Блокированное предложение
Продажи таунхаусов растут на фоне сокращения экспозиции
Продажи таунхаусов и других объектов блокированной застройки на первичном рынке Подмосковья в первом полугодии 2026 года выросли в полтора раза год к году. Несмотря на высокий спрос, девелоперы не спешат выводить новое предложение на рынок. Новые запуски сдерживают низкая маржинальность малоэтажных проектов, сложности с привлечением проектного финансирования и недостаточный спрос в удаленных локациях.
Фото: Александр Манзюк / Коммерсантъ
Фото: Александр Манзюк / Коммерсантъ
Рынок остается нишевым
В конце июня 2026 года на первичном загородном рынке Московской области в продаже находилось 560 таунхаусов и других домов блокированной застройки в 31 проекте, подсчитали в «Инком-Недвижимости» по запросу «Ъ-Недвижимости». Годом ранее экспозиция насчитывала 700 лотов в 28 проектах. Таким образом, объем предложения сократился на 19%, хотя число проектов выросло на 11%.
Сокращение экспозиции сопровождалось ростом продаж. В первом полугодии 2026 года на первичном рынке Подмосковья было реализовано около 120 объектов блокированной застройки против 80 годом ранее. Количество сделок увеличилось на 50%, а доля формата в структуре продаж загородного первичного рынка региона — с 1,1% до 1,7%, продолжают в компании.
На общероссийском рынке таунхаусы также остаются нишевым сегментом. На ЦИАН представлено около 4 тыс. объявлений о продаже таких объектов, причем показатель практически не меняется последние четыре года, а их доля в предложении готовых домов для круглогодичного проживания не превышает 4%, отмечает главный аналитик компании Алексей Попов. Более половины всех выставленных на продажу таунхаусов (56,4%) сосредоточено всего в семи регионах страны, уточняют в «Яндекс Недвижимости». При этом интерес к формату растет быстрее, чем к загородному жилью в целом.
В июне 2026 года количество запросов на таунхаусы на вторичном рынке России увеличилось на 14% год к году против прироста в 5% на загородное жилье в целом, следует из данных «Авито Недвижимости».
География предложения и пользовательского интереса при этом не полностью совпадают. На Московскую область приходилось 17% общероссийской экспозиции таунхаусов, на Краснодарский край — 11%, Республику Башкортостан — 6%, Калининградскую область — 5%, Ленинградскую и Новосибирскую области — по 4%, добавляют в «Авито Недвижимости». В структуре запросов доля Московской области составляла 11%, Краснодарского края — 9%, Башкортостана — 8%, Ленинградской области — 6%, Татарстана и Нижегородской области — по 5%, уточняют в компании.
Первичный и вторичный рынки элитных таунхаусов: итоги I полугодия 2026 года
| |||||||||||||||||||||||||
Данные: NF GROUP
Влияние отдельных проектов на статистику заметно в элитном сегменте. В начале 2026 года в Подмосковье в продажу поступили 34 таунхауса в одном проекте, следует из данных NF Group. На этом фоне объем предложения формата за год вырос на 36%, до 57 лотов. За первое полугодие на первичном элитном рынке было реализовано 39 таунхаусов общей стоимостью 1,4 млрд руб. против двух объектов на 164,3 млн руб. годом ранее, подсчитали в компании. Доля формата в общем количестве первичных сделок с элитной загородной недвижимостью выросла с 5% до 32%, уточняет директор департамента загородной недвижимости NF Group Татьяна Алексеева.
На вторичном элитном рынке динамика была обратной. Количество сделок сократилось с 15 до 5, а их суммарный объем — с 1,1 млрд до 360,7 млн руб. Объем предложения за год снизился на 9%, до 67 объектов, добавляют в компании.
Цены расходятся по сегментам
Одновременно с сокращением первичного предложения в Подмосковье выросли цены экспозиции. Средняя стоимость лота по итогам первого полугодия достигла 37,8 млн руб., увеличившись на 22% год к году, а средняя цена 1 кв. м — на 29%, до 191,7 тыс. руб., подсчитали в «Инком-Недвижимости».
На вторичном рынке, где в экспозиции находилось 20 объектов блокированной застройки, средняя стоимость лота выросла на 11,1%, до 19,56 млн руб., а цена 1 кв. м — на 2,7%, до 115,8 тыс. руб., добавляют в компании.
В общероссийском срезе динамика была умереннее. Средняя стоимость предложения таунхауса на вторичном рынке России увеличилась на 7% год к году, до 20,6 млн руб., следует из данных «Авито Недвижимости». Среди регионов с крупнейшим объемом предложения средняя стоимость варьировалась от 7,5 млн руб. в Башкортостане до 47,9 млн руб. в Подмосковье, добавляют в компании.
В элитном сегменте бюджеты заметно выше. На первичном рынке средняя площадь таунхауса за год сократилась на 20%, до 289 кв. м, а средняя стоимость предложения — на 2%, до 71 млн руб., следует из данных NF Group. На вторичном рынке средняя площадь снизилась на 6%, до 328 кв. м, тогда как средняя стоимость предложения выросла на 2%, до 103 млн руб., добавляют в компании.
Экономика сдерживает строительство
Рост продаж и цен пока не сопровождается расширением рынка. Число объектов блокированной застройки на первичном рынке Подмосковья сейчас примерно в 5,5 раза меньше, чем до июля 2019 года. Сокращение сегмента связано с распространением требований закона №214-ФЗ на этот формат недвижимости, поясняет руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов.
Экономика загородных малоэтажных проектов отличается от многоквартирного строительства более низкими темпами продаж, меньшей маржинальностью и ограниченным запасом финансовой устойчивости. Из-за этого небольшим девелоперам сложно использовать проектное финансирование и счета эскроу.
Поэтому небольшие застройщики самостоятельно финансируют строительство очередей на 10–20 секций, продают их и только после этого приступают к следующему этапу, объясняет господин Таганов.
Для крупных компаний, основной бизнес которых связан с многоквартирным строительством, таунхаусы могут выполнять преимущественно имиджевую функцию, разнообразя ассортимент предложения, рассуждает эксперт.
На экономику проекта влияет и его расположение. Вблизи крупных городов развитие формата ограничивает небольшой объем продаваемой площади, а в более удаленных локациях — недостаточный спрос, отмечает Алексей Попов.
Ограничения есть и со стороны покупателей. В пригородах таунхаусы зачастую заметно дороже квартир, при этом оформить ипотеку, особенно льготную, на такой объект сложнее. Собственник также несет повышенные расходы на эксплуатацию загородного жилья, но не всегда получает преимущества отдельно стоящего дома — полноценный участок и высокий уровень приватности. В регионах с устойчивыми традициями индивидуального жилищного строительства формат воспринимается сложнее из-за небольшого участка и наличия соседей за стеной, уточняет господин Попов.
Во втором полугодии интерес к загородной недвижимости традиционно снижается, однако для таунхаусов коррекция может быть менее выраженной. Существенного расширения предложения не ожидается, а ценовая динамика, вероятно, останется умеренной и будет зависеть от характеристик объектов, которые выйдут в продажу, прогнозирует управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Ерёмкин.