Инвестиции на лучшем этаже

Коммерческие помещения на первых этажах новых жилых кварталов столичного региона с прошлого года все больше становятся для частных инвесторов альтернативой квартирам под аренду. Доходность такого актива определяется не только ценой входа, но и тем, насколько помещение встроено в повседневную жизнь района и комфортно будущим арендаторам. Снизить риск ошибки позволяет последовательная проверка по пяти параметрам: от стратегии покупки и трафика до окружения, перспектив локации и качества самого лота.

Интерес к коммерческим помещениям на первых этажах заселяющихся жилых кварталов поддерживает более высокая арендная доходность, отмечает руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян. Недвижимость остается защитным активом, но коммерция выигрывает у жилья по доходности. По оценке эксперта, такие помещения могут приносить более 11–13% годовых против всего 4–5% у квартир, то есть примерно вдвое. При этом доходность и ликвидность зависят не только от цены, но и от локации, трафика, окружения, уровня развития района и характеристик конкретного лота, подчеркивает руководитель отдела аналитики жилой недвижимости CORE.XP Марина Жукова.

Сценарий покупки

Перед покупкой объекта инвестору прежде всего нужно выбрать стратегию, объясняет госпожа Жукова. Готовые помещения или лоты за несколько месяцев до ввода подходят тем, кто рассчитывает на арендный поток, поскольку уже понятнее сроки завершения проекта, высокая распроданность квартир и будущий спрос арендаторов.

Для инвесторов, нацеленных на максимальную прибыль, покупка на старте остается одной из распространенных стратегий как для перепродажи, так и для последующей сдачи сетевым ритейлерам, отмечают в IBC Real Estate.

В среднем рост цен за период строительной готовности составляет 20–30%.

Готовый арендный бизнес (ГАБ) дает доход от уже стабилизированного потока, а в первом квартале 2026 года окупаемость ГАБ до 300 кв. м в Москве составляла 11,7 года, помещений с супермаркетами — 10,4 года, следует из данных SimpleEstate.

К примеру, в сегменте пустых помещений до 300 кв. м в первом квартале 2026 года рост цен хоть и несколько замедлился, но только за прошедший год они подорожали на 11%, отмечают в компании. В отличие от ГАБ, такие объекты еще не дают арендного потока. Инвестор может рассчитывать на окупаемость 8–10 лет, но после сдачи ЖК столкнуться с рыночными 12–15 годами, если помещение долго остается без арендатора.

Маршруты спроса

После выбора стратегии главным становится вопрос будущего потока. Ликвидное помещение должно находиться на пути ежедневного движения жителей к метро, остановкам, школам, детским садам, поликлиникам, супермаркетам и популярным общественным пространствам, считает директор департамента инвестиций и рынков капитала Bright Rich | CORFAC Int. Екатерина Андреева. Чем больше людей проходит мимо фасада, тем устойчивее спрос арендаторов. Поэтому важны не только район, но и конкретное место помещения внутри квартала.

Пешеходный трафик может создавать существенную разницу даже в пределах одного здания, делится директор направления стрит-ритейла NF Group Ирина Козина. Помещение на маршруте к метро может иметь арендную ставку в два-три раза выше, чем лот в менее активной зоне того же дома. Значение имеют первая линия, внешний контур, удобный подход, отдельный вход, витринное остекление и возможность разместить вывеску.

Расположение относительно пешеходных и автомобильных потоков напрямую влияет на доходность помещения, соглашаются в CORE.XP. В первую очередь важен пешеходный поток, а для помещений вдоль автомобильного трафика критично наличие парковки.

Особенно сильными становятся лоты на транзитных маршрутах между остановками, социальными объектами и локальными торговыми точками.

Помещения во внешнем контуре жилого комплекса обладают большей визуальной доступностью и чаще интересны арендаторам, считает господин Казарян. В частности, в жилых проектах крупнейшего девелопера Москвы ПИК эта логика особенно заметна в микрорайоне «Саларьево парк», который активно заселяется, и далее будет в «Бунинской набережной», где первые этажи выгодно работают как часть ежедневного маршрута жителей к магазинам, кафе и сервисам.

Окружение объекта

Высокая плотность жилой застройки формирует стабильный ежедневный спрос, подчеркивает госпожа Андреева. В новых кварталах чаще всего арендуют помещения продуктовый ритейл, кофейни, аптеки, бьюти-сервисы, пункты выдачи заказов всех основных интернет-магазинов и медицинские услуги. Это форматы повседневного потребления, которые функционируют за счет жителей в пешей доступности.

Чем больше людей живет в радиусе 1–1,5 км от коммерческого помещения и в пешей доступности, тем разнообразнее будет пул арендаторов и выше потенциал ставок, считает генеральный директор DNA Realty Антон Белых.

Для большинства сетевых проектов ориентиром может быть 1,2–1,5 тыс. квартир в одной очереди. Такая аудитория уже способна сформировать спрос на аптеку, продуктовый магазин, пекарню или салон красоты.

В популярном микрорайоне «Восточное Бутово» также от девелопера ПИК социальная и коммерческая инфраструктура развивается вместе с жилой застройкой, считает Антон Белых. Масштаб проекта и зависимость жителей от локальной инфраструктуры первых этажей поддерживают спрос арендаторов и делают коммерческие помещения частью привычных многократных в течение дня маршрутов жителей.

Конкурентный анализ должен учитывать не только количество похожих точек, но и бизнес-модель будущего арендатора, объясняют в CORE.XP. Инвестору стоит оценивать плотность конкурентов, вакантность помещений и насыщенность района сервисами, поскольку стрит-ритейл у дома работает по другому сценарию, чем торговый центр.

Будущее локации

После оценки актуального окружения инвестору важно посмотреть, как район будет меняться в перспективе. Новые очереди строительства, дороги, метро, школы и общественные пространства повышают стоимость и ликвидность коммерческих помещений, подчеркивает госпожа Андреева. Обычно потенциал района раскрывается через один-три года после активного заселения.

Стоимость и ставка аренды помещений в крупных проектах могут расти по мере строительства и заселения следующих очередей, подчеркивают в DNA Realty.

Поэтому инвестору важно смотреть не только на текущее положение дел, но и на будущие корпуса, социальные объекты и основные маршруты жителей. Особенно интересны лоты, которые находятся на пути к следующим очередям.

Коммерческие помещения в таких жилых комплексах ПИК, как «Саларьево парк», «Середневский лес», «Белая Дача парк», «Ильинские луга», «Ярославский квартал», «Томилинский бульвар», «Яуза парк», обладают инвестиционной привлекательностью за счет будущего гарантированного повседневного трафика жителей, считает госпожа Жукова.

Качество лота

Наиболее ликвидными сегодня считаются помещения до 80–100 кв. м со свободной планировкой, витринным остеклением, отдельным входом и достаточными инженерными мощностями, отмечает госпожа Андреева. Такие лоты подходят широкому пулу арендаторов. Более крупные помещения тоже востребованы, но чаще интересны сетевым операторам и бизнесам со специальными требованиями к площади и инженерии.

Площадь помещения нужно оценивать вместе с локацией и коммерческой эффективностью, считает госпожа Козина. Квадратный метр кофейни площадью 30 кв. м на углу здания по дороге к метро может стоить в два-три раза дороже, чем квадратный метр супермаркета площадью 300 кв. м в той же локации. Для частного инвестора небольшой лот в правильном месте может быть ликвиднее крупного помещения со сложной конфигурацией.

Самыми востребованными остаются помещения до 100 кв. м правильной формы, с открытой планировкой, хорошими витринными окнами и широкими входными группами, считают в DNA Realty. Высокие потолки, запас электрической мощности, отдельная вытяжка, место под рекламу и несколько входов с открытой территории повышают ценность объекта. Наличие двух и более входов позволяет делить помещение на части и сдавать его разным арендаторам.

Продуманная концепция коммерческой составляющей должна закладываться еще на этапе проектирования, отмечают в NF Group. Супермаркетам нужны зоны погрузки, кафе и ресторанам — вентиляция и инженерные мощности, магазинам — витрины, а детским и образовательным центрам — удобные входные группы.

Такой подход к проектированию особенно важен в крупных жилых кварталах, где первые этажи должны быть готовы к разным форматам бизнеса.

В проектах ПИК коммерческие помещения встроены в среду с продуманной инфраструктурой и высоким пешеходным трафиком, а новые коммуникации позволяют арендатору адаптировать пространство под свой формат. Для покупателей доступны разные условия приобретения, включая полную оплату, рассрочку, ипотеку.

В сочетании с оценкой стратегии, трафика, окружения, будущего развития района и характеристик самого лота эти условия помогают инвестору точнее определить потенциал помещения. Так, коммерческое помещение в жилом квартале безошибочно становится активом с высокой ликвидностью, стабильным арендным доходом и потенциалом роста стоимости.

Наталья Пиунова

ПАО «ПИК СЗ»

Реклама