«Страсти вокруг программы приводят в Ростове к всплескам продаж новых квартир»

Условия госпрограммы льготного кредитования «Семейная ипотека» сохранятся без изменений до 1 октября 2026 года. Об этом сообщил Минфин РФ. В релизе также говорится, что заинтересованные ведомства продолжают прорабатывать предложения по совершенствованию программы. Правительство, ЦБ и «Дом.РФ» должны подготовить предложения по первоочередному улучшению жилищных условий семей, имеющих детей в возрасте до 7 лет, и обеспечению возможности перехода семей из одной госпрограммы в другую по мере увеличения количества детей. При этом, периодически в СМИ появляются публикации об ухудшении условий программы, что вызывает недовольство среди населения. Ситуацию «Ъ-Ростов» прокомментировал руководитель агентства недвижимости «Иммобили» (Immobily) Алексей Олейников.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

«В нынешних условиях семейная ипотека — это самый востребованный инструмент приобретения жилья и драйвер роста объемов продаж в новостройках. Поэтому любые изменения воспринимаются весьма болезненно как самими застройщиками, так и покупателями. Для многих из них льготная программа была единственной возможностью приобретения нового жилья, так как они просто не “тянут” рыночную ипотеку по актуальным сейчас ставкам. Для строительных компаний ухудшение условий по семейной ипотеке сразу резко ограничивает круг возможных покупателей квартир. Поэтому и застройщики, и потенциальные покупатели жилья переживали, что новые правила по семейной ипотеке вступят в силу 1 июля 2026 года.

В базовом сценарии, планировалось поднять процентную ставку для семей с одним ребенком до 10%, для семей с двумя детьми — оставить 6%, а семьям с тремя детьми и более — снизить ставку до 3,5-4%. На мой взгляд, такие изменения — не критические.

Часть семей с одним ребенком наверняка бы отложила покупку и сохранила право на программу, в то время как для семей с двумя детьми и более условия даже стали бы лучше.

Но самым негативным изменением было новшество с ограничением срока выдачи ипотеки по данной программе — 15 лет.

Этот пункт в случае его ввода изменит куда больше, чем увеличение ставки. Дело в том, что покупатели жилой недвижимости в ипотеку смотрят не столько на стоимость квадратного метра и квартиры в целом, сколько на ежемесячный платеж по кредиту. Исходя из этого, берут ипотеку на максимально возможный срок, то есть, до 30 лет. Для того, чтобы можно было максимально снизить ежемесячный платеж.

Приведу конкретный пример. Недавно мы проводили сделку по приобретению квартиры за 7,5 млн руб. семьей, в которой двое несовершеннолетних. Жилье приобреталось за собственные средства клиента (1,5 млн руб.) и заемные по льготной программе (6 млн руб.). Ставка — 6% годовых. Срок — 30 лет. Ежемесячный платеж — 36 тыс. руб., что вполне по силам этой семье. Но если бы поправки в программу вступили в силу, то ставка была бы 8% годовых, а срок — 15 лет. Ежемесячный платеж по кредиту превысил бы 57 тыс. руб. При таком раскладе сделки бы не было.

В проекте новых правил выдачи семейной ипотеки появился совершенно спорный пункт. Это — требование регистрации прописки в новой квартире не позднее чем через 270 дней с момента выдачи свидетельства о регистрации права собственности.

При таком условии уже невозможно купить в семейную ипотеку жилье на раннем этапе строительства: собственник просто не успеет зарегистрироваться в новой квартире в указанный срок. Дом еще не будет сдан.

По моим наблюдениям, периодически в СМИ и других каналах нагнетается паника вокруг ужесточения условий по семейной ипотеке. Страсти накаляются. Семьи стараются приобрести жилье на действующих условиях. Это приводит к резкому росту продаж квартир в новостройках. Такие всплески мы наблюдали на ростовском рынке в декабре 2025 года и январе 2026-го, а также недавно — в июне. Пока непонятно: сохранится ли такая активность до 1 октября или эти три месяца на ростовском рынке будут поспокойнее».