Счета пополнились на эскроумную сумму
Долевое строительство оказалось покрыто средствами на эскроу-счетах всего на 68%
В апреле был зафиксирован исторический антирекорд по изменению объема средств на счетах эскроу — он увеличился всего на 5 млрд руб. При этом уже второй год снижается доля договоров долевого участия, покрытых остатками на счетах эскроу, с 88% в 2024 году до 68% в первом квартале этого года. Среди основных причин этого эксперты называют ужесточение программ льготной ипотеки и популярность рассрочек платежей, которые портят эскроу-статистику.
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
На эскроу-счете средства замораживаются до наступления определенных условий. При покупке строящегося жилья по договорам долевого участия (ДДУ) средства покупателя поступают на счет эскроу, а застройщик берет кредит под эти средства по льготной ставке. После введения недвижимости в эксплуатацию и передачи квартиры покупателю средства со счета эскроу перечисляются застройщику. Счета эскроу в рамках ДДУ начали в обязательном порядке использоваться с 1 июля 2019 года (согласно закону 214- ФЗ).
В апреле было зафиксировано минимальное изменение объема средств на счетах эскроу за всю историю наблюдений — прирост всего на 5 млрд руб., следует из статистики ЦБ, опубликованной в минувшую пятницу. Предыдущий антирекорд был поставлен в феврале 2024 года, когда счета эскроу увеличились на 6,5 млрд руб. И тогда, и сейчас не было зафиксировано ни экстремально большого прихода средств на счета, ни их раскрытия (ухода средств). Наибольшие объемы раскрытия счетов эскроу наблюдались в декабре 2024 года (1,1 трлн руб.) и в декабре 2025 года (1 трлн руб.), в этот же месяц произошел максимальный приход денег на эти счета — 870 млрд руб., что было связано с ожиданием изменения программы льготной семейной ипотеки.
Согласно отчету ЦБ «О проектном финансировании строительства жилья в первом квартале 2026 года», по состоянию на 1 апреля объем заключенных ДДУ составляет 8,9 трлн руб., в то время как остатки на счетах эскроу показывают лишь 7,4 трлн руб., то есть проданное гражданам жилье не покрыто счетами эскроу на 1,5 трлн руб. И, как следует из данных Банка России, доля покрытия остатками на счетах эскроу снижается второй год — с 88% во втором квартале 2024 года до 68% в первом квартале 2026 года.
«Объем не полностью оплаченных ДДУ, в основном сформированный из-за рассрочки, не уменьшается с середины 2025 года и пока остается значительным»,— говорится в обзоре ЦБ.
Там также отмечается, что в первом квартале этого года на счета эскроу поступило немногим более 1,3 трлн руб., что на 33% меньше, чем в рекордном четвертом квартале прошлого года (2 трлн руб.), когда наблюдался повышенный спрос на «Семейную ипотеку» перед ужесточением ее условий, и на 24% больше, чем в первом квартале 2025 года. «Однако часть этих средств — оплата по договорам с рассрочкой, заключенным в предыдущие периоды»,— отмечается в документе.
Эксперты обращают внимание, что низкий прирост средств на счетах эскроу связан с низкой доступностью жилья и со слабым спросом на новостройки ввиду дорогой рыночной ипотеки и ограниченного доступа к льготной ипотеке. Глава аналитического департамента «Цифра брокер» Наталия Пырьева полагает, что прирост в мае также будет оставаться на умеренных уровнях. По ее словам, падение доли покрытых средствами на счетах эскроу заключенных ДДУ является следствием разной скорости роста реальных средств на этих счетах в банках и стоимости заключаемых договоров. «Объем ДДУ растет агрессивно за счет инфляционного удорожания новых проектов и индексации цен в уже заключенных договорах, а остатки на счетах эскроу растут медленнее, так как формируются только из фактически внесенных покупателями средств, доля которых в цене договора неуклонно падает из-за распространения рассрочек»,— поясняет она. В результате номинальная стоимость обязательств растет быстрее, чем реальные деньги на счетах. Госпожа Пырьева обращает внимание на то, что цены в ДДУ могут индексироваться по мере строительства, увеличивая номинальную стоимость договора, но на эскроу-счета проиндексированные средства не попадают до момента их фактической выплаты дольщиком. Управляющий директор рейтингов финансовых институтов НРА Константин Бородулин согласен, что падение покрытия ДДУ средствами на эскроу и накопленная разница в 1,5 трлн руб. между ценой договоров и остатками на счетах объясняются прежде всего отложенными платежами по рассрочкам, временем между выдачей и одобрением ипотеки, а также особенностью поступления средств от субсидирования, например материнского капитала.