Больше пустоты
Объем новых торгцентров в Москве растет, а их заполняемость падает
Девелоперы Москвы в этом году обещают построить почти в полтора раза больше торгцентров. В случае реализации всех заявленных проектов ввод в сегменте вырастет на 43,3%, до 283,4 тыс. кв. м. Но запуск большинства объектов может быть в очередной раз перенесен. Застройщиков сдерживают рост себестоимости строительства и эксплуатационных расходов, низкая заполняемость объектов, массовые закрытия ритейлеров и, как следствие, снижение доходов от сдачи объектов в аренду.
Фото: Егор Снетков / Коммерсантъ
Фото: Егор Снетков / Коммерсантъ
Много маленьких торгцентров
По итогам 2026 года объем ввода торгцентров в Москве может достичь 283,4 тыс. кв. м, что на 43,3% больше фактического результата 2025 года, следует из подсчетов NF Group. Именно такой объем ввода заявили девелоперы объектов, уточняют консультанты.
Рынок не разгоняется — он «разгребает старую пробку», считает управляющий директор Союза торгцентров Сергей Платицын. Почти все крупные объекты были начаты несколько лет назад и срок их ввода неоднократно переносился, отмечает он. Срок ввода 96% московских торгцентров, заявленных к открытию в 2026 году, уже переносились с предыдущих периодов, тогда как годом ранее доля таких проектов составляла около 54%, подтверждает управляющий директор Российского совета торгцентров Олег Войцеховский.
Региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева не исключает также переноса ввода более половины запланированных на этот год объектов на более поздние сроки, что связано с ростом стоимости строительства, высокой стоимостью заемного финансирования и низким спросом со стороны арендаторов. Сергей Платицын ожидает, что фактический ввод в этом году сократится на 10–20%, до 170–190 тыс. кв. м. В «Магазине магазинов» считают, что новых объектов будет на 25–50% меньше — 100–140 тыс. кв. м. В CMWP прогнозируют сокращение на 11%, до 186 тыс. кв. м.
Сейчас зачастую ввод новых торгцентров — это инерционный процесс, когда стройку уже не остановить, так как в объект уже вложено много средств и усилий, город ждет его и торопит с открытием, отмечает управляющий партнер Retex Полина Жилкина. Иногда это обязательства застройщика по утвержденной концепции территории, добавляет она.
В первом полугодии 2026 года в столице открылось только два новых торговых объекта суммарной арендопригодной площадью 41,2 тыс. кв. м, уточняют в NF Group.
Во второй половине года заявлен запуск еще 21 торгового центра суммарно на 283,2 тыс. кв. м. Большинство из них — микрорайонные и районные комплексы площадью до 10 тыс. кв. м и 10–20 тыс. кв. м соответственно. Значительная часть нового предложения сейчас представлена не крупными классическими моллами, а более локальными форматами: районными комплексами, торговыми галереями и коммерческой инфраструктурой в составе жилой застройки, подтверждает руководитель направления исследований и консалтинга Focus Technologies Михаил Васильев. Полина Жилкина также не ожидает крупных открытий.
Торгцентры пустеют
Среди факторов давления на девелоперов торгцентров — длительное формирование пула арендаторов, отмечает руководитель департамента торговой недвижимости CMWP Зульфия Шиляева. На фоне сдержанной потребительской активности и давления на экономику ритейлеров новые объекты все чаще открываются с неполной арендной загрузкой. По ее оценке, во втором квартале 2026 года доля свободных площадей в открытых в течение двух последних лет форматных торгцентрах достигла 24,6%. Годом ранее показатель не превышал 17,4%.
Часть магазинов, открывавшихся в последние годы на площадях ушедших международных брендов, не всегда могла подтвердить устойчивую экономику и ожидаемый уровень спроса, отмечает Михаил Васильев. Поэтому рынок постепенно проходит этап оптимизации: собственники пересматривают состав арендаторов, а ритейлеры — эффективность отдельных точек и форматов, поясняет он.
Всего за период с июля 2025 года по июнь 2026 года в качественных московских торгцентрах закрылось около 2,3 тыс. торговых объектов, включая островные точки, приводит подсчеты Олег Войцеховский.
Новые открытия компенсировали лишь около 80% количества закрытий и примерно 75% высвободившейся площади, добавляет он.
Около 50–60% закрытий приходится на фешен, уточняет господин Войцеховский. Почти полсотни отечественных и зарубежных брендов решили уйти с российского рынка ритейла или сократить количество магазинов по итогам января—июля 2026 года, оценивают в NF Group. Из 47 отечественных и зарубежных ритейлеров, которые объявили о пересмотре своего присутствия на российском рынке, 45% приняли решение об оптимизации количества торговых точек, 36% — о закрытии всех магазинов, 19% — о приостановке развития торговой сети, уточняют в компании.
Оптимизируют свои площади Gloria Jeans, Zenden, Concept Club, Ostin, Lime и даже сети общепита, например «Шоколадница». Совсем покинуть рынок решили, в частности, бренды Present & Simple, «Всесмарт», KChTZ, M’Studio, Face Code и др. Восемь ритейлеров, включая Bat Norton, Chois, Oomph, N.O.M.I., Sarto Reale и Zenden, находятся в состоянии финансовой неопределенности или испытывают серьезные финансовые трудности.
Это связано с кардинальным изменением потребительской модели в сегменте: на место эмоциональных покупок пришло рациональное потребление, и одежда с обувью приобретаются в основном как база или в случае острой необходимости, поясняет Евгения Хакбердиева. По итогам первого полугодия 2026 года Mall Index (число посетителей на 1 тыс. кв. м площадей) московских торгцентров составил 382 посетителя на 1 тыс. кв. м арендопригодных площадей в среднем в день против 505 посетителей за аналогичный период 2019 года, то есть снижение составляет 24%. Год к году показатель сократился на 2%.
Кроме того, потребители все чаще совершают покупки в интернете.
Согласно данным Ассоциации компаний интернет-торговли, в январе—мае 2026 года оборот рынка интернет-продаж вырос на 18,4%, до 5,9 трлн руб.
На этом фоне и сами офлайн-ритейлеры усиливают свои онлайн-каналы продаж. В частности, компания, развивающая сеть Mango в России, сместит фокус на продажу товаров Mango через маркетплейсы, указано в ее отчетности.
Из-за негативной конъюнктуры пустеют не только новые торгцентры, но и помещения во всех объектах. По оценке CMWP, в конце 2025 года доля свободных площадей в комплексах Москвы составляла 9,7%, по итогам первого полугодия 2026 года выросла до 11,6%, а по итогам всего года может достичь 12,3%.
Вакансия распределена неравномерно. По оценкам NF Group, по итогам первого полугодия 2026 года уровень вакантности в 30 крупнейших и наиболее качественных торговых комплексах Москвы составил 6,4%, что на 0,9 процентного пункта (п. п.) выше показателя декабря 2025 года. В региональных торгцентрах доля свободных площадей за последний год выросла на 3,2 п. п., до 7,1%, в окружных — на 0,7 п. п., до 9,2%, в суперрегиональных объектах показатель снизился на 0,3 п. п., до 4,9%.
Основной причиной роста вакантности в региональных и окружных торговых центрах стала оптимизация ряда сетей, говорит Евгения Хакбердиева. В то же время объекты малых форматов показывают преимущественно положительную динамику по трафику и товарообороту, отмечает директор по управлению взаимоотношениями с арендаторами УК «Место встречи» Евгения Кузьминых. По сравнению со средними и крупными комплексах в них выше доля арендаторов, у которых растет товарооборот,— это кафе и рестораны, фитнес и супермаркеты, уточняет она: «Малые торгцентры более устойчивы из-за высокой доли арендаторов, закрывающих ежедневные потребности,— до 50% от общего числа арендаторов в таких объектах. Это помогает управляющим компаниям сохранять уровень вакансии стабильным на фоне снижения в других сегментах, в частности в модном ритейле».
Снижение доходов
В текущих реалиях ключевые торгцентры, генерирующие высокий трафик, могут удерживать стабильный уровень арендных ставок и даже индексировать их, говорит Зульфия Шиляева. По оценке CMWP, в 2026 году средняя ставка аренды может вырасти на 5–7% год к году, до 4,5–4,6 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц. Но эта динамика относится прежде всего к качественным объектам и не означает такого же роста доходов всех владельцев, уточняют консультанты. «У сильных торгцентров доходы в целом устойчивы, поэтому выручка еще может выглядеть прилично, а прибыль уже заметно снижается»,— говорит Сергей Платицын.
Однако для объектов, испытывающих проблемы с посещаемостью, может наблюдаться снижение арендных ставок. В ситуации, когда развитие сетей очень точечное и достаточно сложно становится найти замену ушедшим арендаторам, арендодатели часто идут на льготные условия аренды для ритейлеров, отмечает Зульфия Шиляева.
По ее словам, средний размер скидок составляет 15–35% на краткосрочный период до полугода
Доходы владельцев снижаются главным образом через рост свободных площадей, увеличение срока арендных каникул, предоставление скидок, ремонта помещений за счет собственника, роста эксплуатационных расходов, а также дополнительных расходов на маркетинг, более длительного периода поиска арендатора и снижения оборота отдельных магазинов и доли оборотной аренды, перечисляет коммерческий директор Unikey Юлия Ружицкая. Поэтому номинальная ставка может формально не снижаться, а эффективный доход собственника с квадратного метра — уменьшаться, уточняет Олег Войцеховский.
По подсчетам руководителя отдела исследований и консалтинга «Магазина магазинов» Андрея Суркова, сейчас в Москве в строительной стадии находится около 30 торгцентров современного уровня суммарной арендопригодной площадью примерно 400 тыс. кв. м. В 2027 году можно ожидать ввода около 230–250 тыс. кв. м, но рост обеспечат несколько крупных давно начатых проектов, говорит Сергей Платицын. Например, планируется запуск торгцентра в составе нового комплекса «Олимпийский». За исключением этого, на горизонте трех–пяти лет основное новое предложение будет представлено инфраструктурным ритейлом в рамках жилых комплексов и проектов комплексного развития территорий, малоформатными торговыми центрами и многофункциональными комплексами, резюмирует Полина Жилкина.