Метры не дождались инвесторов
Объем вложений в коммерческую недвижимость упадет на треть по итогам 2026 года
Объем инвестиций в коммерческую недвижимость по всей России по итогам первого полугодия снизился на 12% год к году, до 373 млрд руб. Значительное падение обусловлено эффектом высокой базы прошлых лет, когда закрывались крупные сделки по продаже активов иностранных компаний. Вторая половина года будет еще менее активной, за счет чего падение по итогам 2026 года составит 30%. Активность инвесторов ограничивают высокая стоимость финансирования и сохраняющийся разрыв в ценовых ожиданиях между покупателями и продавцами.
Фото: Антон Новодерёжкин / Коммерсантъ
Фото: Антон Новодерёжкин / Коммерсантъ
Недвижимость растеряла инвесторов
По итогам января—июня 2026 года объем инвестиций в недвижимость в целом по РФ составил 373 млрд руб., что на 12% меньше, чем годом ранее, следует из подсчетов IBC Real Estate. По итогам всего года показатель составит 850–900 млрд руб., сократившись на 30% год к году, прогнозируют консультанты.
Основной объем трансакций в первом полугодии 2026 года обеспечили крупные сделки. Одна из них — продажа банком ВТБ девелоперской компании «Галс-Девелопмент» неназванной группе инвесторов. Общая сумма сделки, по данным госбанка, превысила 100 млрд руб. Кроме того, завершилась продажа сети районных торгцентров «Место встречи» закрытому паевому инвестфонду за 50 млрд руб. Эти сделки сформировали около 40% от совокупного объема вложений в недвижимость, отмечают в IBC Real Estate.
Динамика указывает на стабилизацию рынка после активного периода последних трех лет, когда высокую инвестиционную активность обеспечила массовая продажа иностранными собственниками своих активов, отмечает руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян.
Впрочем, текущий объем инвестиций существенно превосходит значения до 2023 года — в первом полугодии 2026 года инвесторы вложили в недвижимость вдвое больше, чем за аналогичные периоды 2000–2022 годов, говорит эксперт.
Сейчас на активности инвесторов продолжают сказываться замедление экономического роста и по-прежнему дорогое заемное финансирование, считает партнер Ricci Ирина Ушакова. Кроме того, собственники недвижимости имеют завышенные ценовые ожидания, в то время как инвесторы не готовы переплачивать за активы, но стремятся сохранить доходность на высоком уровне, говорит директор департамента инвестиций и рынков капитала Bright Rich | CORFAC International Екатерина Андреева. Такое расхождение в ожиданиях, по ее словам, сдерживает инвестиционную активность.
На этом фоне часть инвесторов предпочитает занять выжидательную позицию или переориентироваться на альтернативные финансовые инструменты, отмечает коммерческий директор West Wind Group Елизавета Ильюхина. В 2027 году сложившаяся ситуация вряд ли изменится. Хотя дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ станет позитивным сигналом для инвесторов, общее замедление экономики продолжит оказывать влияние на динамику рынка, ожидает Микаэл Казарян.
Логопарки остыли
Наиболее значительный спад объемов инвестиций по итогам шести месяцев 2026 года фиксируется в складском сегменте, где инвестиционная активность сократилась на 65% год к году, до 38 млрд руб., согласно данным IBC Real Estate. Около 40% от общего объема пришлось на сделку УК «Современные фонды недвижимости» в логопарке «Центр агротехнологий» в Башкирии.
Инвесторы осторожнее принимают решения и предпочитают занимать выжидательную позицию, говорит партнер NF Group Станислав Бибик. Это продиктовано изменением конъюнктуры: ставки аренды после периода роста снижаются, а доля свободных площадей возрастает, отмечает Микаэл Казарян. По его подсчетам, арендные ставки в логопарках Москвы и Подмосковья за январь—июнь 2026 года снизились на 17% год к году, до 9,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
Вакантность за этот же период увеличилась на 3,9 процентного пункта год к году, до 8,2%, уточняет Станислав Бибик.
Эта динамика связана с сокращением объема сделок в складском сегменте. Ранее устойчивый спрос на логопарки обеспечивали крупные компании из сферы электронной коммерции, а программа мест приложения труда в Москве значительно стимулировала девелоперов наращивать объемы строительства, напоминает инвестиционный директор УК «Тетис Кэпитал» Андрей Ощепков. Но ситуация изменилась. Складской рынок перенасытился площадями в контексте снижения объема сделок и больших объемов ввода, отмечает эксперт.
Объем спроса на логопарки по итогам 2026 года только в Москве и Подмосковье может снизиться на 20–30% год к году, до 1,1–1,3 млн кв. м, ожидает господин Бибик. Низкая заполняемость складов заставляет девелоперов такой недвижимости откладывать выход на рынок своих проектов. По прогнозам IBC Real Estate, в 2026 году застройщики перенесли ввод таких объектов суммарной площадью 2,6 млн кв. м. Это 46,4% от общего объема заявленного объема ввода в Москве и Подмосковье.
Офисная пауза
В офисную недвижимость в первом полугодии 2026 года инвесторы вложили 56 млрд руб.— на 38% меньше год к году, следует из данных IBC Real Estate. Снижение продиктовано высокой базой прошлого года, когда ряд крупных компаний приобрел офисные здания целиком под собственные нужды, в то время как в этом году на рынке преобладают небольшие сделки, поясняет Микаэл Казарян.
Заключать крупные сделки инвесторам не позволяет высокая стоимость входа. Цены продажи бизнес-центров значительно выросли, поэтому потенциальному покупателю приходится либо добиваться снижения цены, либо вовсе отказываться от приобретения, говорит директор по коммерческой недвижимости Level Group Александра Захарова.
За первое полугодие 2026 года средняя стоимость офиса на первичном рынке Москвы увеличилась на 10% год к году, до 500 тыс. руб. за 1 кв. м, уточняет Станислав Бибик.
Кроме того, предложение качественных активов остается ограниченным, поскольку владельцы крупных бизнес-центров не торопятся продавать объекты, приносящие стабильный доход, добавляет директор по продажам «Хайтэк Девелопмент» Светлана Соколова. При этом даже доступные к продаже объекты не всегда привлекательны для инвесторов: арендные ставки растут медленнее, чем налоговая нагрузка и операционные расходы, отмечает Екатерина Андреева.
Поддержать офисный рынок в будущем может сегмент закрытых паевых инвестиционных фондов, считает Андрей Ощепков. По его словам, из-за охлаждения складского рынка часть инвесторов-пайщиков переориентируется на офисные объекты, поэтому доля таких фондов будет расти. Кроме того, активность инвесторов, приобретающих небольшие офисные блоки, по-прежнему сохраняется, добавляет Александра Захарова.
Инвесторы покинули номера
Объем вложений в гостиничную недвижимость в январе—июне 2026 года сократился на 57% год к году, до 11 млрд руб., подсчитали в IBC Real Estate. Всего за этот период было закрыто семь сделок с отелями, четыре из которых прошли в рамках торгов.
Трансакции с гостиницами остаются единичными из-за дефицита качественных активов, говорит Микаэл Казарян. К тому же потенциал роста цен в гостиничных объектах ограничивает снижение потребительской активности, считает Екатерина Андреева.
В этих условиях инвесторы отдают предпочтение сегментам с более короткими сроками окупаемости и сниженными операционными рисками, отмечает она.
Драйверы сегмента, например рост внутреннего туризма, развитие туристических зон и господдержка сохраняются, отмечает Ирина Ушакова. Несмотря на это, эксперты не ожидают существенного роста предложения качественных гостиничных активов в ближайшее время.
Ближе к земле
Вложения в сегмент жилой недвижимость за первые шесть месяцев 2026 года составили 83 млрд руб., что на 9% меньше год к году, подсчитали в IBC Real Estate. По их данным, за этот период девелоперы приобрели более 230 га для строительства свыше 2 млн кв. м жилья. По словам Екатерины Андреевой, в целом земля остается привлекательным активом на фоне дефицита участков и роста их стоимости. Дополнительный спрос создают региональные девелоперы, которых привлекает более высокая доходность проектов в Москве и Санкт-Петербурге, добавляет эксперт.
Структура сделок смещается в сторону менее подготовленных площадок: доля участков с готовой разрешительной документацией за год снизилась до 40% против 60% годом ранее, отмечает Микаэл Казарян.
При этом, по его словам, активность жилых застройщиков остается сдержанной: одни предпочитают использовать накопленные земельные запасы, другие рассматривают текущую ситуацию как возможность для новых приобретений.
Ключевым фактором для рынка жилья останется динамика ключевой ставки ЦБ, которая влияет на стоимость финансирования и спрос на жилье, констатирует исполнительный директор «Мармакса» Павел Бушков. По словам Светланы Соколовой, при смягчении денежной политики девелоперы смогут вернуться к покупке земельных участков. Исключение — элитный рынок жилья, где активность уже растет с начала 2026 года благодаря менее высокой зависимости покупателей от кредитов, добавляет Светлана Соколова.
Торгцентры притяжения
В первом полугодии 2026 года в торговую недвижимость инвесторы вложили 71 млрд руб.: показатель увеличился на 25% год к году, подсчитала Ирина Ушакова. Тем не менее это не говорит о резком росте интереса к торговым объектам, поскольку в первом полугодии текущего года значительную долю в общем объеме инвестиций сформировали единичные крупные сделки, отмечает Микаэл Казарян. Например, продажа торгцентров «Место встречи».
Основной интерес инвесторов сосредоточен на качественных объектах стрит-ритейла в ключевых торговых локациях, где ограниченное предложение поддерживает их инвестиционную привлекательность, отмечает Светлана Соколова. Спросом также продолжают пользоваться районные торгцентры и знаковые объекты от иностранных собственников, добавляет господин Казарян. В то же время более крупные комплексы, по словам Екатерины Андреевой, не пользуются заметным спросом у инвесторов. Собственники таких объектов сталкиваются с ростом вакантности и увеличением налоговой нагрузки, что увеличивает сроки возврата инвестиций, резюмирует эксперт.