Склады меняют структуру хранения

По итогам первых семи месяцев 2026 года новое строительство в сегменте складской и индустриальной недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области составило 481 тыс. кв. м, что на 52% выше показателя за аналогичный период прошлого года. При этом атаки на склады крупных операторов, говорят аналитики, могут повлиять на структуру хранения товаров.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По итогам первых семи месяцев 2026 года доля объектов built-to-suit (BTS, строительство под конкретного заказчика) от общего объема нового строительства в Санкт-Петербурге и Ленинградской области составила 55%, что на 16 п. п. ниже показателя за аналогичный период прошлого года. «Высокий уровень показателя по итогам января — июля 2026 года связан с вводом в эксплуатацию крупных распределительных центров крупнейших маркетплейсов»,— говорит Андрей Амосов, старший директор, руководитель филиала CMWP в Санкт-Петербурге. Всего, по его словам, по итогам семи месяцев в Петербурге ввели в строй 481 тыс. кв. м складов, это в полтора раза выше прошлогоднего показателя по итогам семи месяцев.

Господин Амосов отмечает, что 49% от общего объема нового строительства за первые семь месяцев 2026 года сформировано вводом в эксплуатацию двух крупных объектов: «М10 Красный Бор» (119 тыс. кв. м) и «Ориентир Янино» (118 тыс. кв. м).

Сроки окупаемости растут

Эксперты говорят, что стоимость строительства за год выросла на 10–15%. Основные драйверы — удорожание импортного оборудования (складское стеллажное оборудование, вентиляция, автоматика) из-за логистических цепочек и рост зарплат строительного персонала в условиях дефицита кадров.

«Несмотря на рост себестоимости, цены предложения (на продажу или аренду) растут медленнее, так как спрос сдержанный. Девелоперы вынуждены сжимать свою маржинальность, чтобы не отпугнуть арендатора»,— указывает господин Амосов.

Филипп Чайка, партнер, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate, говорит: «Стоимость строительства складов для складских комплексов класса А составляет 70–80 тыс. рублей за квадратный метр без учета НДС. Окупаемость складских комплексов также остается примерно на прежнем уровне — в среднем около десяти лет».

Господин Амосов отмечает: «Раньше (при вакансии 2–3%) срок окупаемости качественного склада составлял 7–9 лет. Сейчас, при вакансии почти 6% и необходимости давать арендные каникулы или скидки первым арендаторам, чтобы заполнить новые объекты, доходность (капитализация) снижается». Эксперт обращает внимание, что если ставки аренды не успевают за ростом стоимости строительства, а простой площадей увеличивается, то окупаемость сдвигается к горизонту 10–12 лет. Особенно это касается спекулятивных складов (45% ввода), так как их заполнение занимает от 6 до 12 месяцев после ввода.

В объектах built-to-suit окупаемость закладывается в контракт с самого начала (долгосрочный договор с «якорем»), поэтому она остается стабильной и более предсказуемой, добавляет эксперт.

Ключевой тенденцией на текущем рынке складской недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области является сдержанный спрос, который связан с повышенной осторожностью у участников рынка при принятии решений о сделках. Потенциальные арендаторы складских мощностей тщательно оценивают экономический фон и возможные риски при заключении сделок. «Следствием сдержанного спроса стал рост доли свободных площадей, которая по состоянию на 29.08.2026 составляет 5,9% (+3 п. п. год к году)»,— делится господин Амосов.

Сокращать площади

Господин Чайка указывает, что сейчас мало спекулятивных проектов, которые достраиваются или анонсированы на следующий год. Рынок, по его мнению, находится в фазе охлаждения: ключевая ставка остается высокой для привлечения кредитов на строительство спекулятивных складов, а спрос — низким как со стороны дистрибуторов и логистических компаний, так и со стороны производственных предприятий.

«Многие компании стараются сокращать занимаемые площади в текущих локациях. Клиенты активно мониторят рынок, собирают предложения, но затем нередко передоговариваются со своими действующими арендодателями. В связи с атаками на склады возможно некоторое перераспределение арендаторов по рынку, однако существенного роста активности пока не наблюдается»,— считает господин Чайка.

С ним согласна Алла Сидоренко, партнер компании «Бестъ. Коммерческая недвижимость»: «Сейчас меняется не только стоимость аренды складских площадей, но и сама структура хранения. На фоне случившихся событий происходит ротация арендаторов: те, кто использовал схему FBO (продажа со склада маркетплейса), дробят свои потоки и обращаются к услугам логистических компаний, а для небольших компаний такой вариант значительно уменьшает затраты». По ее словам, так как логисты обычно занимают площади от 7 тыс. кв. м и более, на вакансию свободных площадей эта ситуация никак не повлияет.

«Риск нового строительства вырос, на рынке из крупных заказчиков остаются две-три компании (BTS — аренда и продажа от 100 тыс. кв. м склада). Острый спрос аренды небольших качественных складских площадей (от 1500 кв. м) также давно уже отсутствует, учитывая число закрытий компаний малого бизнеса и среднего. У арендодателей стоит задача удержать арендаторов и сохранить прежние ставки аренды, в прошлом году на севере Петербурга достигшие 1800 рублей за квадратный метр. Также остается задача арендатора максимально оптимизировать занимаемые площади и сократить затраты»,— рассуждает госпожа Сидоренко.

Договориться с арендатором

Еще одна тенденция, на которую обращает внимание господин Чайка,— увеличение вакансии и снижение арендных ставок. «Собственники готовы договариваться с арендаторами и идти на существенные уступки не только по ставке, но и по арендным каникулам, площади и нарезке помещений».

Среди новых схем сделок начинает появляться лизинг недвижимости для небольших площадей — от 1 тыс. кв. м, в частности объектов формата light industrial. Такие прецеденты уже есть на рынке и в дальнейшем эта схема может получить более широкое распространение, говорит он.

Заместитель генерального директора инвестиционной компании AKTIVO Константин Земсков указывает, что на общероссийском рынке наблюдаются схожие тенденции: «По итогам первого полугодия 2026 года рынок складской недвижимости в России перешел в фазу некоторого охлаждения: спрос снизился, что привело к увеличению вакансии с 4,2 до 7,7% в Московском регионе и с 2,8 до 8% — в крупных региональных хабах. В прошедшем периоде наблюдалась тенденция к снижению ставок аренды на 7–20% в зависимости от локации».

В отличие от коллег, он полагает, что охлаждение рынка, скорее всего, имеет краткосрочный характер. «Можно ожидать рост спекулятивного интереса к готовым площадям в связи с повреждениями ряда складов в крупных логистических хабах. Несмотря на возросшие риски, потребность в складской недвижимости сохраняется, а планы по вводу в эксплуатацию ряда объектов, по данным консалтингового агентства IBC, откладываются на неопределенный срок. Можно предположить, что ставки аренды вырастут точечно — в удаленных регионах, где относительно безопасно и где строятся объекты небольшой площади (до 10 тыс. кв. м)»,— рассуждает господин Земсков.

Он говорит, что если во второй половине 2026 года спрос будет восстанавливаться, чему могут способствовать в том числе и текущие сложности у таких компаний, как Wildberries, то к 2027 году рынок подойдет с более сбалансированным соотношением предложения и реальной потребности бизнеса.

В Петербурге же аналитики более осторожны в прогнозах. «Что касается дальнейшего ввода, то новых крупных спекулятивных проектов сейчас практически не заявлено. Есть объекты, которые находятся в стадии строительства и сроки ввода которых могут быть перенесены на следующий год. По нашей оценке, в 2027 году на рынок Петербурга может выйти не более 250 тыс. кв. м, включая объекты built-to-suit и спекулятивные проекты»,— заключает господин Чайка.

Александра Хренкова