия и строительства престижной недвижимости Москве пока очень мало. Однако если учесть тот факт, что речь идет о дополнительных 100 га земли, причем земли зачастую престижной, то не исключено, что московские власти все же создадут более благоприятные условия для привлечения инвесторов к этому процессу, а инвесторы обратят на подобного рода операции на рынке недвижимости более пристальное внимание.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА