Панельный вопрос
Когда выгодна покупка реновационных квартир
Разница в цене между квартирой в панельной пятиэтажке и домом, который строится рядом вместо такого же снесенного,— около 50% в пользу новостройки. Ожидание выгоды от переезда удерживает владельцев жилья в домах, вошедших в первую волну расселения от продажи. Предложение формируют квартиры тех, кому ждать дольше. Выгодно ли покупать такие квартиры, разбирались «Деньги».
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
В хрущевках под снос в феврале 2023 года на продажу было выставлено около 1,5 тыс. лотов. В это же время в прошлом году продавались 1,2 тыс. квартир. Если сравнить ситуацию с 2016 годом, когда еще не было известно о программе реновации, выбор в домах, которые потом попали под расселение, значительно сократился. Тогда в них продавалось около 8% от числа всех лотов в продаже в Москве. После анонса программы показатель быстро снизился до 2–2,5%, а сейчас составляет около 4%, посчитали в «Циан. Аналитике».
Объем и структура предложения в продаже напрямую зависят от года расселения — чем ближе переезд, тем меньше собственников готовы расставаться с недвижимостью. Сейчас всего 4% квартир из всего объема панельных пятиэтажек под снос продаются в домах первой волны расселения (до 2024 года). Ждать новоселья дольше готов не каждый собственник: на дома с расселением в 2025–2028 годах приходится 30% от общего объема предложения в продаже в пятиэтажках под снос. Самый большой объем предложения (66% лотов) — в домах третьей волны расселения (2029–2032 годы).
Когда программу реновации только запустили, структура предложения была более равномерной: на дома с расселением в 2020–2024 годах приходилось около 20% лотов, с расселением в 2025–2028 годах — около 35% лотов, с расселением в 2029–2032 годах — около 45% лотов.
Чаще жилье в домах, вошедших в программу реновации, продают те, кому срочно нужно улучшить жилищные условия. «Покупка такой квартиры потенциально выгодная инвестиция. Хотя цена жилья в домах, которые находятся в первой очереди на снос, зачастую завышена, она все равно меньше, чем в новостройках»,— замечает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
Жилье в хрущевках — фактически наименее качественное в Москве. Дома построены давно, они устарели, в них несовременные неудобные планировки, изношенные коммуникации, низкие потолки и т. д. Получить квартиру в новостройке взамен жилья в пятиэтажке — прекрасный шанс. «Продавцы это понимают, поэтому на дисконт рассчитывать не приходится. Более того, лоты в пятиэтажках, которые будут снесены в ближайшие годы, практически все распроданы»,— отмечает управляющий партнер Dombook Ирина Доброхотова.
Выгода при единовременной оплате квартиры в панельном доме наличными превышает 6 млн руб. «Например, двухкомнатная квартира в пятиэтажном доме приобретена за 11,9 млн руб. В новом доме, который строится рядом в рамках программы реновации, двухкомнатная квартира предлагается за 18,2 млн руб.»,— привела пример Ирина Доброхотова.
Если приобрести двушку в панельном доме в ипотеку, то, получив новое жилье, можно сэкономить около 1,8 млн руб. или выйти в ноль — зависит от условий кредита.
«Если взять в ипотеку сразу новостройку, то, бесспорно, процент по кредиту будет ниже. Но первоначальный взнос выше, 20% — это 3,64 млн руб., и при ставке по кредиту в 7,4% сумма за кредит и проценты составит уже более 27 млн руб.»,— подсчитала госпожа Доброхотова.